錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點網(wǎng) 在藍光的官網(wǎng)上，發(fā)展里程碑被分為了四個階段。

從汽配生產(chǎn)廠到首個住宅地產(chǎn)項目開盤，再到第一個成都區(qū)域外的項目售罄，每一段時間都有著標志性的一步。

過去的2019年，對于藍光發(fā)展而言，是開啟另一段旅程的起點。往后，藍光稱其為新經(jīng)濟轉(zhuǎn)型穩(wěn)健發(fā)展期。

這一年，藍光發(fā)展在上海舉行了新總部入駐儀式，形成“上海+成都”雙總部戰(zhàn)略；藍光嘉寶服務(wù)成功登陸港交所；銷售也首次突破千億。

為什么是上海？是因為藍光需要更高的平臺。楊鏗曾用四個“搶占高地”形容：戰(zhàn)略及品牌高地、優(yōu)勢資源和產(chǎn)業(yè)高地、科創(chuàng)高地、資本及財務(wù)高地。

現(xiàn)在，最年輕總裁張巧龍離開了他的位置，由來自華潤華東市場的遲峰頂替。

2017年初，張志成讓位張巧龍；2019年尾，張巧龍讓位遲峰。他們退居幕后，負責董事局業(yè)務(wù)。

2019年7月，彼時還是總裁的張巧龍在接受觀點新媒體采訪時表示，要向行業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)學(xué)習(xí)，怎么提高能力，怎么縮小差距。而上海，有著優(yōu)秀的信息、人才、金融平臺。

藍光比較務(wù)實，因為按照張巧龍的說法，不管過去有多大貢獻，都以現(xiàn)在為主。文化也非常簡單，考核以業(yè)績、結(jié)果為導(dǎo)向。

不可否認的是，在重組上市后的三四年時間，藍光發(fā)展能從百億成就千億；從地方走向全國，張巧龍功不可沒。

只是楊鏗知道，房地產(chǎn)的下半場，或許是一條艱險的川藏線。他要考慮如何在這條路上跑得快，同時又能安全地到達目的地。

也許是出于這樣的原因，遲峰成為了楊鏗的選擇。他期望熟悉華東，曾掌管華潤整個華東市場業(yè)務(wù)的遲峰能為藍光帶來更多人脈、錢脈以及更寬的視野。

遲峰是一位符合要求的“司機”，他或許能開好新時期藍光這臺高速列車。

換帥與重心東移

楊鏗的考慮不是沒有理由的，從成都到四川再到全國，藍光的業(yè)績也已經(jīng)從百億到達千億。排名行業(yè)前三十，毫無疑問這是一艘大船。

數(shù)據(jù)顯示，自2015年重組迪康藥業(yè)上市以來，即2016年至2019年，藍光的年合同銷售金額從301.36億元升至1015.37億元，年復(fù)合增長率達到49.9%。而在2019年，也是其首次跨上千億。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

不過，快速增長只在2017年和2018年，2019年就顯得后勁不足，同比增速僅18.7%顯得失色。

不管是媒體報道的1200億元銷售目標，還是投行報告里的1100億元目標，藍光均未達到?；蛟S正是這樣的原因，楊鏗想要重組機車。

為何藍光在2019年失速了？原因可以歸結(jié)為土地儲備上。兵馬未動，糧草先行，要沖擊銷售，糧草非常重要。不只看數(shù)量，亦要看質(zhì)量。

成也蕭何，敗也蕭何。一方面，或許原因是出在“1+3+N”戰(zhàn)略：1是以四川區(qū)域作為業(yè)務(wù)發(fā)展的核心，3是積極布局長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)，N為所有省會、計劃單列市以及部分機會型城市。

得益于這個戰(zhàn)略，藍光沖上了千億。但是在2018年，藍光新增土地儲備中69%位于三線城市。換而言之，藍光進入了太多機會型城市，但由于政策、市場等原因，三線城市是否有足夠多的機會？

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

另一方面，在2019年，藍光傳統(tǒng)銷售強區(qū)的增長也有所不足。以2018年單區(qū)銷售過百億的區(qū)域而言，即成都、華東及滇渝區(qū)域，從2017年開始，每年增速均處于下滑狀態(tài)。截至2019年三季度，成都、滇渝區(qū)域同比出現(xiàn)負增長，華東區(qū)域僅有10%的增長。

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這也就意味著，在過去一年時間里，藍光或許撿起了芝麻，丟掉了西瓜。

成都是2019年GDP增速領(lǐng)先全國增速近2個百分點的城市，華東區(qū)域則是國內(nèi)經(jīng)濟最活躍的區(qū)域之一，并沒有為藍光做出更多貢獻，失速或許也是必然的。

藍光2019年的表現(xiàn)，看起來是在瞬息萬變的市場上踏錯了節(jié)奏。不過值得肯定的是，在華中區(qū)域，藍光是找準了節(jié)奏，2018年新增土地儲備中，34%位于華中地區(qū)，這個區(qū)域在2019年前三季度，亦為藍光貢獻了165.89億元的銷售，同比增長157.39%。

這也使得華中區(qū)域一躍成為與成都、華東并列的大區(qū)域，三個區(qū)域銷售貢獻占比超過70%，在2019年三季度，分別貢獻18.95%、23.2%及27.89%。

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華東區(qū)域則成為藍光貢獻最大的區(qū)域，這也就不難理解，為什么藍光要開啟雙總部戰(zhàn)略。在聚焦深耕“高價值、高增值、低存量”區(qū)域的投資理念上，華東正是那個符合要求的區(qū)域，上海更是其中典型代表。

隨著戰(zhàn)略重心東移，正如楊鏗所言，藍光要去搶占戰(zhàn)略及品牌高地、優(yōu)勢資源和產(chǎn)業(yè)高地、科創(chuàng)高地、資本及財務(wù)高地。

隨之而來的是總裁職位的調(diào)整，按照藍光總裁工作細則，總裁有一項非常重要的任務(wù)，即組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案等。換而言之，一切生產(chǎn)經(jīng)營，都歸總裁管理。

張巧龍出身于西南，人脈、資源和經(jīng)驗多在于此。遲峰則不同，作為華潤開拓華東市場的“功臣”，在華東市場自然擁有更多優(yōu)勢?；蛟S出于這樣的原因，千億功臣張巧龍讓位于遲峰。

對于楊鏗而言，除了業(yè)績之外，一切都是為了藍光新時期的發(fā)展——新經(jīng)濟轉(zhuǎn)型穩(wěn)健發(fā)展期。

張巧龍功績

多年以前，因為調(diào)控政策以及汶川地震的影響，藍光一度出現(xiàn)經(jīng)營困局，這些都深刻印在楊鏗的腦海中。

此后，藍光邁向了全國發(fā)展的步伐，開始對管理結(jié)構(gòu)、人力資源乃至發(fā)展理念做出修正與調(diào)整。這一段時光，藍光稱之為全國布局+產(chǎn)業(yè)金融時期，開始于2008年。

毫無疑問，過去幾年藍光的發(fā)展速度是極快的。年報披露的數(shù)據(jù)顯示，從2015年至2018年，藍光總資產(chǎn)由562.44億元增長至1508.81億元，年均復(fù)合增長率38.95%。截止2019年9月30日，總資產(chǎn)進一步升至1827.18億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

（2019年三季度同比增長數(shù)據(jù)為和2018年同期相比）

無論是銷售還是資產(chǎn)規(guī)模，能夠有如此快速的發(fā)展，離不開楊鏗對于藍光未來規(guī)劃的預(yù)判。外界無從得知他的具體想法，但從對員工激勵上的一些做法，可以看出一二。

2015年12月，藍光發(fā)展首次公布限制性股票激勵計劃及首次授予激勵對象，這個股權(quán)激勵方案有嚴格的解鎖條件，要求2015年-2017年歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤分別不低于8.15億元、9.5億元和11.7億元。

隨后于2018年1月，藍光再次公布相關(guān)激勵方案，只是這次更加嚴格，要求2020年歸母扣非凈利潤不低于50億元。三年的業(yè)績拆解，2018年至2020年，歸母扣非凈利潤分別不低于22億元、33億元、50億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

這是一個高速增長的目標。其中，在2018年股票期權(quán)激勵計劃中，藍光便明確表示，本次激勵計劃擬通過業(yè)績考核目標的設(shè)置，驅(qū)動公司核心管理團隊積極提升管理效能，促進公司整體經(jīng)營規(guī)模和效益的提升，相比公司實際經(jīng)營業(yè)績具有較高的增長性和挑戰(zhàn)性。

相對應(yīng)的，這也是一份相當豐厚的激勵計劃。藍光釋放出的股票期權(quán)共1.8億股，占總股本的6%左右，占比遠超同行業(yè)水平。

目標也確實在實現(xiàn)，2018年年報顯示，藍光實現(xiàn)24.67億元的歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤，超額完成2018年任務(wù)目標。2019年，按照藍光披露的業(yè)績預(yù)增公告，預(yù)計增加8.81億元，即達33.48億元，每年的激勵計劃均已完成。

不過，高速發(fā)展也會帶來一定的隱患，這是任何一家房企都沒有辦法避免的，比如一同水漲船高的債務(wù)水平。

但令人意外的是，藍光的資產(chǎn)負債率和凈負債率并沒有太大變化，從2015年至2018年，及2019年前三季度，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率始終維持在50%左右，凈負債率亦基本維持在100%左右，并沒有因為規(guī)模急速擴張而杠桿大幅上漲。

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這符合楊鏗所預(yù)想的，企業(yè)既要降負債，又要迅速做大規(guī)模，也滿足藍光對于財務(wù)杠桿的硬性要求，負債率扣除預(yù)收后不能超過70%。

遲峰的任務(wù)

銷售、資產(chǎn)、營收、凈利等多項指標快速增長，負債率保持穩(wěn)定，這顯然不太符合一般企業(yè)的發(fā)展軌跡。規(guī)模快速擴張與高杠桿、高周轉(zhuǎn)等始終相輔相成，在行業(yè)普遍高周轉(zhuǎn)的做法下，為何藍光沒有相關(guān)問題？

原因之一是永續(xù)債，這是一個按會計準則可計算為股東凈資產(chǎn)的融資工具。從2017年開始，藍光的永續(xù)債規(guī)模便從7.8億元提升至45.53億元，至2019年第三季度，永續(xù)債規(guī)模為39.68億元。若去掉當期股東權(quán)益中39.68億元的永續(xù)債，藍光凈負債率為116.38%。

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但隨著調(diào)控持續(xù)，資金端對房地產(chǎn)企業(yè)的要求越趨嚴格，在普遍采取降負債的大背景下，楊鏗也將藍光新時期定位為新經(jīng)濟轉(zhuǎn)型穩(wěn)健發(fā)展，可見穩(wěn)健會是其中重要的一環(huán)。

在2019年，藍光便已開始著手減少融資額。數(shù)據(jù)顯示，2019年三個季度，其籌資活動現(xiàn)金流入分別錄得119.52億元、281.10億元、454.69億元，同比減少10.42%、6.27%、4.53%。截至三季度，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額76.69億元，同比減少50.95%。

另一方面，從拿地力度上亦可看出。據(jù)統(tǒng)計，1-9月藍光新增土地儲備36塊，總建筑面積約828萬平方米，拿地金額為220.8億元，同比下降10.8%，拿地銷售比為28.6%，較上年下降8.3個百分點。

值得一提的是，據(jù)媒體報道，遲峰上任后，首先是燒起了“三把火”。

第一，開始組織架構(gòu)上的調(diào)整，將部分大區(qū)整合，其中江蘇區(qū)域合并安徽區(qū)域，河南區(qū)域合并兩湖區(qū)域（湖南、湖北），華南區(qū)域合并粵港澳大灣區(qū)區(qū)域；第二，縮減總部，增強區(qū)域，提升一線的效率，總部將從450人縮減至300人；第三，2020年工作重點為回款的考核。

類似的做法在各個房企間或多或少都有執(zhí)行，最終目的一是減負，二是減少對融資的依賴，保證現(xiàn)金流。

或許在楊鏗眼里，張巧龍已經(jīng)將藍光這臺車開得足夠快，現(xiàn)在是時候開得穩(wěn)一些了。