錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點(diǎn)網(wǎng) 巨頭企業(yè)的創(chuàng)始人總是帶著些許傳奇色彩。

亞馬遜的貝索斯，特斯拉的馬斯克，維珍的布蘭森等，這些在各自領(lǐng)域獲得巨大成功的創(chuàng)始人，不約而同地都有一個劍指宇宙的太空夢，希冀著能夠領(lǐng)導(dǎo)新一輪的“太空競賽”。

一手創(chuàng)辦碧桂園集團(tuán)的楊國強(qiáng)也有一個夢想，對比起站在科技山巔的大佬們，楊主席的夢想樸實(shí)得多，沒有星辰大海，沒有沖上云霄，他想造的是機(jī)器人。

如今，能讓楊國強(qiáng)出席的活動不多了。即便是為數(shù)不多的集團(tuán)管理會議、投資者見面會以及每年3月份的年度業(yè)績會，楊國強(qiáng)還是三句不離機(jī)器人。

外界仍有個猜不透的謎：為什么楊國強(qiáng)執(zhí)著于“副業(yè)”機(jī)器人？有一個細(xì)節(jié)，楊國強(qiáng)曾經(jīng)提出過這樣一個問題：我們有沒有可能成為全球最強(qiáng)的機(jī)器人公司？

“全球最強(qiáng)”，這一詞或許有更值得琢磨的意義。早在碧桂園還是千億規(guī)模、落后于萬科、保利的時候，楊國強(qiáng)就曾和手下表露：“在我看來，我們做中國第一不難，做世界第一也不難。”

這位企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人顯然有無限雄心，企業(yè)高速發(fā)展并順勢抓住三四線紅利，碧桂園如愿登頂成為行業(yè)業(yè)績第一，把主業(yè)做到了“全球最強(qiáng)”。

然而，要維持碧桂園這個龐大機(jī)器高速運(yùn)轉(zhuǎn)并不容易，把住宅業(yè)務(wù)做到年銷售七八千億的量級，背后需要的是十萬的人力、數(shù)億平米的土儲、萬億的資金乃至更多資源。

或許在楊國強(qiáng)眼里，機(jī)器人只是一個端口，順藤摸瓜尋覓到的是這位創(chuàng)始人對于這臺大機(jī)器在未來如何繼續(xù)保持高速運(yùn)轉(zhuǎn)的焦慮與思考：要精細(xì)化，要有更加科學(xué)的財務(wù)機(jī)制，要有技術(shù)支撐及轉(zhuǎn)化……

回首過往，碧桂園這臺大機(jī)器在融資發(fā)條愈加擰緊的2019年運(yùn)轉(zhuǎn)得如何？

規(guī)模：增速回調(diào)

整個行業(yè)艱難前行的這一年中，即便是銷冠碧桂園，也“慢下來”了。

縱觀全年情況，碧桂園的銷售節(jié)奏基本以上下半年為分界。上半年，單月權(quán)益銷售表現(xiàn)明顯不如往期，其中1月份下降幅度最大，同比下跌近三成，被萬科短暫奪去銷售冠軍寶座。此后2月至6月期間，銷售持續(xù)放緩。

年中之后形勢開始反轉(zhuǎn)，單月增速從6月的-18.84%上漲為7月的16.03%，且一路不斷走高，至11月達(dá)到最大增速，單月權(quán)益銷售同比增長78.22%至602億元。在最后一個月，碧桂園如往年慣常，急踩剎車使單月銷售一下回落至123億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2019年全年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額5522億元，權(quán)益合同銷售建筑面積約6237萬平方米，同比分別增長10.03%及15.16%。

全口徑銷售方面，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，碧桂園2019年全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額7715億元，較2018年7016億元增長9.96%，領(lǐng)先萬科近1500億元。

雖然坐穩(wěn)了銷冠寶座，但胃口越來越好的觀眾卻有些“不盡興”，畢竟在2018年碧桂園全口徑突破七千億時，就有了沖八千億的“期待”——碧桂園已經(jīng)成了行業(yè)觀察天花板的一個風(fēng)向標(biāo)。

相比前兩年的高增速，2019年碧桂園慢了下來：從2017年跨入5000億門檻的78%增速，2018年控速后再沖7000億銷冠的27.4%，再到2019年增速不足10%。

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放緩的背后，一方面與整個行業(yè)相對冷淡的行情周期有關(guān)，即便碧桂園也無法“獨(dú)善其身”。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，TOP100房企里有69家銷售增速低于2018年；同時，不少房企在銷售目標(biāo)上僅勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)。結(jié)合42家公開銷售目標(biāo)的房企來看，全年完成銷售目標(biāo)有37家，達(dá)標(biāo)占比88%，且事實(shí)上房企們在年初時已制定了相對保守的銷售目標(biāo)。

另一方面，與碧桂園“主動”降速有關(guān)。銷售量級站上7000億的碧桂園，和此前三五千億銷售基數(shù)自然不可同日而語，即便是10%的增長規(guī)模，對應(yīng)的已是一個中小房企全年銷售。但往長遠(yuǎn)看，若要將譬如融創(chuàng)這樣超5500億規(guī)模、增長率21%的追趕者甩在身后，接近個位數(shù)的增長率可能有些危險。

與銷售節(jié)奏不同的是，2019年碧桂園拿地節(jié)奏相對曲線波動，其中5月是土地豐收期，在上海、天津、無錫、常州、寧波、嘉興、石家莊等城市拿下二十多宗地塊，單月投資額超300億元。

整個2019年，碧桂園計劃有1800億元權(quán)益投資額，相比2018年實(shí)際投資額1906億元小幅縮水，而這一數(shù)字在2017年是3271億元。

若按照全年1800億投資額計算，2019年碧桂園拿地銷售比預(yù)計為32%左右，土地投資力度有所減小。

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值得注意的是，2019年以來碧桂園拿地成本有所上升。中報顯示，2019年上半年碧桂園拿地權(quán)益總代價1148億元左右，平均權(quán)益地價為3478元/平方米，較2018年2203元/平方米的地價上升超1000元。

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歷史總是相似的，2017年，碧桂園全年拿地權(quán)益總代價達(dá)2551億元，拿地銷售比超八成，平均地價同比增加超千元。

2019年拿地成本的變化原因，可從2017年同樣大漲的地價背后尋找到蛛絲馬跡——該年碧桂園平均地價上升，主要原因便是一二線城市拿地占比提升導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性上漲。

一二線與三四線的平衡，也是2019年外界觀察碧桂園的一個重要視角。

碧桂園3月份舉行的2018年度業(yè)績會上，當(dāng)媒體提問未來三四五線市場去化時，楊國強(qiáng)堅(jiān)定地回應(yīng)：“你說三四五線的銷售下降，但一二線的銷售量是上漲的嗎？”他強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)看好三四五線城市。 

事實(shí)上，2019年以來，碧桂園加大了一二線布局，如3月斥資34.5億元連拿佛山里水兩宗地；5月，近40億元拿下上海閔行和金山兩宅地；6月，以10.14億元摘得杭州富陽宅地等。

除了在招拍掛市場摘地，碧桂園2019年也更多地通過舊改、合作的方式布局一線。在深圳，8月以約6667萬元間接參與深圳蛇口太子灣項(xiàng)目；在廣州，1月介入南沙東瓜宇村舊改項(xiàng)目。

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從新增拿地權(quán)益金額來看，碧桂園三四線項(xiàng)目占權(quán)益總土地代價54%，一二線項(xiàng)目占46%，較2018年有所提升。

財務(wù)：重中之重

規(guī)?；蛲羶Φ姆啪?，一定程度代表著，碧桂園2019年還有更重要的“任務(wù)”。

2019年房地產(chǎn)調(diào)控普遍加強(qiáng)，尤其是融資通道愈加收窄，對于碧桂園的運(yùn)營及擴(kuò)張也帶來一定壓力，連總裁莫斌也在業(yè)績會上坦言：“行業(yè)政策進(jìn)一步收緊，給我們帶來的挑戰(zhàn)很多。”

碧桂園的重要對策之一，便是抓好現(xiàn)金流的管理。其中，落實(shí)到銷售層面，莫斌稱2019年公司將采用權(quán)益回款進(jìn)行考核。

一直以來，碧桂園都是行業(yè)現(xiàn)金流快速回籠的代表，回款率基本維持90%左右。半年報數(shù)據(jù)顯示，2019上半年碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2659.4億元，按此計算回款率為94.3%，較上年末的91%上升三個百分點(diǎn)。

存貨去化能力也是一個觀察維度，關(guān)系著企業(yè)的資金利用效率，影響現(xiàn)金供血。截至上半年，碧桂園存貨較2018年末增長5.4%至8305億元，同時平均預(yù)收賬款增長28.7%至5852億元，存貨/平均預(yù)收賬款這一指標(biāo)為1.42，較2018年末下降19%，去化壓力減小。

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截至2019上半年，碧桂園可動用現(xiàn)金余額約2228.4億元，占總資產(chǎn)比例12.8%。在碧桂園這幾年著重改善的經(jīng)營性現(xiàn)金流上，上半年凈額為18.08億元，實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流第三年為正。

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現(xiàn)金流情況直接影響企業(yè)對于外部融資輸血的依賴性，負(fù)債情況方面，截至2019上半年，碧桂園有息負(fù)債總額約為3318.89億元，其中1139億為需在一年以內(nèi)償還的有息債務(wù)，占總有息負(fù)債的34.3%，較年初38.4%下降4個百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為2倍，較年初1.92倍有所提升，短期償債能力增強(qiáng)。

可以看見，碧桂園2019年在債務(wù)結(jié)構(gòu)上明顯有所優(yōu)化。截至上半年凈借貸比率為58.5%，較2018年底49.6%有所上升，但仍處于行業(yè)較低水平。

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此外，碧桂園上半年借貸成本6.13%，同比微升0.32個百分點(diǎn)。在2019年房企國內(nèi)融資難度加大、多條融資渠道被限的情況下，也可窺見碧桂園在融資來源上的細(xì)微變化。

上半年碧桂園融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額中，銀行及其他借款仍是主要融資來源，但融資額從2018年中期的786.6億縮水至429.2億元；包含境外美元票據(jù)的優(yōu)先票據(jù)融資額，則從2018年中期的64.51億元擴(kuò)容至167.65億元，而2019年碧桂園發(fā)行了多筆最低利率為6.15%的美元優(yōu)先票據(jù)。

傳統(tǒng)融資渠道收窄之下，碧桂園還將融資需求轉(zhuǎn)向一些受限較少的渠道，如購房尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，2019年碧桂園至少有15個ABS項(xiàng)目獲受理、通過或發(fā)行，融資總額超170億元，包括以酒店、醫(yī)院類物業(yè)作為底層資產(chǎn)進(jìn)行融資，如“碧桂園十里銀灘酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”融資金額5.25億元。

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多樣化開拓融資渠道背后，反映的是碧桂園尋求融資的需求與未雨綢繆，畢竟資金對于這架大機(jī)器的運(yùn)轉(zhuǎn)來說至關(guān)重要。

在2019年11月底，楊國強(qiáng)曾帶著高管會見來自摩根士丹利、高盛、中金公司等境內(nèi)外投行分析師。會上，首席財務(wù)官伍碧君說道，碧桂園一直在爭取更多國際評級機(jī)構(gòu)的投資級評級，保證健康的財務(wù)水平以及穩(wěn)定的凈借貸比率，是公司的要務(wù)之一。同時，莫斌稱2020年碧桂園將推行全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理。

換而言之，碧桂園接下來的一個重要任務(wù)，便是優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)，得到國內(nèi)外投資市場的認(rèn)可，提高公司信用評級，從而進(jìn)一步開拓融資渠道、降低融資成本。

據(jù)了解，2017年碧桂園獲得惠譽(yù)的投資級評級，標(biāo)普和穆迪則分別給予碧桂園BB+及Ba1評級，距投資級均只有一步之遙。有投資者對觀點(diǎn)新媒體表示，碧桂園正在積極溝通穆迪和標(biāo)普的評級，也有意識地優(yōu)化投資級要求的指標(biāo)，將這些指標(biāo)分解到平時的經(jīng)營中。

多元：盈利得失

全面預(yù)算管理、現(xiàn)金流管理，代表著企業(yè)將利用預(yù)算機(jī)制對內(nèi)部各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制等，以便控制成本支出，保證企業(yè)效益平穩(wěn)。

此類制度除了對銷售回款、拿地供貨、融資負(fù)債等作出指引，畫外音也指向了各種多元化投資。這意味著，今后楊國強(qiáng)在重金砸向機(jī)器人、農(nóng)業(yè)夢想之前，或許需要斟酌一下了。

過去的2019年，在內(nèi)外部環(huán)境變化帶來的挑戰(zhàn)之下，不少過去喊著多元化轉(zhuǎn)型的企業(yè)都在慢慢修枝剪葉，連萬科也早已決定“收斂聚焦”，重視基本盤，對開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理和調(diào)整。

對比之下，碧桂園在行業(yè)轉(zhuǎn)折之際卻活得像個“異類”，在錢緊的2019年開枝散葉、加大多元投資。

最典型的莫過于機(jī)器人業(yè)務(wù)——最早于2018年7月，碧桂園成立廣東博智林機(jī)器人有限公司，全面進(jìn)軍機(jī)器人行業(yè)。

2019年開年，集團(tuán)副總裁張志遠(yuǎn)、朱劍敏“空降”博智林，分別調(diào)任博智林執(zhí)行總裁和副總裁。隨后在1月份的集團(tuán)2019年度會議上，楊國強(qiáng)明確了碧桂園新的業(yè)務(wù)架構(gòu)即地產(chǎn)、機(jī)器人、農(nóng)業(yè)三駕馬車。另據(jù)消息顯示，2019年碧桂園在機(jī)器人業(yè)務(wù)上累計投入超30億。

楊國強(qiáng)本人對機(jī)器人業(yè)務(wù)的重視眾人皆知，不只是逢講必提機(jī)器人，甚至在內(nèi)部項(xiàng)目匯報都要主動讓步給機(jī)器人；有博智林員工還稱，一周能見到楊國強(qiáng)七次。

為什么一個房地產(chǎn)公司會執(zhí)著于做機(jī)器人？歸根到底，與地產(chǎn)主業(yè)之間的協(xié)同性應(yīng)是一個重要的出發(fā)點(diǎn)。

從機(jī)器人的類別來看，目前碧桂園重點(diǎn)研發(fā)的是建筑機(jī)器人，在一次演講中，楊國強(qiáng)也表示：“我們現(xiàn)在成立博智林，主要還是全力以赴在機(jī)器人建房子這個領(lǐng)域。”

楊國強(qiáng)認(rèn)為，過去科技進(jìn)步了幾十年，但并沒有對建筑行業(yè)發(fā)生多大變革，且如今的建筑工人普遍都達(dá)到了50歲，隨著人口紅利的消減，會有更多機(jī)器人出現(xiàn)。

從莫斌的2020年寄語中也可看到，目前博智林已研發(fā)出20多款建筑機(jī)器人樣機(jī)進(jìn)入工地測試。此外，截至2019年12月，已遞交專利申請超過1500項(xiàng)，在研建筑機(jī)器人項(xiàng)目59個，其中29款進(jìn)入工地測試階段。

想要造出全球最強(qiáng)機(jī)器人公司的楊國強(qiáng)，曾給旗下團(tuán)隊(duì)定了一個時間表：希望建筑機(jī)器人2019年完成量產(chǎn)前的試運(yùn)營，在2020年開始大量投入使用。

即是說，從博智林成立到實(shí)現(xiàn)量產(chǎn)，楊國強(qiáng)給的時間表是一年半左右。

目前來看，機(jī)器人尤其是建筑機(jī)器人，能對碧桂園住宅業(yè)務(wù)的開發(fā)效率、建筑質(zhì)量產(chǎn)生多大提升尚未可知，但已在這家房企的財務(wù)報表顯示出來。截至2019年上半年，研發(fā)費(fèi)用這一欄達(dá)6.2億。此外，上半年碧桂園銷售費(fèi)用、行政費(fèi)用均有上漲。

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在2019中期業(yè)績會上，常務(wù)副總裁程光煜就表示，銷管費(fèi)用的提升除了如會計準(zhǔn)則的調(diào)整、管理結(jié)構(gòu)下沉等因素，還有部分原因則是由于對新業(yè)務(wù)的投入、推廣。

其稱，2019年碧桂園強(qiáng)化了對房地產(chǎn)品牌以及一些新興業(yè)務(wù)，像機(jī)器人、農(nóng)業(yè)等的品牌推廣，“新業(yè)務(wù)板塊前期肯定是費(fèi)用的投入，后期收入出來以后形成銷售，比例就會下去了”。

莫斌則進(jìn)一步表態(tài)，有信心將銷管費(fèi)用控制在營收8%以內(nèi)。

于碧桂園這架需要大量資金來維系的機(jī)器而言，資金沉淀大、投資回報期長的機(jī)器人業(yè)務(wù)，到底是否適合發(fā)展？這項(xiàng)多元新業(yè)務(wù)到底能夠賦能多少？這些均需未來繼續(xù)觀察。