觀點(diǎn)網(wǎng) 2019年轉(zhuǎn)瞬即逝，陳東彪的稱謂也從“陳總”變成了“陳董”。

不少人都有過疑問，家族企業(yè)中職業(yè)經(jīng)理人的天花板會(huì)在哪里？對(duì)此，旭輝給出了自己的回答，陳東彪也由此從旭輝控股的執(zhí)行總裁，變成了旭輝集團(tuán)第五屆董事會(huì)的董事長(zhǎng)。

兩年之前，掌門人林中將陳東彪委任為公司執(zhí)行董事，同一年里，旭輝控股突破千億進(jìn)入新階段。兩年之后，陳東彪再一次獲得榮升。其身上所承載的，除了林氏家族寄予的厚望外，也標(biāo)志著旭輝“大象轉(zhuǎn)身”的開始。

2019年以來，旭輝控股相繼將重貴區(qū)域、昆明城市公司和蘇南、南京區(qū)域整合成為了西南區(qū)域集團(tuán)和旭輝江蘇區(qū)域集團(tuán)。

按照旭輝的目標(biāo)，最終會(huì)打造出十幾個(gè)小區(qū)域集團(tuán)，每個(gè)小集團(tuán)規(guī)模要達(dá)到300-400億元。如此算來，旭輝的發(fā)展目標(biāo)顯然直指3000億規(guī)模。

但正如旭輝改革時(shí)提出要“讓聽得到炮火的人做決策”一樣，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，2019年的炮火聲絲毫不弱于上一年。資本渠道仍然勒緊，爭(zhēng)奪陣地的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，房企一舉一動(dòng)都需要更加穩(wěn)健和謹(jǐn)慎。

杠桿支撐增量擴(kuò)張的日子遠(yuǎn)去，旭輝也在為未來尋找新的道路。2019年7月，旭輝宣布成立商業(yè)地產(chǎn)管理總部，統(tǒng)籌管理全集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目。

站在商業(yè)與住宅的路口，林中做出論斷：“十年后的旭輝可能會(huì)像新鴻基那樣，一半是開發(fā)業(yè)務(wù)，一半是收租業(yè)務(wù)。”

快周轉(zhuǎn)平衡點(diǎn)

網(wǎng)上關(guān)于陳東彪的報(bào)道不多，這位在旭輝已經(jīng)6年的地產(chǎn)老將似乎更傾向于“默默實(shí)戰(zhàn)”，但雁過留聲，他也同樣留下了一句讓人印象頗深的話：“沒有地就沒有地位”。

這句話是他2017年時(shí)任旭輝控股執(zhí)行副總裁時(shí)所說，雖然聽起來“激進(jìn)”，但并未讓人覺得意外。畢竟，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)市場(chǎng)依然被人稱之為“黃金時(shí)代”，快速拿地開盤，循環(huán)往復(fù)，企業(yè)們似乎并不擔(dān)心為此所帶來的高負(fù)債等后續(xù)影響，杠桿的指揮棒下眾人隨之起舞。

但現(xiàn)實(shí)沒有劇本，故事的轉(zhuǎn)變往往來得突然。當(dāng)“艱難”傳導(dǎo)至資金端時(shí)，許多房企開始認(rèn)真在拿地上算起賬來。

2019年8月，林中在接受采訪時(shí)曾公開表示稱：“上半年多買了一些地，所以下半年不會(huì)有太大的買地投入，甚至不買地也沒問題。”

話雖如此，但對(duì)于地產(chǎn)商而言，能決定是否買地的無非只有“合不合適”“有沒有錢”兩個(gè)原因，與數(shù)量多少無關(guān)。

或許正因?yàn)榇?，在陳東彪履新董事長(zhǎng)職位時(shí)曾有人質(zhì)疑，這位曾經(jīng)有過“豪言”的經(jīng)理人在獲得更大的自主權(quán)之后，是否能夠與林氏謹(jǐn)慎的風(fēng)格相契合？

事實(shí)看來，兩者并不沖突。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年11月，旭輝通過公開市場(chǎng)拿地的有48宗，對(duì)應(yīng)土地交易總價(jià)為404.36億元。數(shù)量上，下半年拿地占比約為35.4%，對(duì)應(yīng)土地金占比約為30.5%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

僅從公開市場(chǎng)上的數(shù)據(jù)看，下半年旭輝確實(shí)拿地少了許多，但并非不拿。另一方面，從溢價(jià)情況上看，旭輝的拿地決心顯然經(jīng)歷了一番考量。

3月，旭輝在安徽合肥以104%的溢價(jià)率拿下一宗商住地塊；4月，兩次落子合肥，溢價(jià)率分別達(dá)到90%和73%；5月，除了一宗底價(jià)成交外，其余地塊成交溢價(jià)均在25%以上。

相比之下，旭輝下半年的拿地略顯“保守”。數(shù)據(jù)顯示，7月至11月，旭輝在公開市場(chǎng)上拿地的溢價(jià)幅度在0-30%范圍內(nèi)，其中大部分地塊溢價(jià)率為個(gè)位數(shù)。

雖然仍然堅(jiān)信“有地才有地位”，但也不得不服從行業(yè)大勢(shì)，謹(jǐn)慎的旭輝站在規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)的分岔口，努力維持著一個(gè)微妙的平衡點(diǎn)。

然而，這種不緊不慢的拿地頻率，對(duì)于希望做到行業(yè)TOP8的旭輝而言顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

或許是提前預(yù)見到了這一情況的發(fā)生，旭輝早幾年便提出了要改革組織架構(gòu)，并成立區(qū)域集團(tuán)。據(jù)旭輝首席人力官葛明表示，區(qū)域集團(tuán)的成立是為了將權(quán)力下放，項(xiàng)目管控、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)授權(quán)區(qū)域自主掌控，以確保一線的靈活度。

值得注意的是，戰(zhàn)略、投資、財(cái)務(wù)、人事和風(fēng)險(xiǎn)這五項(xiàng)仍把控在集團(tuán)總部手里。換而言之，區(qū)域集團(tuán)的存在，便是在確保風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，更大幅度地加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速率。

就像一輛小車，或許車輪不多體積不大，但只要轉(zhuǎn)速足夠快，那自然就有了超車的可能。

2019年剛剛整合成立的江蘇區(qū)域集團(tuán)，或許能夠?yàn)檫@一策略提供佐證。在成立三個(gè)月后，該區(qū)域集團(tuán)便宣布銷售業(yè)績(jī)突破200億，兩個(gè)月后，業(yè)績(jī)順利邁過300億。

至此，林中當(dāng)初定下的“每個(gè)區(qū)域集團(tuán)三四百億”目標(biāo)初見端倪。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的2019中國(guó)房地產(chǎn)銷售金額TOP100排行榜單，旭輝2019年銷售金額排名位居全行業(yè)第15名，距離“二五戰(zhàn)略”（2017年-2021年）的目標(biāo)仍有6個(gè)身位，留給旭輝的時(shí)間還有兩年。

謹(jǐn)慎的自我造血

“要做好一個(gè)項(xiàng)目，80%取決于投資，10%取決于項(xiàng)目定位，銷售最多只占5%。”這是掌管著旭輝“錢袋子”的楊欣曾經(jīng)做出過的論斷。

誠(chéng)然，在公司有望踏過兩千億的2019年，為旭輝提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，擔(dān)當(dāng)好“壓艙石”的角色，成為了貫穿楊欣全年的工作課題。

2019年全年，旭輝公開融資動(dòng)作共有十次，其中包括了6次美元債發(fā)行、2次境內(nèi)公司債以及兩次銀行定期貸款，總共涉及資金為21.7億美元及59億元人民幣。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從整體融資結(jié)構(gòu)上看，旭輝的重心依然是放在了境內(nèi)。于上半年，境內(nèi)融資占比為60%，境外融資占比40%。

具體而言，旭輝上半年融資中境內(nèi)銀行及其他借款占比47%，境內(nèi)公司債占比13%；在境外，旭輝發(fā)行優(yōu)先票據(jù)占比為22%，境外銀行借款占比18%。從上半年新增債務(wù)情況來看，旭輝依然對(duì)境外融資情有獨(dú)鐘，融資途徑依然集中在美元債上。

楊欣年中時(shí)曾表示，未來仍會(huì)是境內(nèi)外“兩條腿走路”：“我們主要考慮的是包括融資的窗口、成本，還有融資便利性等。”他直言稱，旭輝在融資選擇上，一直都將維持著境內(nèi)境外4:6的比例。

與之相配套，旭輝未來會(huì)逐步增加在境外的資產(chǎn)。由此能夠猜測(cè)，跟隨著這一趨勢(shì)，旭輝未來境外負(fù)債將會(huì)隨著資產(chǎn)配置增加有所增加。業(yè)內(nèi)人士曾分析指出，旭輝等房企在境外配置資產(chǎn)，其中一大目的便是為了抵御類似因匯率波動(dòng)而導(dǎo)致?lián)p失出現(xiàn)的情況。

至于為何偏愛外債？除了發(fā)行難度相對(duì)較低外，與境內(nèi)相比略低的融資成本同樣也是吸引旭輝的主要因素。從上半年融資數(shù)據(jù)來看，旭輝境外平均加權(quán)融資成本為5.8%，略低于境內(nèi)。

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不過，盡管已經(jīng)將融資成本控制在6%以下，但“謹(jǐn)慎”仍然是旭輝2019年融資表現(xiàn)的主基調(diào)。上半年里，旭輝凈負(fù)債率為69.5%，僅比2018年底67.2%微增2.3個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債為404.68億元，較2018年12月31日的332.48億元增長(zhǎng)了72.2億元。

“謹(jǐn)慎”固然安全，但同時(shí)意味著資金池的大小會(huì)受到限制。截至2019年上半年，旭輝銀行結(jié)余及現(xiàn)金為543億元，較2018年底增加了96.82億元，增幅為21.7%；而2018年年中的銀行結(jié)余及現(xiàn)金與2017年底相比，增幅則為31.25%。

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雖然現(xiàn)金流的總量每年仍在增長(zhǎng)，但增速已經(jīng)出現(xiàn)了放緩。為了確保資金鏈安全，旭輝需要確保穩(wěn)定現(xiàn)金流的方法——銷售資金回籠。

據(jù)林中介紹，旭輝2019年主要任務(wù)之一就是加快去化，提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。在資金緊張的2019年里，融資謹(jǐn)慎的旭輝對(duì)于銷售回款的要求尤為明顯。

正因?yàn)榇耍?019年上半年，旭輝簽約回款率提升至95%，較2018年同期提高12個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，楊欣笑稱“這是一個(gè)驚喜”，但同時(shí)他表示自己并不感到意外：“旭輝的回款不是由某一個(gè)單一部門負(fù)責(zé)管理的，而是由營(yíng)銷、銷售、財(cái)務(wù)三個(gè)部門一起來推進(jìn)的。”

除此之外，楊欣還透露道，旭輝在一二線擁有信貸等豐富的金融資源，在快速銷售的同時(shí)，豐富的金融資源會(huì)對(duì)回款和現(xiàn)金流有較好的支撐作用。

事實(shí)上，除了旭輝之外，大部分房企2019年都提到重點(diǎn)工作包括了“加快去化”。業(yè)內(nèi)人士分析指出，在外部資本收緊的情況下，通過銷售回籠來自我造血的確是個(gè)不錯(cuò)的防御選擇，但從各家的結(jié)果來看，這個(gè)方式似乎并不適合所有企業(yè)。

存量籌碼

作為一個(gè)高度依賴于資本的行業(yè)，2019年的融資困境傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)每一個(gè)角落，除了拿地、開發(fā)、銷售之外，人們將更多目光放在了存量市場(chǎng)之上。

經(jīng)過幾年的準(zhǔn)備，旭輝商業(yè)總部于2019年成立，林峰親自掛帥，兼任旭輝商業(yè)總裁。進(jìn)入旭輝已經(jīng)快兩年的王壽慶，則擔(dān)任旭輝商業(yè)副總裁一職。

從整個(gè)發(fā)展歷程來看，旭輝在商業(yè)地產(chǎn)板塊已經(jīng)做足了準(zhǔn)備工作，包括事先找來王壽慶等人搭建班底，以及加快拓展商業(yè)管理規(guī)模等。截至商業(yè)總部成立前夕，旭輝旗下商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理面積已經(jīng)超過了百萬平方米。

隨著平臺(tái)搭建完成，王壽慶和旭輝商業(yè)板塊也終于迎來了發(fā)力期。

在林中的計(jì)劃里，旭輝未來會(huì)在一線城市做自持，一線以外做增量。“未來旭輝希望收入50%來自住宅開發(fā)，30%來自租金收入，另外20%來自其他業(yè)務(wù)。”

愿望總是美好而豐滿的，但支撐商業(yè)開發(fā)的龐大資金從何而來？與住宅業(yè)務(wù)不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)往往需要較長(zhǎng)的周期，長(zhǎng)時(shí)間的投入對(duì)于企業(yè)的資金、運(yùn)營(yíng)等實(shí)力均是考驗(yàn)。

從目前情況來看，旭輝采取了一個(gè)大多數(shù)做商業(yè)地產(chǎn)同行都會(huì)采用的方式，即通過住宅回血為商業(yè)開發(fā)提供一定程度的助力。

據(jù)了解，旭輝商業(yè)在區(qū)域?qū)用娴陌l(fā)展，主要是由旭輝各區(qū)域集團(tuán)或事業(yè)部負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌管理商業(yè)項(xiàng)目的投資、開發(fā)、營(yíng)運(yùn)與物管，在整體推進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目落地的同時(shí)，還要實(shí)現(xiàn)商業(yè)與住宅開發(fā)之間的協(xié)同。

這一策略同樣反映在了拿地上，2019年3月，旭輝在天津拿下的一宗商住地，明確要求需要全部自持3.81萬平方米的商業(yè)部分；4月，旭輝在太原拿下上千畝項(xiàng)目，規(guī)劃上同樣包含了商業(yè)中心、住宅等形態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)成為了勾地的好選擇，而住宅部分高周轉(zhuǎn)也反過來哺育了商業(yè)板塊開發(fā)。林峰表示，旭輝一直在一二線城市尋找好的商業(yè)機(jī)會(huì)，未來商業(yè)比重在整體業(yè)務(wù)版圖中占比會(huì)逐年增加。

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除了商業(yè)地產(chǎn)外，旭輝在存量市場(chǎng)上還有一個(gè)頗具分量的板塊——長(zhǎng)租公寓。雖然在業(yè)績(jī)公告中很少單獨(dú)提及這一板塊，但作為曾號(hào)稱“2021年IPO上市”的板塊，其在旭輝存量業(yè)務(wù)中占據(jù)著不低的地位。

不管是運(yùn)營(yíng)還是資金流轉(zhuǎn)，長(zhǎng)租公寓與商業(yè)、住宅等板塊相比都顯得更為獨(dú)立。地產(chǎn)商們除了使用自有資金投入開發(fā)外，還嘗試過發(fā)行住房租賃類ABS來籌集資金。稍有不同的是，旭輝的選擇是為自己引入“強(qiáng)援”，具體對(duì)象包括了基金、險(xiǎn)資等。

2019年4月，旭輝領(lǐng)寓與平安不動(dòng)產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來3年內(nèi)雙方將投資百億元用于住房租賃項(xiàng)目的投資、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，并簽約落地首個(gè)合作項(xiàng)目；11月，領(lǐng)寓與毅達(dá)匯景達(dá)成合作，約定在未來3年內(nèi)共同開展不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的項(xiàng)目投資、開發(fā)運(yùn)營(yíng)等。

巧合的是，兩次引援都作出了“三年約定”，這與長(zhǎng)租板塊的IPO是否存在聯(lián)系難以求證，但能夠確定的是，旭輝短期內(nèi)或許不用再為長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的資金問題而過多擔(dān)憂。

問題要一個(gè)個(gè)解決，路要一步步地走，林中喜歡自稱“行者”，在他的眼里，旭輝并不需要成為跑得最快的，但一定要成為走得最遠(yuǎn)的。