錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點(diǎn)網(wǎng) 如果在未來回看2019年的A股市場，四季度地產(chǎn)股絕對是表現(xiàn)最亮眼的板塊，而金地也絕對是漲幅靠前的企業(yè)。

相比于新城控股開始洗去黑天鵝事件陰霾的估值回歸，以及終于離開寶能的萬科，金地是為數(shù)不多通過業(yè)績推動股價(jià)上漲的房企。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，金地集團(tuán)于2017年正式提出三年沖擊2000億規(guī)模的目標(biāo)，2019年正好是兌現(xiàn)承諾的一年。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單，金地2019年全年錄得銷售額2106億元，同比增速29.76%。超2000億收官完成全年銷售目標(biāo)，也為2016年之后金地重啟擴(kuò)張步伐畫上一個(gè)階段性的句號。

只是放在急功近利的地產(chǎn)行業(yè)，這樣的規(guī)模增速不算亮眼，從金地銷售規(guī)模排名不斷下降亦可看出一二。

外界普遍質(zhì)疑，在行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯的背景下，金地4.87%的低融資成本遠(yuǎn)低于主流上市房企平均融資成本均值6.44%，為何未選擇大力加杠杠去搶占更多市場份額？

事實(shí)上，企業(yè)的命運(yùn)始終被領(lǐng)導(dǎo)人性格所決定。

“在公司的經(jīng)營上，我們追求業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷壯大，但不唯規(guī)模。講求短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的平衡，講求利潤與規(guī)模的平衡，講究效益與責(zé)任的平衡。”在2018年6月中旬金地30周年慶典上，重回聚光燈下的凌克如是稱。

臺階

早在2013年，金地集團(tuán)便在年報(bào)中表示：“房地產(chǎn)行業(yè)處于集中度迅速提升的階段，金地將牢牢抓住這個(gè)歷史機(jī)遇使企業(yè)規(guī)模再上新臺階。”

在30周年慶典上，金地集團(tuán)總裁黃俊燦也表示：“做好房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)需要規(guī)模目標(biāo)，金地要在保持均衡發(fā)展的基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)銷售規(guī)模維持在行業(yè)第一梯隊(duì)。”

事實(shí)上，金地從沒有放棄規(guī)模擴(kuò)張的需求，在近年，規(guī)模更是成為半年報(bào)與年報(bào)的高頻詞匯。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，金地累計(jì)簽約金額達(dá)到2106億元，同比增速達(dá)到約30%。在2016年成功達(dá)到千億以后，金地銷售額（2016-2018）年復(fù)合增長率都達(dá)到了27%。

相較于2010年至2015年期間，因?yàn)楣芾韺幼儎?、險(xiǎn)資入駐、戰(zhàn)略相對保守，且產(chǎn)品定位偏高端受調(diào)控政策影響導(dǎo)致業(yè)績增速放緩，上述階段屬于金地重啟擴(kuò)張的時(shí)候。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

而在2019年，更是金地向2000億規(guī)模目標(biāo)發(fā)起沖擊的一年。反映在月度簽約金額上，2019年單月平均銷售金額達(dá)到159.2億元，最高單月銷售250.1億元，最高同比增速55.23%。

為了沖擊2000億，金地采取了一系列措施。2019年中報(bào)中顯示，首先加強(qiáng)年度經(jīng)營規(guī)劃的制定，通過制定合理的銷售策略，開展銷售行動。同時(shí)，按計(jì)劃時(shí)間盡可能提早供貨。

值得注意的是，不同于多數(shù)房企下半年開始發(fā)力沖刺銷售，金地在年初即啟動銷售激勵行動。而在銷售最高峰，即9月份，金地為了沖刺銷售任務(wù)，推出了一系列促銷活動。其中，在北京就舉行了“30天紅盤行動”，攜旗下十大“名盤、熱盤、紅盤”聯(lián)動，推出“百套特價(jià)房，萬套品質(zhì)房”的優(yōu)惠活動。

根據(jù)金地每月公布的擬推售項(xiàng)目表，自2017年至2019年，每月推盤計(jì)劃從平均39.67個(gè)升至49.42個(gè)，平均每年月度增加推售6個(gè)項(xiàng)目。其中，在2019年下半年，金地平均每月項(xiàng)目推盤計(jì)劃上升到58.67個(gè)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

不過，銷售規(guī)模上升也導(dǎo)致營業(yè)成本上升，2019年前三季度銷售額1418億元，同比增長34%，營業(yè)成本344億元，同比增長31%，銷售額和營業(yè)成本增速相差不大。

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但可以看出，相較于2016年至2018年，2019年金地營業(yè)成本在任何一個(gè)報(bào)告期均出現(xiàn)大幅的增長。背后的原因，一方面可以歸結(jié)為調(diào)控等多種原因，另一方面，也是金地為沖擊2000億規(guī)模推進(jìn)的各種銷售策略所付出的成本。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年三季度，金地銷售費(fèi)用約11億元，2018年同期則為5.93億元，同比增長85.38%。金地解釋，銷售費(fèi)用的增長均為銷售推廣服務(wù)費(fèi)增加。

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銷售費(fèi)用同比增近一倍，銷售規(guī)模增長卻維持在三成，兩者之間的增長不匹配雖然不足以反映是否因?yàn)轫?xiàng)目滯銷，但足以看出，為了達(dá)成2000億的目標(biāo)，金地是下了“血本”。

糧草

兵馬未動，糧草先行。

對于金地而言，在沖擊2000億的過程中，除了大力促銷，近年來土地?cái)U(kuò)張策略改變也帶來了足夠的土地儲備。

據(jù)了解，在2015年以前，金地土地策略為順周期拿地，并在16年高點(diǎn)適當(dāng)收斂，隨后在2017年6月開始，采取逆周期拿地策略。

數(shù)據(jù)顯示，2010年至2016年，金地總土地金額為22.88億元至399億元；2017年至2018年，土地金額躍升至1000億元左右。而在2019年上半年，金地土地總金額依然有554億元，基本與2018年同期保持一樣的強(qiáng)度。

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數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

同時(shí)，2017年以后，金地拿地金額占當(dāng)年簽約銷售額的比例也提至50%以上，2017年及2018年分別達(dá)到了71%及62%。而在2010年至2016年期間，多數(shù)時(shí)間處于50%以下。

2015年以前，金地幾乎都是順周期拿地，在行業(yè)復(fù)蘇階段，加大拿地力度，在行業(yè)調(diào)整階段，收斂拿地力度。其中，最為典型的是2011年、2012年及2014年，三年拿地銷售比分別為7%、20%及31%。

2016年土地市場火熱，高溢價(jià)、高樓面價(jià)頻現(xiàn)，在這種背景下，金地收縮了拿地策略。從2017年6月開始，市場逐步回歸理性，金地也加杠桿重啟擴(kuò)張步伐。以金地每月披露的獲取項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年1-5月，土地投資總金額為133.29億元，但在6月之后，這一金額達(dá)到737.96億元。

大量新土地的進(jìn)入，不管是土地成本或是開發(fā)成本，都影響著金地的現(xiàn)金流?？梢钥吹降氖牵越鸬亻_始逆周期拿地以來，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額基本為負(fù)。

特別以2018年現(xiàn)金流量凈額流出達(dá)到最高峰，這是金地發(fā)力拿地的第二年。隨后的2019年，因?yàn)殇N售規(guī)模提升，銷售回款增加，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額也有所回升。

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另一方面，為了支撐陡增的拿地金額，金地2017年及2018年籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也跟隨著增加。而在2019年，這個(gè)數(shù)值下降較多，金地對此解釋為融資規(guī)模減小。

參考其他房企在面對融資環(huán)境緊張情況下所采取的加強(qiáng)銷售回款措施，金地融資規(guī)模的減少，銷售回款的增加，很大程度上也緩解了融資上的壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2016年期末，金地債務(wù)融資余額為366.47億元；而在2017年度，升至553.54億元，之后于2018年度，升至821.4億元，而至2019年半年，債務(wù)融資余額為932.19億元。

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融資規(guī)模的增加，相應(yīng)地也令到金地凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率有所升高。據(jù)公告顯示，在2018年度，金地的凈負(fù)債率為57.36%，較2016年度的28.4%上升近30個(gè)點(diǎn)。

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不過，雖然2019年半年度凈負(fù)債率達(dá)到78.01%，但這一水平依然處于同等規(guī)模房企中的較低水平。

因果

行業(yè)集中度不斷提升的背景下，足夠大的規(guī)模就是幫助企業(yè)獲得更多資源，包括銀行等渠道的融資優(yōu)勢、低成本獲取土地優(yōu)勢以及人才資源優(yōu)勢等等。

為此，金地祭出了“三板斧”，包括下沉三四線、提高周轉(zhuǎn)速度以及增大合作比例等等。

2015年至2018年，金地在一線的投資由39%降至25%，三四線城市的投資由10%升至32%。2019年上半年，一線、二線、三四線的比例變?yōu)?4%、63%及23%。

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同時(shí)，金地也提高了周轉(zhuǎn)效率。據(jù)年報(bào)中的表述，2018年新開盤項(xiàng)目平均開盤周期10.8個(gè)月，2018年獲取項(xiàng)目中17個(gè)實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開盤，其中更有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)半年內(nèi)開盤。據(jù)研報(bào)顯示，金地儲備周轉(zhuǎn)效率（總銷售額/全口徑未銷售貨值）在2016年至2018年均在1.6以上，遠(yuǎn)高于2010年至2015年。

提高周轉(zhuǎn)效率之外，金地亦通過加大合作使規(guī)模能快速擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中期，金地總土地儲備面積達(dá)到4760萬平方米，其中權(quán)益土地面積2550萬平方米，權(quán)益占比54%。

2018年末，金地權(quán)益土地占比降至51%。而在金地跨入千億之前，即2016年以前，權(quán)益土地占比至少還有71%。

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總土地儲備權(quán)益快速降低背后的原因，在于金地加大了合作方式購地。2015年至2018年，每年新增土地儲備中權(quán)益占比均不超過50%，2015年這一比例更是低至38%。

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對此，金地方面稱，權(quán)益占比偏低主要是近年采取了在拿地后引入合作方共同出資開發(fā)的模式。提高合作比例，降低自身權(quán)益的好處是顯而易見的，其中最重要的一點(diǎn)是通過小資金撬起大規(guī)模，分?jǐn)偝杀镜耐瑫r(shí)也能共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

不過，權(quán)益占比偏低，雖然讓金地在排名上不落后，卻不能帶動公司經(jīng)營業(yè)績顯著提升，營業(yè)收入、凈利潤增速低于銷售增速。

按照房地產(chǎn)行業(yè)銷售額平均2年左右入賬時(shí)間計(jì)算，2016年銷售增速反應(yīng)在2018年?duì)I收及歸母凈利上，但金地財(cái)務(wù)上的增速，顯然并未跟上銷售的增速。

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顯然，金地也意識到了這個(gè)問題，在2019年已披露的數(shù)據(jù)中，金地時(shí)隔4年終將拿地權(quán)益額提高至50%以上，達(dá)到 54%。

對此，凌克表示：“金地希望未來權(quán)益投資占比提高到50%以上。”