錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點網(wǎng) 從諸暨走出來后，祥生地產(chǎn)想在上海站穩(wěn)腳跟。

正如許多浙系房企發(fā)展歷程所經(jīng)歷：千億、遷都上海，祥生地產(chǎn)也沒有例外。

2018年祥生地產(chǎn)正式跨過千億大門，次年上?？偛啃紗?，隨后二代陳弘倪上位掌舵與多次人事調(diào)整。

進入千億之后，如何籌謀規(guī)模擴張之外的其他發(fā)展之道，無疑成為了每一家房企都需要思考的問題。

回首2019，前幾年一直保持高速增長的祥生地產(chǎn)同樣需要爬坡，根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，祥生2019年全年完成銷售額1174.7億元。

值得一提的是，在前30強里祥生是唯一沒有上市的房企，也就意味著市場上缺少了許多剖析祥生的財務(wù)資料，但從偶爾披露細小線頭中，仍能看出一絲輪廓。

在宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，祥生如何向更高的目標邁進成為擺在他們面前的一個關(guān)鍵問題。

當規(guī)模增速放緩，融資路徑受到市場影響，祥生地產(chǎn)的后千億時代，同樣充滿挑戰(zhàn)。

增速回調(diào)

從100億到1000億，祥生地產(chǎn)只用了四年時間。

公開信息顯示，祥生地產(chǎn)2015至2018年銷售金額分別為109億元、325億元、620億元、1029億元，年復(fù)合增長率超100%。

祥生地產(chǎn)表示，按照2019年的增長規(guī)模來進行穩(wěn)健發(fā)展，祥生有意將步子放緩。

目前，按祥生地產(chǎn)全年銷售額在1174億，與2018年1029億相比，增速回調(diào)。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)綜合公開數(shù)據(jù)整理

祥生地產(chǎn)前四年的高速增長主要得益于在上一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期中，踩準了長三角三四線樓市火熱的節(jié)奏。

特別是2017年祥生地產(chǎn)在售的60個項目中，除4個位于杭州外，其余56個均位于三四線城市。

到了2019年初，祥生“1+1+X”戰(zhàn)略開始逐步實施。以浙江省為發(fā)展大本營，泛長三角區(qū)域為持續(xù)深耕區(qū)域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時機會性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

由此，祥生初步完成全國化版圖布局，截至目前已經(jīng)擁有浙東、浙南、浙北、環(huán)滬、蘇皖、安徽、華中，山東、內(nèi)蒙古九大區(qū)域公司。

從拿地這一維度來看，祥生地產(chǎn)2019年拿地相比往年來講不算積極，且仍集中在浙江區(qū)域諸如諸暨、寧波及紹興等城市。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)綜合公開數(shù)據(jù)整理

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，2017年祥生地產(chǎn)斥資359億元新增土地，面積736萬平方米；2018年前11月265億元，土地面積達588萬平方米。

2019年前11月，祥生地產(chǎn)買地175億元，土地面積370萬平方米，主要位于紹興、寧波、麗水、杭州、溫州等城市。

事實上，基于對市場的研判，2019年以來，祥生地產(chǎn)明顯放緩了布局節(jié)奏。2019年拿地金額和新增的貨值均有所下降。

周轉(zhuǎn)杠桿

一家非上市公司是如何撬動杠桿，以近乎翻兩番的增速發(fā)展成為行業(yè)前30強企業(yè)？

資料顯示，以下為2019年祥生地產(chǎn)揚州祥生酩悅花園項目、諸暨祥生云鏡項目分別做的十期信托融資計劃及后八期信托計劃，這只是祥生地產(chǎn)超百個地產(chǎn)開發(fā)項目中的個案。

彼時，作為非上市房企，盡管僅依靠著信托、銀行及私募等少量融資渠道，加之高周轉(zhuǎn)下的快速回款，祥生依然有著較為充足的現(xiàn)金流以保持高速增長。

然而，在近期房企融資環(huán)境趨緊下，祥生地產(chǎn)此前熟悉的融資渠道在監(jiān)管壓力下已然變窄。

尤其2019年7月銀保監(jiān)要求控制地產(chǎn)信托規(guī)模，預(yù)示著房地產(chǎn)在信托等非標金融融資渠道上，會面臨更高的成本、更大力度的監(jiān)管管理。

中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2019年三季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環(huán)比下降5.05%，這是該項數(shù)據(jù)自2015年第四季度以來首次環(huán)比負增長。

標普全球評級信用分析師黃馨慧表示，2020年中資房地產(chǎn)將有接近30億美元境外債到期，境內(nèi)人民幣債券到期量接近65億美元。由于監(jiān)管目前沒有放松的跡象、到期量比較大且涉及的開發(fā)商數(shù)量也比較多，2020年房企的境內(nèi)債券償債存在一定的壓力。

不過，祥生地產(chǎn)前總裁趙紅衛(wèi)就曾在接受媒體采訪時表示：很大一部分采用銀行、信托、私募形式，隨著公司發(fā)展，祥生運用發(fā)債、ABS等模式融資，進一步擴大融資渠道，降低融資成本。

因此，面對融資環(huán)境的變化，除了拓寬融資渠道，降低融資成本外，資本市場進程成為了其最重要的一件工作。

有投行分析師指出，國內(nèi)銀行一般傾向于放貸給上市的企業(yè)，房企上市后融資成本會降低，再融資也容易很多。另一方面，在香港上市的公司可以通過更市場化的美元債市場來融資，而不是國內(nèi)公司債融資渠道可以隨時關(guān)閉。

管理換道

從年初“二代”上位時，市場上就已經(jīng)有聲音傳出稱，祥生地產(chǎn)的發(fā)展將要進入新時代。

2019年2月份，祥生內(nèi)部發(fā)出通知，宣布陳弘倪為祥生地產(chǎn)集團總裁，主持地產(chǎn)集團全面工作，向?qū)崢I(yè)集團董事會負責。

同時，任命祥生實業(yè)集團執(zhí)行董事陳雪宜兼任地產(chǎn)集團總裁助理，協(xié)助副總裁姚筱珍分管資金管理中心、財務(wù)管理中心相關(guān)工作，而陳雪宜正是陳國祥的女兒。

這兩份人事變動，也被外界視為祥生二代逐漸接班的信號。

新一代走上舞臺，由于管理風格不同，老一代職業(yè)經(jīng)理人離職是情理之中，但這也給企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性帶來考驗。

每個企業(yè)在進行管理層更替后，新掌舵者的風格是市場最感興趣的重點之一，因為這往往關(guān)乎著這家企業(yè)接下來將要往哪走，怎樣走。

不過，新的掌舵人亦需要解決祥生沖過千億規(guī)模后的一些歷史遺留問題。

此外，對于房企而言，真正想要實現(xiàn)“規(guī)模與品質(zhì)”的雙優(yōu)發(fā)展必然要有所取舍。規(guī)模躍進過后，祥生能否以“穩(wěn)”取勝，以“深耕”立足，以產(chǎn)品贏得市場，值得關(guān)注與期待。