12月4日，碧桂園（02007.HK）披露了11月的銷售數(shù)據(jù)。公告顯示，碧桂園在8、9、10月連續(xù)錄得同比超40%的增長(zhǎng)后，11月份銷售增速再攀新高，單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約601.5億元，同比增長(zhǎng)78.22%。

前11個(gè)月累計(jì)，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5398.4億元，同比增長(zhǎng)10.2%，已超過2018年全年的5018.8億元。

而據(jù)研究機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售Top100排行榜顯示，按全口徑金額來看，前11個(gè)月碧桂園、恒大、萬(wàn)科依然是銷售前三。

今年房地產(chǎn)銷售整體承壓，融資環(huán)境逐步收緊，面對(duì)波動(dòng)的市場(chǎng)行情，碧桂園適時(shí)調(diào)整推貨節(jié)奏及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在下半年屢創(chuàng)銷售業(yè)績(jī)新高；同時(shí)，伴隨著銷售回款的提升，碧桂園的自我“造血”能力也越來越凸顯。

有質(zhì)量的發(fā)展 盈利大有空間

自2013年銷售金額突破千億以來，碧桂園的銷售規(guī)模就在快速擴(kuò)張，直至2017年登頂行業(yè)龍頭。2018年中期，為追求更有質(zhì)量的發(fā)展，碧桂園提出提質(zhì)控速，在投資拿地以及供貨節(jié)奏方面，采取更加適應(yīng)市場(chǎng)的靈活策略。

根據(jù)企業(yè)公告，碧桂園2019年7800億的可售貨值中，有80%是新推盤項(xiàng)目，可以使公司有機(jī)會(huì)把握城市、區(qū)域的輪動(dòng)行情支撐銷售增長(zhǎng)，推盤更加靈活。

在不久前的碧桂園“2019年投資者開放日”上，碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜表示，今年整體銷售比較穩(wěn)定，尤其下半年隨著新項(xiàng)目入市，單月銷售額均保持穩(wěn)定持續(xù)的增長(zhǎng)。

（數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告）

銷售業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，碧桂園盈利水平也在穩(wěn)步提升。2019年上半年，伴隨著前兩年銷售業(yè)績(jī)的持續(xù)釋放，碧桂園結(jié)轉(zhuǎn)收入創(chuàng)新高，營(yíng)業(yè)收入、毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)等核心指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。其中，營(yíng)業(yè)收入約為2020.1億元，毛利潤(rùn)548.6億元，凈利潤(rùn)230.6億元，分別同比增長(zhǎng)約53.2%、56.9%和41.3%。

（數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告）

截至2019年6月底，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結(jié)收入7352億元，未來結(jié)算收入增長(zhǎng)可期。

中金公司在11月的研報(bào)中預(yù)測(cè)，未來2-3 年碧桂園凈利潤(rùn)有望維持正增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2019 年和2020年公司核心凈利潤(rùn)同比分別增長(zhǎng)21%和10%，達(dá)到414 億元和456億元。

此前，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君表示，隨著投資的優(yōu)化，公司拿地權(quán)益比正逐漸上升，銷售回款率也會(huì)做到比較好。對(duì)此，中金公司分析，這也將為盈利增長(zhǎng)帶來額外支撐，尤其在2021年將得到顯現(xiàn)。

現(xiàn)金流充裕 抗結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)

自2016年起，碧桂園的銷售回款率便維持在90%以上， 2019年中期更是達(dá)到94.3%。得益于較高的銷售回款率，碧桂園凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流從2016年開始一直保持正數(shù)。

凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流這個(gè)指標(biāo)為正，說明公司當(dāng)期通過經(jīng)營(yíng)本身便可以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。目前市場(chǎng)上，僅有少數(shù)運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)上述目標(biāo)，民營(yíng)企業(yè)更是寥寥無幾。

當(dāng)前，受制于境內(nèi)外融資環(huán)境收緊，房企以外部融資獲取資金的難度越來越大，與此同時(shí)，融資成本也在提升。有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受制于境內(nèi)外融資環(huán)境收緊，2019年上半年房企債券融資成本為7.25%，較2018年年末上升了0.77個(gè)百分點(diǎn)。

而據(jù)研究機(jī)構(gòu)所做的企業(yè)現(xiàn)金流壓力測(cè)試，即使外部融資全面停止，碧桂園依靠自身超過90%的回款率就能滿足公司的經(jīng)營(yíng)開支。

中金公司分析，碧桂園全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大概率實(shí)現(xiàn)盈余，從而使年底凈負(fù)債率維持在60%以下。得益于三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的認(rèn)可，截至2019 上半年末，公司平均融資成本為6.13%，具備防御性。

資料顯示，早在2017年，碧桂園就已獲得國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)的投資級(jí)評(píng)級(jí)；標(biāo)普和穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評(píng)級(jí)，距投資級(jí)均只有一級(jí)之遙。今年8月，穆迪又將對(duì)碧桂園的展望由“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”，這也反映了穆迪對(duì)于碧桂園強(qiáng)勁的執(zhí)行力、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理的預(yù)期。

此外，截至2019年中期，碧桂園的未動(dòng)用銀行授信額度有3133億元，充足的可動(dòng)用現(xiàn)金及授信額度能夠使其保持經(jīng)營(yíng)的靈活性和穩(wěn)定性。

在規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的同時(shí)，碧桂園依然能保持較低的財(cái)務(wù)杠桿，凈借貸比率自上市以來已連續(xù)12年保持在70%以下，2019年中期僅為58.5%，是行業(yè)內(nèi)少有的兼顧規(guī)模增長(zhǎng)和負(fù)債管控的企業(yè)之一。

土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 對(duì)未來業(yè)績(jī)有保障

盡管放緩了拿地節(jié)奏，2019年前11個(gè)月，碧桂園新增土地貨值仍達(dá)到6953.6億元，位居行業(yè)首位。

截至2019年6月底，碧桂園在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約17587億元，潛在的權(quán)益可售貨值約10251億元，權(quán)益可售資源合計(jì)27838億元，可售貨值充分，完全可以滿足未來三到五年的銷售量。

更值得關(guān)注的是，在已獲取的這些可售資源中，75%的權(quán)益貨值位于粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等五大城市群，98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，94%位于人口流入?yún)^(qū)域。

高盛研報(bào)觀點(diǎn)認(rèn)為，碧桂園一直在優(yōu)化其地理分布，充分利用中國(guó)正在進(jìn)行的城鎮(zhèn)化，從而使當(dāng)前可售資源的分布符合人口遷移趨勢(shì)，這為公司長(zhǎng)期贏得全國(guó)市場(chǎng)、繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

廣發(fā)證券也指出，碧桂園在更多省份布局的同時(shí)，其在廣東、江蘇、浙江、安徽等地深耕力度較大。“這四個(gè)省份均是擁有政策紅利和巨大潛力的熱點(diǎn)地區(qū)。”

截至2019年6月30日，碧桂園項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)2381個(gè)，其中廣東有498個(gè)，長(zhǎng)三角（江蘇、上海、浙江、安徽）645個(gè)，合計(jì)擁有的項(xiàng)目數(shù)量占據(jù)總量的半壁江山。以粵港澳大灣區(qū)而言，碧桂園在大灣區(qū)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約3467億元，潛在權(quán)益可售資源達(dá)5519億元，合計(jì)接近9000億元，儲(chǔ)備領(lǐng)先同行，開發(fā)價(jià)值巨大。

碧桂園在各線城市的戰(zhàn)略布局也異常清晰，鞏固一二線、聚焦三四線、下沉五六線，針對(duì)分化的市場(chǎng)做好精準(zhǔn)覆蓋，不斷提升競(jìng)爭(zhēng)力。2019年前10個(gè)月，碧桂園在國(guó)內(nèi)新購(gòu)?fù)恋刂?，按?quán)益金額計(jì)算，位于一二線與位于三四線的占比分別為45%和55%。目標(biāo)一二線城市土儲(chǔ)比例遠(yuǎn)超2018年，即使遇到城市成交輪動(dòng)影響，也可以強(qiáng)力支撐公司銷售增長(zhǎng)。

同時(shí)，在新型城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的大背景下，低線城市未來發(fā)展空間仍被看好。中銀國(guó)際分析人士稱，低線城市的供求狀況相當(dāng)健康，銷售單價(jià)增長(zhǎng)率在各線城市中仍然領(lǐng)先。自1998年以來，在低線城市建造的商品房只覆蓋了40%的人口，而在高線城市，這一比例是60%。雖然每年200多萬(wàn)人從低線城市遷移到高線城市，但低線城市人口實(shí)際上仍在增長(zhǎng)。

高盛預(yù)計(jì)，在中國(guó) 100 個(gè)大城市以外，會(huì)有三四萬(wàn)億的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)存在，這將給碧桂園帶來更多的增長(zhǎng)空間。海通證券也認(rèn)為，三四線城市體量足夠大且有韌性，碧桂園深耕多年，擁有品牌優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)占有還有進(jìn)一步提升空間。