2018年，中國房地產市場在政策調控下，走上了穩(wěn)健發(fā)展的“新周期”，眾多地產企業(yè)也紛紛轉型，尋求自我創(chuàng)新的“新賽道”。在此過程中，拓展多元業(yè)務、提升經營業(yè)績，成為了很多企業(yè)關注的重點。

轉型、突破、進階——這是老牌房企合生創(chuàng)展集團有限公司（00754.HK，下稱“合生創(chuàng)展”）2018年的成長關鍵詞。

轉型

創(chuàng)立于1992年，合生創(chuàng)展早在行業(yè)集體“去地產化”之前，便開始積極探索多元產業(yè)轉型之路，目前已構建起住宅開發(fā)、商業(yè)管理、物業(yè)管理和產業(yè)投資等四大板塊并驅發(fā)展的全產業(yè)鏈模式。

具體來看，合生創(chuàng)展在住宅開發(fā)板塊搭建了“高端物業(yè)、高檔住宅、精品大盤、都市灣區(qū)”四大住宅等產品線，滿足業(yè)主不斷升級的居住需求；商業(yè)管理板塊以投資回報為核心，擁有70多個商業(yè)地產項目，管理近10個大型城市綜合體，運營面積超過360萬平米；物業(yè)管理板塊共管理137個項目，管理運營面積超過5000萬平方米；產業(yè)投資板塊向房地產上下游行業(yè)延伸，包含基建集團、設計研究院、金融投資、養(yǎng)老地產、文教地產及科技產業(yè)園等，在全國形成點、線、面的發(fā)展模式，打造了全景式企業(yè)生態(tài)圈。

在合生創(chuàng)展2018年營收構成中，集團的物業(yè)管理、酒店營收、物業(yè)投資三方面都有不同程度的增長。

年報顯示，2018年，合生創(chuàng)展物業(yè)管理收入達到11.36億港元，同比增長21.37%；酒店營運收入由2017年的4.08億港元增至2018年4.32億港元，物業(yè)投資收入22.91億港元，較2017年的13.54億港元增幅達到69.2%。

近日，標普全球評級將合生創(chuàng)展的長期主體信用評級由B-上調至B，并指出“該公司的投資物業(yè)規(guī)模和租金收入將有助于提升其經營業(yè)績和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。我們也預期隨著位于一二線城市的高質量土儲加速放貨去化，該公司的合約銷售額將實現(xiàn)增長。”

布局多元產業(yè)的同時，合生創(chuàng)展也在踐行“優(yōu)質生活，完美體現(xiàn)”宗旨，持續(xù)提升旗下物業(yè)管理服務，努力拓展高端生活方式品牌MAHá，成為高端生活服務商和供應商，從而提升資產運營價值。

“做高端物業(yè)的企業(yè)很多，如果單從高端產品本身硬件條件來看，不足以構建產品護城河，而真正能夠形成競爭力的是高端物業(yè)產品的軟性實力。” 合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經理閆家瑞表示，集團決定引入高端品牌MAHá落地，是為了打造全方位服務體系、探索并引領全新的高端生活方式。

在此愿景下，合生創(chuàng)展將2019年定為品牌升級年，創(chuàng)建品牌活動回饋客戶與消費者，在擇址標準、產品規(guī)劃、精工精裝及空間設計等方面做好產品運營，在園林美學、會所及生活配套上實現(xiàn)優(yōu)質配套運營，在安防、管家服務、智慧社區(qū)等方面提升物業(yè)服務，不斷尋求新的創(chuàng)新。

突破

合生創(chuàng)展多元戰(zhàn)略的成效也體現(xiàn)在了集團的經營業(yè)績上。2018年起，合生創(chuàng)展堅持“房住不炒”的發(fā)展理念，在住宅板塊加快了改善型及剛需型住宅產品的去貨，促使合約銷售額得到了一定提升。

截至2018年末，合生創(chuàng)展合約銷售額達到149.75億元，同比增長62.3%；截至 2019 年 5 月 31 日止 5 個月，合生創(chuàng)展合約銷售金額約為 83.50 億元，較 2018年同期約 41.05 億元上升103.4%。

值得一提的是，合生創(chuàng)展的“三項利潤”相較行業(yè)平均水平都具有優(yōu)勢。2018年，集團毛利潤達到65.28億港元，同比增長28.38%；凈利潤從58.11億港元上升至58.22億港元；核心利潤升至23.03億港元，增幅達15.32%。

對于合生創(chuàng)展的盈利能力，閆家瑞認為體現(xiàn)在三個方面：一是豐富的優(yōu)質土地儲備，且土地成本較低；二是內部運營管控、費用控制、財務及融資水平都在合理的區(qū)間內達到優(yōu)化；三是營銷能力與操盤水平的不斷提升，讓項目達到更大銷售溢價。

正如閆家瑞所言，合生創(chuàng)展的跨周期戰(zhàn)略布局、逆周期低成本拿地，為后市的銷售贏得了更多主動權。截至2018年12月31日，集團擁有土地儲備2,922萬平方米，主要分布在廣州、惠州、北京、上海、天津等一線城市、熱點二線城市和部分三線城市，其中位于北上廣的土地儲備占半數(shù)以上。

同時，合生創(chuàng)展的銷售成本由2017年的87.38億港元降至2018年的67.66億港元，下降23%；銷售成本占銷售額百分比由2017年的63%降至2018年的51%，下降12個百分點。

在財務管理上，合生創(chuàng)展的負債率也處于行業(yè)較低水平。據(jù)中國房地產報梳理統(tǒng)計，2018年TOP30上市房企負債總額9.8萬億元，平均資產負債率為79.67%，資產負債率躍80%紅線的房企占比約為57%，70%-80%之間占比為39%。

而根據(jù)合生創(chuàng)展年報，集團2018年資產負債率為58.70%，期內現(xiàn)金及短期銀行存款達79.4億港元，銀行及財務機構借貸總額為454.63億港元，相比2017年均有所下降。綜合來看，集團現(xiàn)金流處于行業(yè)安全線之上。

在營銷能力上，合生創(chuàng)展主打中高端產品，且項目布局主要集中于一二線重點城市，同時集團持續(xù)提升旗下物業(yè)管理水平，包括引入高端品牌MAHá落地、打造優(yōu)質高端的人居生活方式系統(tǒng)，從而推進項目溢價水平的提高。

進階

自1992年創(chuàng)辦至今，合生創(chuàng)展的成長之路已經走過27個年頭，也經歷過多個起伏的地產周期。一直以來，合生創(chuàng)展都堅持穩(wěn)健經營模式，即使在企業(yè)盲目擴張、市場頗為浮躁的時期，也始終按照自己的戰(zhàn)略節(jié)奏穩(wěn)步前行。

正因如此，踐行穩(wěn)扎穩(wěn)打、精細運作的合生創(chuàng)展，也在2018年行業(yè)受挫的環(huán)境下實現(xiàn)了“逆勢上揚”。“合生創(chuàng)展一直都不是高速周轉型的企業(yè)。在眾多房企追捧高周轉模式的時期，我們一直以來都保持著自己的節(jié)奏和步伐。” 閆家瑞表示，我們將繼續(xù)堅持穩(wěn)健的財務狀況和謹慎的擴張速度，將多元高質的發(fā)展模式持續(xù)下去。

同時，閆家瑞也指出，每家企業(yè)選擇的發(fā)展道路都不太一樣，無論采取高周轉策略，還是精細化戰(zhàn)略，都沒有所謂的對錯之分。對于合生創(chuàng)展來說，在資金實力、土地儲備等方面都具備優(yōu)勢,集團在戰(zhàn)略選擇上，把財務安全性、利潤指標看得比較重，不會因為追求高周轉導致資產負債率過高，導致融資渠道受限。集團更注重的是在一定規(guī)模允許的范圍內，盡可能地去追求更高的利潤。

一方面，如何把土地價值最大化，這是合生創(chuàng)展需要考慮的問題之一。在這種土地價值最大化的指導思想下，集團才會繼續(xù)考慮一個項目采取高周轉模式還是利潤為主模式。但不可否認的是，某些城市的某些核心土地資源是不可復制的，如果周轉出去，未來可能再不會以同樣的價格購買下來。

另一方面，合生創(chuàng)展也會將核心項目價值最大化作為目標，從而為客戶提供好的產品和服務。因此，除了打造優(yōu)質產品，集團也會帶來相應的優(yōu)質服務，為用戶提供美好生活解決方案，這也是引入MAHá等高端品牌的原因之一。同時，集團會基于合生匯項目的成功運營經驗，將新的商業(yè)管理模式輸出，進一步提升核心項目價值。

“無論企業(yè)如何選擇，最根本的還是關注‘人’的本身。只有緊緊圍繞‘人’的需求，才能生產出足夠創(chuàng)新的產品和服務，滿足消費者更高層次的追求，這是打造企業(yè)核心競爭力的關鍵。” 閆家瑞補充道。

隨著地產行業(yè)進入厚積薄發(fā)的時代， 穩(wěn)扎穩(wěn)打、以人為本的合生創(chuàng)展，正在迎來“新周期”下屬于自己的“新賽道”。