三月的南方，空氣中仍帶著點濕氣，道路兩旁的大樹已經(jīng)吐出新芽，給鋼筋混泥土的城市添上勃勃的生機。

3月20日上午八點，陽光剛掙破云層灑向大地，深圳前海華僑城JW萬豪酒店的大堂內(nèi)，陸陸續(xù)續(xù)地聚焦了多家企業(yè)的中高管理層，很快他們會驅(qū)車一個小時，前往二十多公里外的龍崗，走進星河WORLD，一探產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的奧秘。

星河WORLD坐落在深圳北龍坂片區(qū)，背靠銀湖谷，身在鬧市卻有著不屬于喧囂城市的寧靜。這是星河集團在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿項目， 也是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)運營模式遇到天花板之際，房企加速轉(zhuǎn)型探索“城市運營商”背景下極具借鑒意義的項目之一。

自2014年起，在廣東深圳中心地帶的62萬平方米土地上，星河WORLD以產(chǎn)業(yè)為核心，構(gòu)筑出一座集辦公、商業(yè)、居住、酒店公寓、休閑生活等復(fù)合業(yè)態(tài)為一體的產(chǎn)融聯(lián)盟新城。

作為大型的產(chǎn)業(yè)項目，它將有著極為強大的集聚效應(yīng)。“預(yù)計項目完全建成后，星河WORLD能吸引高端人才7.5萬余名，聚集企業(yè)1500余家，新增年產(chǎn)值1000億元，能為龍崗區(qū)政府增加100億元的稅收。”在參觀星河產(chǎn)業(yè)集團品牌展廳時，負責(zé)講解的工作人員對觀點學(xué)徒表示。

緊接著，在星河產(chǎn)業(yè)集團常務(wù)副總裁、龍崗區(qū)政協(xié)常委陳忠的帶領(lǐng)下，觀點學(xué)徒來到創(chuàng)領(lǐng)天下，實地參觀眾創(chuàng)空間以及海歸創(chuàng)業(yè)學(xué)院。據(jù)了解，目前眾創(chuàng)空間主要聚焦戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，包括人工智能、新一代信息技術(shù)、航空飛行等，為此星河WORLD還打造了全天候海陸空人工智能測試基地。

在創(chuàng)新基地拍照流連半個多小時后，觀點學(xué)徒跟隨工作人員來到了一個別致的地方——禪院。在綠樹的掩映中，古樸的建筑散發(fā)著寧靜氣息，這是星河WORLD里一個獨特的去處，源于星河集團創(chuàng)始人黃楚龍對佛教的信仰。

禮佛完畢，觀點學(xué)徒走進了星河品牌館，首先映入眼簾的是一顆以“星河控股集團”為主干的大樹，樹上枝繁葉茂，生動形象而又詳細地展示星河控股的業(yè)務(wù)生態(tài)。在一旁工作人員的講解中，星河三十多年的發(fā)展歷程也徐徐鋪展在眼前。

事實上，作為資金沉淀巨大的產(chǎn)業(yè)，每一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商都需要面對投資大、運營難、投資回報周期長的難題，也因此無論是在一路的參觀還是最后的分享以及Q&A環(huán)節(jié)中，“如何平衡現(xiàn)金流”無疑成為最熱門的話題。

作為分享環(huán)節(jié)的主講者，星河產(chǎn)業(yè)集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理吳孟軻先以“產(chǎn)城融投”模式創(chuàng)新思路為主題，從模式、架構(gòu)、產(chǎn)品等方面介紹星河集團整體運營策略。

“以產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以金融為護駕，以資本運作為平臺，以城市運營為愿景”，這是星河集團最新的發(fā)展模式，此前“地產(chǎn)是載體，產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)”，而如今產(chǎn)業(yè)變成引領(lǐng)。

吳孟軻介紹，目前星河WORLD主要以自持為主，希望能通過資本運營減低壓力，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是不是真愛，就看自持還是賣”，這是走進星河產(chǎn)業(yè)后，觀點學(xué)徒聽到最多的一句話，也是星河WORLD運營的基礎(chǔ)。

不過，星河并不滿足于做一個只為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供空間的房東角色。據(jù)介紹，星河WORLD針對人工智能行業(yè)提供最低折扣優(yōu)惠，以及租金換股權(quán)等方式降低入駐企業(yè)的成本，同時成立多個創(chuàng)投基金，投向多個創(chuàng)新企業(yè)，“通過房東+股東的模式，星河WORLD與入駐企業(yè)共同成長。”

當(dāng)然，在這個項目中也規(guī)劃了一部分住宅，這也是星河WORLD目前現(xiàn)金流的主要來源。星河承諾，住宅銷售部分的現(xiàn)金流未來都會投入到產(chǎn)業(yè)中。