傅士鵬 據(jù)英國《泰晤士報》最新報道，超過25個由香港買家投資的英國北部房產(chǎn)項目爛尾，2000多名買家損失了總共1.1億英鎊的訂金。

受損失的買家大多來自中國香港，另外也有中國臺灣、中國大陸、馬來西亞、新加坡投資者受損。

香港立法會議員To Kim-sun向《泰晤士報》曝光了這一消息。

泰晤士報（2019年3月25日）：香港立法會議員要求英國嚴查北部爛尾項目

這次被曝光的房產(chǎn)項目，不乏前任英國財相喬治·奧斯本2015年訪華時主推的北方經(jīng)濟引擎計劃（Northern Powerhouse）中的項目，重災區(qū)是利物浦、曼徹斯特等英國北部城市。

北方經(jīng)濟引擎計劃允許開發(fā)商在推廣項目時，可以說自己的項目是由英國政府背書的重建項目。

在所有爛尾項目中，位于利物浦的“新中國城”（New Chinatown）項目最為知名，在香港鬧得最大。

利物浦“新中國城”開發(fā)商North Point Global最初稱將對項目投入2000萬英鎊，復興英國第一個中國城——利物浦中國城，并新建790套公寓和一棟擁有140個房間的酒店。

利物浦新中國城項目效果圖

項目最初于2015年在香港開售，承諾第一期將在2017年末完工，整個計劃將會于2019年結(jié)束。

現(xiàn)在已經(jīng)是2019年，項目仍未建成，且建造速度極為緩慢，只打了個地基。

利物浦新中國城項目現(xiàn)狀

目前該項目已經(jīng)被轉(zhuǎn)手賣給另一個開發(fā)商，原開發(fā)商North Point Global正在接受英國嚴重欺詐辦公室（Serious Fraud Office, 簡稱SFO）的調(diào)查。

根據(jù)由受損投資者組成的團體”新中國城買家有限公司“（New China Town Buyers Ltd）發(fā)布的聲明：

新中國城買家有限公司代表的買家一共投資了將近600萬鎊，原因只為利物浦新中國城的歷史文化意義。現(xiàn)在，不忍看見本來前景無限的計劃不幸擱置，還收不回錢。

BBC（2019年1月17日）：曼城利物浦多個開發(fā)商接受欺詐調(diào)查

另外一家位于曼徹斯特的開發(fā)商Pinnacle Alliance同樣并未能兌現(xiàn)對投資者的承諾，它在曼城市中心的開發(fā)項目Angelgate在嚴重拖延交房的情況下，還花費了總資金的40%用于支付售房提成。

曼城Anglegate地塊

在被超過70個買家舉報后，位于曼城的Angelgate項目與另外一處位于利物浦的學生公寓項目Quadrant進入了破產(chǎn)程序。

Angelgate地塊最后在網(wǎng)絡(luò)拍賣中被香港開發(fā)商遠東發(fā)展以520萬英鎊買下，樓花買家算是能暫時松一口氣。

關(guān)于曼城爛尾地塊Angelgate前后詳情，我之前寫過文章，戳這里回顧。

除此之外，同樣在英國北部開發(fā)三處期房項目的Absolute Living Developments也在2016年申請了破產(chǎn)清算。

針對這一事件，香港立法會還發(fā)布了政府公告，并列出了所有爛尾項目清單。

▼香港立法會政府公告

▼有香港買家參與的英國北部爛尾項目清單

▼港媒對其中一個項目繪制的關(guān)系圖

精明的香港買家為何中招？

以鬧得最大的利物浦新中國城項目為例，由于英國貿(mào)易部（原來叫UKTI，先改名為DIT）和利物浦市政府都曾大力推介過爛尾的利物浦新中國城重建項目，許多買家認為該項目有政府背書。

對此，英國貿(mào)易部發(fā)言人對《泰晤士報》解釋道：

英國貿(mào)易部僅僅是對利物浦中國城項目進行推介，負責吸引開發(fā)商投資，并沒有參與到開發(fā)商的選擇中。

參與選擇開發(fā)商的利物浦市政府表示無法評論，因為SFO的調(diào)查還在進行中。

香港立法會議員要求英國當局調(diào)查其中的違法行為，呼吁英國警方和香港警方共同合作。

同時，香港立法會議員也建議英國當局未來和香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會合作，去核實英國樓花項目的可靠性。

除此之外，香港買家之所以中招，也是因為這類開發(fā)商開創(chuàng)了一種新模式：

1. 開發(fā)商首先向買家承諾了高昂的租金回報率（往往在7%以上），且承諾包租。

2. 開發(fā)商要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金。這樣一來，開發(fā)商不再需要向銀行貸款，可以直接從買家處獲得開發(fā)資金，相當于投資客集資建房。

這種模式需要買家對開發(fā)商有很強的信任。

而這種模式也正是在英國政府發(fā)布北方經(jīng)濟引擎計劃（Northern Powerhouse）計劃后開始變得流行。

但從今天來看，集資建房的模式卻并沒有那么可靠，許多項目至今仍未動工，或修建到一半就進入停滯狀態(tài)。

2014年，奧斯本提出北方經(jīng)濟引擎計劃，但這個政策隨著奧斯本下臺已經(jīng)很少被英國政府公開提及

從法律的角度講，這種買家集資建房的模式本身不違法，也并不是所有使用這種模式的項目都爛尾了。

但是，這個模式的的確確已經(jīng)導致數(shù)以千計的投資者蒙受損失。不只亞洲投資者，《泰晤士報》剛剛完成的調(diào)查顯示，在由買家出資集資建設(shè)的項目中，至少已經(jīng)有5億英鎊的訂金受損。

寫在最后

這個事件很有代表意義，也算是給投資者敲響了警鐘。

首先英國的城市本身就分兩種：倫敦和其它。

英國除了倫敦之外都算是小城市，從投資的角度來說，小城市比如像曼城、利物浦，承諾的租金回報比較高，但同時伴隨著一定風險。倫敦租金回報率不高，但相應的風險小，極少出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。

對于這個事件，也有《泰晤士報》的網(wǎng)友給出了犀利的評論。

當然，我們也不能把英國其它城市的項目一竿子打死。

我們其實可以從這個事件中總結(jié)出一些規(guī)律，比如如何鑒別開發(fā)商。

可以看到，上文提到的開發(fā)商有幾處明顯特征：成立時間短、沒有太多經(jīng)驗和名氣、要求高額的首期付款（50-80%）、承諾較高的租金回報并包租。

文中提到的利物浦新中國城項目開發(fā)商North Point Global成立于2015，Pinnacle Alliance成立于2015年，Absolute Living Developments成立于2013年。

所以，對于投資者來說，如果對英國不太熟悉，建議認準大開發(fā)商（最好是上市開發(fā)商），同時也要查一查開發(fā)商的過往項目、成立歷史。如果真的自己拿不準，也可以加我們的客服問一問，看看項目到底靠不靠譜。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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