二、房地產(chǎn)稅不合法理？

三、房地產(chǎn)稅征收困局難解？

四、房地產(chǎn)稅疑惑重重？

五、物業(yè)稅法草案（民間版）

歐陽(yáng)捷 前幾天，財(cái)政部官網(wǎng)公布了“2019年財(cái)政部立法工作安排”，其中并沒(méi)有提及房地產(chǎn)稅法。

聽(tīng)到房地產(chǎn)稅，大家的耳朵似乎已經(jīng)磨出繭子了

有些觀點(diǎn)言之有物、論理清晰，使人頓感醍醐灌頂。

有些觀點(diǎn)似是而非、人云亦云，其中不乏一些專家迎合民怨、魚(yú)目混珠，卻十分流行，導(dǎo)致了諸多認(rèn)知誤區(qū)。

這就像美國(guó)律師一樣，往往喜歡把簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化，讓本不復(fù)雜的房地產(chǎn)稅立法設(shè)計(jì)思路變得復(fù)雜難解、立法過(guò)程壓力巨大。

難道我們的社會(huì)不應(yīng)該化繁復(fù)為簡(jiǎn)單嗎？

簡(jiǎn)單才是幸福啊。

在此，整理了關(guān)于房地產(chǎn)稅法的若干認(rèn)知誤區(qū)，也許能夠?qū)Τ吻辶⒎ㄟ壿?、認(rèn)知稅收本質(zhì)有所幫助。

房地產(chǎn)稅可以包治百??？

很多人誤以為，房地產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)收入差距、防止投機(jī)、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、減少房屋空置、平抑市場(chǎng)供求波動(dòng)、節(jié)制地方政府短期行為、增加地方政府稅源等作用。

其實(shí)，這就是指望房地產(chǎn)稅包治百病。

誤區(qū)1：房地產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)收入差距

房地產(chǎn)稅的確有助于調(diào)節(jié)收入差距，不過(guò)，其功效十分有限。

如果資產(chǎn)多者高稅收、資產(chǎn)少者免稅，看上去，似乎能夠調(diào)節(jié)收入差距。

但海外歷史早已證明，資產(chǎn)差異只是兩極分化的一個(gè)表象，而不是根源，資產(chǎn)財(cái)富差異越大，兩極分化越嚴(yán)重。

兩極分化的根源在于金融資產(chǎn)的杠桿原理，無(wú)論是華爾街大鱷的金融投機(jī)，還是股市的融資融券、公司上市，或是土地圈地運(yùn)動(dòng)、樓市貸款抵押，都是借助于金融工具放大了財(cái)富膨脹效應(yīng)。

落袋為安的財(cái)富必然尋找安全的著陸地，交稅無(wú)非是花錢(qián)買(mǎi)來(lái)財(cái)富的法律保障。

正如很多人調(diào)侃說(shuō)：“交稅越多越好，證明有錢(qián)啊”。

富人交稅多，財(cái)富不減反增，窮人交稅少，也沒(méi)有變得更富裕。

恰恰相反的是，在全球范圍內(nèi)的兩極分化反倒是越來(lái)越嚴(yán)重。

不過(guò)，對(duì)于貧困人口，減征或免征房地產(chǎn)稅有助于減少貧困，未來(lái)的房地產(chǎn)稅法肯定也會(huì)有相應(yīng)條款的。

誤區(qū)2：房地產(chǎn)稅能防止投機(jī)

首先要定義什么是投機(jī)。

過(guò)去，“投機(jī)倒把”是入了刑法的，“情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役”，后來(lái)取消了這一罪名，這也意味著投機(jī)無(wú)罪。

但人們依然帶著有色眼鏡，往往把投資視為長(zhǎng)期的愛(ài)國(guó)之舉、助力發(fā)展，而把投機(jī)視為短期的逐利之貪、擾亂市場(chǎng)，因此才有了股票熔斷、房地產(chǎn)限售之類(lèi)的短期行政措施。

凡事有一弊必有一利。

事實(shí)上，股市做空機(jī)制也是短期投機(jī)，雖然導(dǎo)致了市場(chǎng)短期波動(dòng)甚至震蕩，但有助于化解更大風(fēng)險(xiǎn)，就如同小震可以釋放壓力，延緩甚至避免大地震。

限制短期炒房，用足夠高的調(diào)整稅率，可以使得投機(jī)收益不能覆蓋成本，或者投資收益比足夠低，自然就可以減少投機(jī)行為，降低市場(chǎng)波動(dòng)。

真正能夠防止短期投機(jī)的稅收是資本利得稅。

如果對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓凈收益所得征收30-60%的階梯累進(jìn)制資本利得稅或轉(zhuǎn)讓所得稅，投機(jī)炒房自然就銷(xiāo)聲匿跡了。

韓國(guó)就曾因征收最高60%的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速進(jìn)入冰凍期的。

但是，普遍征收的房地產(chǎn)稅，其稅率顯然不可能跟隨房?jī)r(jià)波動(dòng)而反復(fù)調(diào)整，當(dāng)然也就不能制約靠短期市場(chǎng)波動(dòng)賺錢(qián)的投機(jī)行為。

誤區(qū)3：房地產(chǎn)稅能遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

其實(shí)，我們?cè)缇驼f(shuō)過(guò)，凡是出臺(tái)房地產(chǎn)稅的國(guó)家和地區(qū)，都沒(méi)能防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，當(dāng)然從長(zhǎng)期來(lái)看，更沒(méi)有讓房?jī)r(jià)下跌。

被征收房地產(chǎn)稅的人希望房?jī)r(jià)上漲呢？還是下跌呢？

答案不言而喻。

征稅也擋不住人們推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的意愿。

這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅是居住用品，更是大宗耐用商品，具有投資性和保值性，因此，房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的參照物是貨幣。

過(guò)去我們說(shuō)過(guò)：“當(dāng)錢(qián)不值錢(qián)，對(duì)應(yīng)錢(qián)的一切東西都變得更加值錢(qián)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)”。

房?jī)r(jià)漲跌的主要原因還是在于貨幣一放一收、經(jīng)濟(jì)一起一落與供應(yīng)一松一緊，與征收標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅基本無(wú)關(guān)。

不過(guò)，凡是被征稅的東西，最終都會(huì)增加終端銷(xiāo)售價(jià)格。

誤區(qū)4：房地產(chǎn)能減少房屋空置

聽(tīng)起來(lái)似乎有道理。

但是，有能力空置房子的人會(huì)在乎多交一點(diǎn)房地產(chǎn)稅嗎？

他們?cè)诤醯氖琴Y產(chǎn)財(cái)富的保值升值和積累傳承，他們?cè)诤醯氖琴Y產(chǎn)的抵押與變現(xiàn)帶來(lái)的流動(dòng)性，雖然他們的很多資產(chǎn)可能并不會(huì)或很少自己使用，但他們依然在全國(guó)甚至全球馬不停蹄地收購(gòu)資產(chǎn)。

經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷擴(kuò)大，貨幣資金不斷增長(zhǎng)，金融資產(chǎn)不斷增值。

最近有人說(shuō)：新一輪全球量化寬松將再度來(lái)襲。

而通貨膨脹預(yù)期來(lái)臨之際，房地產(chǎn)幾乎就是唯一能夠保值增值的金融資產(chǎn)，哪怕是空置。

除非我們征收高稅率的空置稅，否則，靠房地產(chǎn)稅永遠(yuǎn)解決不了高空置率問(wèn)題。

誤區(qū)5：房地產(chǎn)稅能平抑市場(chǎng)供求波動(dòng)

有人說(shuō)，征收房地產(chǎn)稅增加持有房產(chǎn)成本，可以間接抑制三四線城市購(gòu)房需求和住房過(guò)度供給，同時(shí)，也可以抑制一二線城市投資投機(jī)需求和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

理論上是對(duì)的。

但是，當(dāng)貨幣供應(yīng)寬松、通脹預(yù)期上升、資產(chǎn)價(jià)格暴漲之時(shí)，唯有不動(dòng)產(chǎn)才能保值升值，資產(chǎn)收益足以覆蓋持有成本，購(gòu)房需求一定會(huì)大增；

而當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣、收入預(yù)期下降、資產(chǎn)價(jià)格停滯上漲之時(shí)，購(gòu)房購(gòu)車(chē)等大宗交易必然相對(duì)冷清，需求自然減少。

同樣的，海外經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，房地產(chǎn)稅是起不到調(diào)節(jié)住房供給、平抑市場(chǎng)波動(dòng)的作用的。

誤區(qū)6：房地產(chǎn)稅能節(jié)制地方政府的短期行為

這要看，什么是地方政府的短期行為。

顯然，地方政府在促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面有著巨大的貢獻(xiàn)，而這些貢獻(xiàn)的驅(qū)動(dòng)力不只是政府官員的政績(jī)需要，更是土地財(cái)政的強(qiáng)力支撐。

普遍共識(shí)是，對(duì)于中小城鎮(zhèn)，土地財(cái)政即將走到盡頭，繼續(xù)依賴土地財(cái)政的最后晚宴是短視的。

但是，最后的晚宴是不應(yīng)該錯(cuò)過(guò)的。

雖然，房地產(chǎn)稅是一種主要依賴存量、長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)政收入，但可預(yù)見(jiàn)的是，每年的房產(chǎn)增量也會(huì)轉(zhuǎn)化為存量進(jìn)而帶來(lái)房地產(chǎn)稅的增加。

因此，不斷增加房產(chǎn)存量永遠(yuǎn)是地方政府的優(yōu)選項(xiàng)。

有人的地方就要有房子。

所以，搶人大戰(zhàn)就是搶財(cái)政、搶稅收。

看似推短期搶人措施，實(shí)則謀長(zhǎng)遠(yuǎn)城市發(fā)展。

不論是土地出讓金還是房地產(chǎn)稅，本質(zhì)都是一樣的財(cái)政稅源。

誤區(qū)7：房地產(chǎn)稅不是為了政府錢(qián)包

之所以賦予房地產(chǎn)稅這么多功能，其實(shí)就是為了掩蓋一個(gè)最根本的目的。

房地產(chǎn)稅其實(shí)很簡(jiǎn)單，最根本的目的就是增加地方政府稅源。

這在前財(cái)政部長(zhǎng)肖捷先生撰寫(xiě)的《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》中已有明確闡述。

從發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐來(lái)看，房地產(chǎn)稅主要解決城市政府財(cái)政收入和社區(qū)建設(shè)維護(hù)經(jīng)費(fèi)。

沒(méi)有地方稅收和土地財(cái)政，面廣量大的城市就會(huì)回到特朗普口中的美國(guó)：“與中國(guó)相比，美國(guó)城市（基礎(chǔ)設(shè)施）就是第三世界”。

盡管房地產(chǎn)稅也有一些額外功效，但是，不必賦予房地產(chǎn)稅太多的功能期望，收稅就是收稅。

2房地產(chǎn)稅于法理不合嗎？

這是經(jīng)濟(jì)人士講法理、專家學(xué)者講政治的典型悖論。

法理具有基礎(chǔ)性、持久性、嚴(yán)謹(jǐn)性的特點(diǎn)，但法理從來(lái)都是為國(guó)體和政治服務(wù)的。

房地產(chǎn)稅法涉及每一個(gè)擁有或者使用房屋的個(gè)人，當(dāng)然是每一個(gè)人都極為關(guān)心的。

所以，這是一個(gè)民眾參政議政、學(xué)法用法的好機(jī)會(huì)。

誤區(qū)8：土地應(yīng)當(dāng)私有化

有一個(gè)被大眾普遍傳播的觀點(diǎn)是：大多數(shù)國(guó)家實(shí)行土地私有制，中國(guó)是少數(shù)例外。

但是，住在高樓大廈里的人們有沒(méi)有想過(guò)：

您是與幾十戶乃至上百戶人家共享腳下土地的，

您的土地使用證上是找不到屬于您的那一小塊土地的，

您更是沒(méi)有這土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、處分權(quán)的（除非連同房子一起），

您也不能在這一小塊土地上重建您的家園，

您要這象征性的土地所有權(quán)（私有權(quán)）又有什么意義呢？

土地私有制是為獨(dú)享大片土地、并且可以自由建造莊園的人服務(wù)的，與絕大多數(shù)人的夢(mèng)想毫不相干，甚至是在蠶食他們的夢(mèng)想。

資本很想擁有整個(gè)世界和全部土地，為此，它們寧愿承擔(dān)與土地財(cái)富價(jià)值極不相稱的房地產(chǎn)稅。

顯然，發(fā)達(dá)國(guó)家也懂得這個(gè)道理，盡管美日英法韓新等發(fā)達(dá)國(guó)家允許土地私有，但國(guó)家仍然擁有30%-80%的國(guó)有土地，而不是全部私有化。

古人云、總理說(shuō)：“有恒產(chǎn)者有恒心”

這是一個(gè)理想。

但是，理想比夢(mèng)想更遙遠(yuǎn)。

恒產(chǎn)可以有土地，也不盡然是土地。

如果中國(guó)政府把國(guó)有或集體土地分給、賣(mài)給個(gè)人，無(wú)疑就是一場(chǎng)規(guī)模宏大的財(cái)富轉(zhuǎn)移運(yùn)動(dòng)，有可能導(dǎo)致一場(chǎng)思想與行動(dòng)的大動(dòng)蕩大裂變，甚至必然加速加劇兩極分化。

土地私有制有利有弊，利在激活市場(chǎng)要素、活躍資本流動(dòng)、激發(fā)致富欲望，最大弊端在于將蠶食絕大多數(shù)人的長(zhǎng)期利益，是市場(chǎng)壟斷、兩極分化加速裂變的重要催化劑，這也如同當(dāng)年國(guó)企改制迅速造富少數(shù)一批人一樣。

這在城市土地國(guó)家所有、農(nóng)村和城郊土地集體所有的憲法制度基礎(chǔ)之下，顯然是難以實(shí)現(xiàn)的。

國(guó)情不同，現(xiàn)實(shí)難變，重建基礎(chǔ)的國(guó)體變革肯定不是現(xiàn)實(shí)的話題。

誤區(qū)9：沒(méi)有土地所有權(quán)不能收稅

有人說(shuō)：民眾沒(méi)有土地所有權(quán)（私有權(quán)），所以，房地產(chǎn)稅不合法理。

的確，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值包括土地和住房?jī)r(jià)值，其中，住房因不斷折舊而價(jià)值越來(lái)越低，土地隨城市發(fā)展而價(jià)值越來(lái)越高。

因此，人們認(rèn)為：房地產(chǎn)的價(jià)值主要體現(xiàn)在土地增益而不是房產(chǎn)上，只有擁有土地所有權(quán)，才能征收體現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅。

官方人士從沒(méi)有說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)稅是按土地所有權(quán)征稅。

首先，沒(méi)有土地所有權(quán)一樣可以收稅。

比如，在荷蘭大多數(shù)地區(qū)住宅土地是私有的，但阿姆斯特丹市等住房特別緊張的地區(qū)，住宅土地歸市政府所有，住宅所有者擁有的使用權(quán)大多是75年，同樣要征收房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅與住宅土地的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)狀態(tài)無(wú)關(guān)。

再比如，新加坡公寓和租屋都屬于非有地住宅，土地所有權(quán)都屬于政府，只有私人住宅擁有地契。

新加坡的房產(chǎn)稅同樣與土地所有權(quán)無(wú)關(guān)，所有的住房（包括政府租屋、公寓、私人住宅）都要繳納房產(chǎn)稅。

其次，只有土地使用權(quán)可不可以征稅？

我國(guó)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地時(shí)只有土地使用權(quán)，也不擁有土地所有權(quán)，可是房屋銷(xiāo)售之后，政府仍然要清算土地增值稅。

法國(guó)規(guī)定：凡是“適宜居住的住宅及其附屬物（包括花園、車(chē)庫(kù)、私人停車(chē)空間）應(yīng)繳納居住稅。納稅人為實(shí)際居住在應(yīng)稅住宅內(nèi)的自然人，不論其身份為業(yè)主、租戶或免費(fèi)居住者”。

所有權(quán)也好，使用權(quán)也罷，只不過(guò)是改一個(gè)征稅標(biāo)的。

房地產(chǎn)稅也可，房產(chǎn)稅也行，無(wú)非換一個(gè)稅名目，稅總是要收的。

至于強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，并非反對(duì)收稅，無(wú)非是希望借財(cái)產(chǎn)稅之名，推動(dòng)土地私有制。

誤區(qū)10：土地出讓金與房地產(chǎn)稅是重復(fù)收稅

很多人認(rèn)為：我們?cè)谫I(mǎi)房子的時(shí)候，已經(jīng)一次性付過(guò)70年的使用稅（費(fèi)）了，房地產(chǎn)稅還是在這個(gè)土地使用權(quán)上重復(fù)交稅。

法國(guó)征收土地稅，已開(kāi)發(fā)土地稅和未開(kāi)發(fā)土地稅都要征稅，同時(shí)，法國(guó)還征收居住稅和房產(chǎn)空置稅，均以地塊評(píng)估租金為稅基。

已開(kāi)發(fā)、未開(kāi)發(fā)要收稅，有人住、沒(méi)人住還要收稅。

韓國(guó)房地產(chǎn)稅既有地方稅，也有中央稅。

地方稅稱之為物業(yè)稅，包括土地和建筑物；中央稅稱之為綜合房產(chǎn)稅，針對(duì)價(jià)值較高的土地和住宅物業(yè)。

這些稅制臻于完善的發(fā)達(dá)國(guó)家不也在重復(fù)收稅嗎？

如果我國(guó)法理認(rèn)定：土地出讓金是使用權(quán)特許的規(guī)費(fèi)，房地產(chǎn)稅是使用權(quán)收益的稅費(fèi)，也許就不那么難于理解了。

所以，問(wèn)題的焦點(diǎn)不在于是否重復(fù)收稅，也不在于法理如何詮釋，而在于政府需要收多少稅、納稅人是否能夠承受、該項(xiàng)稅收是否有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而不是被浪費(fèi)，至于以什么名義征稅，其實(shí)都沒(méi)有那么重要。

（未完待續(xù)）

歐陽(yáng)捷 新城控股高級(jí)副總裁 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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