丁建剛 很多人對房地產(chǎn)市場的研究分析，無論是房地產(chǎn)業(yè)界還是政府官方，無論是研究機構還是媒體，更包括普通購房者，都非常希望有一些準確的數(shù)據(jù)，有標準的公式，能算出一個精確的答案，期望以此來作一個正確的決策，或制定一個正確的政策。也通常使用一些“宏觀的數(shù)據(jù)”來判斷市場。

實際上這是一種計劃經(jīng)濟思維模式。

首先，這些宏觀數(shù)據(jù)具體到城市毫無意義。其次，由于需求存在著巨大的變化和不確定性，“有形之手”不可能為市場提供合理優(yōu)化的資源配置。

特別是對中國這樣一個人口眾多，幅員遼闊，同時社會經(jīng)濟發(fā)展程度又存在著巨大差距的國度。

對于各城市之間不能移動，不能相互流通的房地產(chǎn)市場來說，全國的宏觀數(shù)據(jù)，特別是一些平均數(shù)據(jù)對市場的分析作用，不僅意義不大，甚至常常引起嚴重的誤讀，誤導公眾。

多年來，全國平均房價、房價收入比、人均住房面積、戶均住房套數(shù)、全國空置率等等數(shù)據(jù)和概念一直存在著巨大的爭議，也經(jīng)常被用于各種解讀，解讀出的結論就如瞎子摸象，眾說紛紜。

最近，又有兩個數(shù)據(jù)引發(fā)市場熱議：

一個是有專家談到中國戶均住房套數(shù)是1.1套。（現(xiàn)場口誤說成了人均1.1套，也居然有人作出各種解讀。）

戶均1.1套住宅，說明中國的住宅是多了還是少了？能說明中國未來房地產(chǎn)增量市場還有多大嗎？

且不說中國房地產(chǎn)市場自1985年以后就根本沒有進行過全國性的住房普查，無論是住建部還是國家統(tǒng)計局，都沒有確切的數(shù)據(jù)。就算是這個數(shù)據(jù)是真實的，這種全國平均數(shù)據(jù)，對于市場研究和分析有意義嗎？

在中國這樣一個大國，從南到北一二三四線城市，還有各類城鎮(zhèn)都存在著巨大的差距。當今的中國，又是一個人口遷徙量最大的國家。

假定（純屬假定）大城市鐵嶺戶均3套住宅，深圳戶均0.6套，那么所謂戶均1.1套，對哪個城市有意義呢？對鐵嶺有意義還是對深圳有意義？亦或是對上海有意義？

由此得出的結論應該是中國的住宅數(shù)量已經(jīng)接近飽和？還是遠遠不夠？

東北的很多城市人口都處于凈流出狀態(tài)，他們中的很多人到南方和發(fā)達地區(qū)尋找就業(yè)機會。因此判斷未來中國房地產(chǎn)市場增量的第一個重要問題是：未來的十年或者二十年，中國的遷徙人口會有多少？會向哪些城市遷徙？

第二個問題是：在存量房市場中，未來將拆除的住宅量有多少？

每個城市都有大量的改革開放初期建造的房齡已達近40年的住宅，這些磚混結構的住宅質(zhì)量已經(jīng)相當?shù)土?。按照民用建?0年的設計壽命，未來這些住宅可能都將變成危房進行拆除，這些量有多少？

第三個問題是：未來中國家庭的人口結構和裂變方式，會發(fā)生怎樣的變化？

離婚人口，甚至不結婚的人口數(shù)量有多少？他們算不算是一戶家庭？計不計入戶均？

這些動態(tài)的變化和影響，都不是僅從一個戶均1.1套的數(shù)據(jù)就能判斷清楚的。

另一個引起市場熱議的數(shù)據(jù)是全國住房空置率。

有人說，中國的住房空置率已經(jīng)達到20%，提出要征收空置稅。

且不說空置稅的立法難度和實際征收難度，僅就空置率的界定，各國就有完全不同的定義。

目前國際上很多國家通用的住房空置率，是以一個國家或城市的實有住房總數(shù)為分母，以空房總數(shù)（一般指實際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）為分子，計算得出的。

而中國的空置率五花八門，說法不盡相同。

最夸張的是十多年前，中國社會科學院的一位專家，晚上開著夏利車在北京市區(qū)兜一圈，看到了不少不亮燈的房子，就得出高空置率的結論。2010年，又有媒體報道國家電網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國有6500多萬套房子連續(xù)六個月用電量為零。（本人當時就寫過駁斥文章，后來國家電網(wǎng)也辟謠從來沒有統(tǒng)計和發(fā)布過此類數(shù)據(jù)。）

由這樣一些可能是偽數(shù)據(jù)的全國空置率數(shù)據(jù)，得出的任何結論都是無用的，甚至可能存在嚴重的誤導。

對于空置的問題，中國還有很多具體國情。

到目前為止，中國的商品房大部分仍然是毛坯房，家庭裝修就需要一個較長的周期。對于許多改善型家庭來說，一般都是先買后賣。裝修入住后再賣出二手房，又需要一段時間。

此外，中國擁有2.5億以上世界上最大的遷徙人群，他們通常是候鳥式的。平時在沿海大城市工作，每逢春節(jié)回老家居住一段時間，老家的房子平時就是空置。這樣的情況計入空置率嗎？

房地產(chǎn)市場長效機制的正確選擇，應該是做好頂層設計，管理好土地、金融、稅收。至于誰買房子，買多少房子，誰空置，誰出租，這些都交給市場。

請相信市場的“無形之手”。

丁建剛 浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長

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