編者按：2018年，新商業(yè)浪潮下，時(shí)代在變化，商業(yè)的變化也愈加迅速。

進(jìn)入“美好生活”新時(shí)代，我們必須洞察商業(yè)新趨勢(shì)。因?yàn)閭鹘y(tǒng)和創(chuàng)新之間有著鴻溝需要跨越，商業(yè)與各行各業(yè)更需要建立完美的連接。

2018觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)即將到來(lái)之際，觀點(diǎn)新媒體放眼全國(guó)商業(yè)版圖，選擇一系列代表性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、運(yùn)營(yíng)商、零售商和品牌商等，作為觀察、分析和研究的標(biāo)桿，希望以此為契機(jī)，呈現(xiàn)商業(yè)語(yǔ)境下的企業(yè)變革、創(chuàng)新大圖景。

觀點(diǎn)指數(shù) 在羊城廣州，體育西路地鐵站由于爆棚的人流量，常被戲稱為“地獄西站”，這里的日人流量可達(dá)60萬(wàn)人次。

從“地獄西站”D出口走出來(lái)，轉(zhuǎn)個(gè)小彎便能看到包裹著銀灰色幕墻的天河城購(gòu)物中心。“天河城(TEE MALL)”的標(biāo)識(shí)鮮少人會(huì)感到陌生，因?yàn)樗纳砩洗髦?ldquo;中國(guó)第一商城”的光環(huán)。

天河城購(gòu)物中心誕生在1996年2月，彼時(shí)國(guó)內(nèi)并沒(méi)有所謂的購(gòu)物中心，所在的廣州天河片區(qū)也只是一片名為“苗圃”的荒蕪之地。如今，逾20年過(guò)去，全國(guó)各地一大批不同規(guī)模的購(gòu)物中心如雨后春筍般拔地而起，商業(yè)地產(chǎn)早就成為香餑餑；曾經(jīng)平平無(wú)奇的“苗圃”上也已崛起商業(yè)金礦——天河路商圈，在全國(guó)十大購(gòu)物中心里天河路商圈占了三個(gè)席位。

作為開(kāi)荒者的天河城，二十年來(lái)仍舊風(fēng)光無(wú)限。在最新公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)里，今年上半年天河城廣場(chǎng)租金達(dá)5.32億元，排在上海恒隆廣場(chǎng)、成都IFS之后，與后者差距僅有0.47億元。

有文章曾這樣形容它：天河城是后來(lái)造MALL者必定朝拜的“圣地”。有意思的是，目前看來(lái)，這樣的“圣地”似乎有著連鎖化復(fù)制的可能性。

去年6月，天河城集團(tuán)實(shí)現(xiàn)北上掘金，在天津和平區(qū)金街造起的天津天河城正式開(kāi)業(yè)；而在有著廣州第四商圈之稱的萬(wàn)博商圈，也即將迎來(lái)番禺天河城的進(jìn)駐。

20年商圈進(jìn)化史

當(dāng)人們盤點(diǎn)起中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)時(shí)，廣州天河城注定是一個(gè)無(wú)法忽視的時(shí)代標(biāo)記。

90年代的廣州天河路是怎樣的？在《中國(guó)第一MALL解析》這本書(shū)里，作者將其形容為“一片充滿無(wú)數(shù)可能的荒地”。

當(dāng)時(shí)，天河體育中心正南方的這片地方被叫做“苗圃”，在許多老廣州人記憶里，大概怎么也想不到，這樣的一片荒蕪、毫無(wú)商業(yè)氣氛的種菜之地竟會(huì)長(zhǎng)出大商業(yè)，甚至于拉開(kāi)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心時(shí)代的帷幕。

1992年8月，這片荒地上奠下“天河城”的基石；1996年2月，敲鑼打鼓，天河城一大一小兩間店打開(kāi)店門，迎來(lái)第一批顧客。

在之后的十幾年間，天河城已然成為一個(gè)坐落于廣州城市新中軸線上、占據(jù)天河商圈的中心位置的大型購(gòu)物中心，日平均客流量達(dá)到30萬(wàn)人次，節(jié)假日客流量一天可超80萬(wàn)人次，且20多年來(lái)營(yíng)業(yè)額一直位列全國(guó)前茅。

直到今天，它仍舊是購(gòu)物中心業(yè)內(nèi)長(zhǎng)久的談資和深研的標(biāo)本。最為津津樂(lè)道的是天河城集團(tuán)以8.4億元股本金，舉債9000萬(wàn)美元建成的天河城廣場(chǎng)，在7年發(fā)展后就還清全部銀行借款，12年后就收回投資回報(bào)。

在被高贊為“商業(yè)神話”的背后，除了選址上的得天獨(dú)厚、軌道交通的紅利，以及商戶組合成熟、商圈輻射成型等因素，值得一提的是只租不售、產(chǎn)權(quán)完整的運(yùn)營(yíng)模式。

觀點(diǎn)新媒體了解，天河城購(gòu)物中心的商鋪產(chǎn)權(quán)采取的是不容分割的模式，只能租、不能賣，保持產(chǎn)權(quán)完整。據(jù)悉，天河城廣場(chǎng)的租戶受嚴(yán)格的租約約束，且須接受物業(yè)公司的統(tǒng)一管理。

不過(guò)，在購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)盈利的漫長(zhǎng)過(guò)程，全自持模式雖然有利于購(gòu)物中心保持統(tǒng)一規(guī)劃與打造品牌形象，但也考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的資金實(shí)力與投資心態(tài)。直到今天，天河城還是維持這種只租不售的商業(yè)模式，親自引進(jìn)主力店、運(yùn)作全業(yè)態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，從開(kāi)業(yè)至今，天河城的租金收益已增加逾6倍，年均報(bào)酬率超11%。

然而，天河城要書(shū)寫不老神話并不是一件容易的事。

近年來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心呈現(xiàn)噴井式發(fā)展。據(jù)報(bào)告顯示，截至2017年底，全國(guó)大中型購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量已超過(guò)4500家；同時(shí)，2018年上半年，全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心已達(dá)203個(gè)。有數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，到2025年中國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量將達(dá)到10000家左右。

同時(shí)，在廣州商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈，尤其是天河城所在的天河路商圈。以天河路為核心軸線，在不到一公里的沿路聚集了天河城、正佳廣場(chǎng)、太古匯、天環(huán)廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯等大型商業(yè)綜合體。其中，前三者多年位居中國(guó)購(gòu)物中心銷售額排行榜前十。

在這樣的競(jìng)爭(zhēng)下，盡管仍在購(gòu)物中心第一梯隊(duì)里，但天河城購(gòu)物中心近幾年銷售額和利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度較小，租金收入增速也有逐年遞減的趨勢(shì)。

在控股公司粵海投資公布的半年報(bào)中，這一情況似乎有所好轉(zhuǎn)，2018年上半年，天河城購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入5.05億港元，在近三年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，期間平均出租率接近99.9%。

面對(duì)零售新業(yè)態(tài)出現(xiàn)、購(gòu)物中心噴涌而出的景象，天河城也在近幾年探索轉(zhuǎn)型升級(jí)，按照市場(chǎng)定位調(diào)整場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)品牌及業(yè)態(tài)組合，包括引進(jìn)休閑服務(wù)及體驗(yàn)式店鋪，迎合新的消費(fèi)習(xí)慣和氛圍。

對(duì)于天河路商圈的崛起與競(jìng)爭(zhēng)，天河城集團(tuán)董事長(zhǎng)黃啟寧曾表示，其一方面帶來(lái)壓力，另一方面也帶來(lái)了更多客流與機(jī)遇。在他看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)已由粗放型進(jìn)入調(diào)整期，購(gòu)物中心逐漸由“單打獨(dú)斗”轉(zhuǎn)向“商圈聚集”，實(shí)體商場(chǎng)要靠聚堆才能保持影響力，反之位置偏遠(yuǎn)、孤零零的項(xiàng)目則難以做好。

對(duì)天河城來(lái)說(shuō)，積極融入商圈、借助商圈聚集效應(yīng)，或許也是其應(yīng)對(duì)商圈化競(jìng)爭(zhēng)的有效方法之一。

“天河城模式”復(fù)制

發(fā)展近十年后，天河城購(gòu)物中心東西兩角陸續(xù)崛起甲級(jí)寫字樓——粵海天河城大廈和五星級(jí)酒店——粵海喜來(lái)登酒店，形成三位一體的地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)——天河城廣場(chǎng)，占地4.03萬(wàn)平方米，總建筑面積31.10萬(wàn)平方米。

這樣，天河城集團(tuán)也從單一的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，業(yè)務(wù)橫跨購(gòu)物中心、百貨零售、寫字樓、酒店、物業(yè)管理等領(lǐng)域。

值得一提的是，在百貨業(yè)態(tài)上，除天河城百貨于1996年8月作為天河城購(gòu)物中心主力店同時(shí)開(kāi)張后，天河城集團(tuán)相繼在廣州番禺萬(wàn)博中心、北京路、東圃、奧體，佛山金融城，東莞第一國(guó)際以及天津等開(kāi)設(shè)百貨及奧特萊斯門店。截至目前，天河城集團(tuán)旗下共經(jīng)營(yíng)9間百貨門店，實(shí)現(xiàn)百貨從單店到連鎖經(jīng)營(yíng)的突破。

回到購(gòu)物中心上來(lái)，身處商業(yè)地產(chǎn)商跑馬圈地的時(shí)代，天河城集團(tuán)似乎也開(kāi)始按捺不住，加之天河城模式的成功性、廣州天河城發(fā)展面臨瓶頸，一直蝸居廣州的天河城集團(tuán)終于開(kāi)始邁出擴(kuò)張步伐，進(jìn)行“天河城模式”輸出。

2010年，天河城集團(tuán)以3.09億元競(jìng)拍拿下天津金街南端地塊，位于天津市核心商圈，是當(dāng)?shù)厮d建的地鐵三號(hào)線和四號(hào)線交會(huì)站上蓋。

2017年6月，天津天河城正式開(kāi)業(yè)，成為天津最知名的“濱江道-和平路”商圈一員。開(kāi)業(yè)當(dāng)天，商戶開(kāi)業(yè)率近9成，27個(gè)品牌首次入津，首日客流約20萬(wàn)。

據(jù)官網(wǎng)資料顯示，天津天河城總體量達(dá)20萬(wàn)平方米，相當(dāng)于兩座廣州天河城的規(guī)模，跨越地下5層和地上8層，是目前天津市最具規(guī)模的雙地鐵同時(shí)兼有公交總站的購(gòu)物中心。

對(duì)于蟄伏近20年的擴(kuò)張動(dòng)作，有天河城內(nèi)部人士曾透露，早在1999年，廣州天河城經(jīng)營(yíng)步入正軌后，天河城集團(tuán)就開(kāi)始籌劃第二個(gè)購(gòu)物中心。此后，天河城集團(tuán)曾多次嘗試異地發(fā)展，包括其間與東莞虎門步行街合作，但由于“水土不服”、投資受限等原因均告終。

為何能夠順利落地天津？此前高力國(guó)際咨詢服務(wù)部華南區(qū)董事陳厚橋在接受媒體采訪時(shí)曾指出，廣州天河城建成以后吸引不少城市政府拋來(lái)橄欖枝，邀請(qǐng)他們?nèi)ギ?dāng)?shù)亻_(kāi)拓，而天津天河城則是天津政府招商引資的結(jié)果。不過(guò)，房屋拆遷、歷史建筑拆遷修復(fù)、購(gòu)物中心建設(shè)等各種因素，使得這個(gè)北上項(xiàng)目誕生的時(shí)間跨度拉長(zhǎng)至8年。

除了帶著源于廣州片區(qū)名的“天河”外，天津天河城項(xiàng)目在不少方面也都深深烙著母體的印記。以業(yè)態(tài)組合為例，廣州、天津兩個(gè)項(xiàng)目均是 “百貨+超市+品牌專賣店+影院+餐飲”的組合布局，零售、生活配套、餐飲按4:3:3分配比例。此外，天津天河城項(xiàng)目還帶上了廣州購(gòu)書(shū)中心、天河城百貨等“廣州特色”品牌。

最為關(guān)注的還是，天津天河城項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)“天河城模式”的成功復(fù)制，再創(chuàng)商業(yè)神話？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天河城集團(tuán)20年來(lái)深耕廣東，異地復(fù)制不可避免帶來(lái)品牌效應(yīng)的減弱。此外，與彼時(shí)廣州天河城可謂占盡“天時(shí)地利人和”的情況相比，如今的商業(yè)環(huán)境、不同的城市及商圈特點(diǎn)等原因，都很難使得天津項(xiàng)目完全克隆復(fù)制廣州天河城的成功。

有不同觀點(diǎn)認(rèn)為，天津天河城不一定要完全“照搬”原有的模式，若在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和比例上大力調(diào)整，引進(jìn)多元業(yè)態(tài)，優(yōu)化購(gòu)物動(dòng)線，不僅能夠順勢(shì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型，還能實(shí)現(xiàn)不一樣的“天津天河城模式”。

觀點(diǎn)新媒體查閱粵海投資財(cái)報(bào)獲悉，開(kāi)業(yè)于2017年6月26日的天津天河城購(gòu)物中心，截至6月30日止出租率達(dá)95.5%，期間租金收益為448.8萬(wàn)港元；截至2017年末，出租率達(dá)96.7％，近半年的時(shí)間收益為8151.2萬(wàn)港元。

而在今年披露的半年報(bào)中，上半年購(gòu)物中心平均出租率已達(dá)97.4%，期間收益為7825.1萬(wàn)港元。與天津天河城相隔2公里內(nèi)的大悅城上半年收益為1.99億元、恒隆廣場(chǎng)為9000萬(wàn)港元。

對(duì)比來(lái)看，相比分別于2011年、2014年進(jìn)駐天津市場(chǎng)的大悅城、恒隆廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，天津天河城的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)；長(zhǎng)期而言，天津天河城這個(gè)發(fā)源于異地的商業(yè)品牌，如何在天津購(gòu)物中心圈內(nèi)突圍、再造神話是值得時(shí)間檢驗(yàn)的問(wèn)題。

下一站天河城在哪？

除了落地的天津天河城，以“天河城模式”為樣本，成為天河城集團(tuán)開(kāi)拓的購(gòu)物中心第三站——番禺天河城項(xiàng)目也即將面世，天河城這次選擇在廣州再開(kāi)一個(gè)。

番禺天河城項(xiàng)目為天河城集團(tuán)與兄弟企業(yè)粵海地產(chǎn)攜手打造，處于廣州番禺區(qū)萬(wàn)博商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，用地面積為5.28萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資約33億元，其中購(gòu)物中心部分地上7層，地下4層。

該項(xiàng)目已于2014年進(jìn)行規(guī)劃批后公示，與天津天河城購(gòu)物中心不同，番禺天河城項(xiàng)目業(yè)態(tài)擴(kuò)張，項(xiàng)目建成后將成為“大型購(gòu)物中心+時(shí)尚購(gòu)物街+甲級(jí)寫字樓+創(chuàng)意公寓”的綜合商業(yè)體。

可以注意到，天河城集團(tuán)首次涉及公寓類型業(yè)態(tài)，該項(xiàng)目首推41-90平方米soho公寓。

值得一提的是，這次天河城集團(tuán)雖仍駐扎廣州，但走出了天河路商圈，將新項(xiàng)目落戶在廣州新興商圈——萬(wàn)博商圈。

目前，廣州新興商圈的雛形已逐步形成，尤其是番禺萬(wàn)博、琶洲等。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，在第一太平戴維斯第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)議上，廣州商鋪部助理董事何俊明指出，未來(lái)廣州購(gòu)物中心市場(chǎng)會(huì)是一個(gè)外向型的發(fā)展模式，而不止是集中在傳統(tǒng)商圈；據(jù)其數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)至2019年，非核心商圈的購(gòu)物中心建筑面積占比將由目前的56%升至62%。

其中，萬(wàn)博商圈因?yàn)橹苓厖R集大體量高端住宅群、享有附近長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)客流、地鐵路線交匯等原因，一直被業(yè)界所看好，甚至稱萬(wàn)博商圈即將接棒成為“廣州第四商圈”。目前，萬(wàn)博商圈已有番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、海印又一城、廣晟萬(wàn)博匯等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

可以窺見(jiàn)，天河城集團(tuán)在天河城模式的復(fù)制與輸出上，又別出心裁地下了一棋。

目前，番禺天河城項(xiàng)目已封頂，主建設(shè)進(jìn)度已完成約70%，主力店招商工作也于去年啟動(dòng)。項(xiàng)目正靜待面世，對(duì)于它是否成功復(fù)制沿襲天河城模式，能否再造廣州第二個(gè)天河城奇跡，外界考究的目光正十分灼熱。

天河城集團(tuán)董事長(zhǎng)黃啟寧今年也曾透露，2018年要適當(dāng)加大新項(xiàng)目拓展力度，努力開(kāi)展招商代理、物業(yè)管理等服務(wù)輸出業(yè)務(wù)，積極拓展百貨新門店，并尋求機(jī)會(huì)開(kāi)發(fā)新的購(gòu)物中心，從而增加資產(chǎn)規(guī)模和追求更好的效益。

商業(yè)志 | 傳統(tǒng)正在被改變，變化與融合中的商業(yè)發(fā)展史。