歐陽捷 時代的變化日新月異。

但是，傳統(tǒng)的商業(yè)模式迭代速度遠遠落后于時代。

百貨、超市、購物中心很多年幾乎沒有變化，盡管我們依然需要百貨類的物質消費，然而傳統(tǒng)零售商業(yè)危機四伏。

01

零售商業(yè)面臨三大挑戰(zhàn)

第一個挑戰(zhàn)是社會消費品零售總額增速趨勢性下滑。

我們的人口還在增長，卻并沒有帶來零售總額增速的同向增長。

社會零售總額增速放緩的主因看似高房價的短期影響，實質上是三大因素的長期趨勢：

1）新生人口趨勢性下降。

1900-1999年，全國新生人口年均2108萬，而2010-2017年，年均只有1675萬，下降了433萬。

雖然二胎政策帶來了新生人口的些許回升，但是，晚婚、晚育、不婚、不育會繼續(xù)壓制新生人口數(shù)量的回升。

2）人口老齡化趨勢性上升。

根據(jù)中國養(yǎng)老金融發(fā)展報告（2016），預計到2030年，全國65歲以上老年人口將增加到2.8億人左右，占總人口比重提升到20.2%；到2055年，老年人占比將達27.2%。

老年人不怎么買東西，舊衣服穿穿挺好，舊電視舍不得更換，約三分之一的老年人口將嚴重抑制消費額的增長。

新加坡前總理李光耀曾經說過：“老齡化讓日本的前景十分黯淡”，日本老齡化恰恰是很多國家的一面鏡子。

3）我們的物質欲望正在減弱。

這是更值得關注的因素。

以國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，我們的吃、穿、用的消費增速都在趨勢性下降，意味著我們的物質生活已經得到基本滿足。

我們也看到，男士戴手表的越來越少，女士穿拖鞋的越來越多，我們既更加認可品牌的品質質量，同時也不再唯品牌馬首是瞻。

第二個挑戰(zhàn)是電商跨界式沖擊。

電商對實體商業(yè)的跨界式沖擊已經接近尾聲，很多實體商業(yè)業(yè)態(tài)也都推廣了線上線下融合交易，實體商業(yè)出現(xiàn)復蘇跡象。

去年我們說過：“雅魯斯兄弟合二為一，就象征著線下與線上依托實體、融為一體，共同成就實體商業(yè)的新未來”?！驹斠?017-05-07微信文《歐陽捷：讓實體商業(yè)同時擁有昨天和明天的幸福》】

過去我們還說過，線上只是渠道、電商只是工具，改變不了零售商品（貨）的本質，都沒有超出購物的范疇。

“新零售”會讓零售業(yè)增長得更快嗎？

“新零售”并沒有帶來更多的增長，況且電商本身的增速也在趨勢性下滑。

“新零售”只是切分了市場蛋糕，拿走了市場增量，而實體零售店喪失了分享市場增長的機會。

第三個挑戰(zhàn)是實體商業(yè)同質化競爭。

很多城市商業(yè)體量已經飽和，有的甚至過剩。虧損的商業(yè)項目比比皆是，關店的商業(yè)項目不絕于耳，而政府還在不斷推出更多的商業(yè)項目。

更可怕的是，當科技可以讓購物足不出戶之時，我們可以在家里手機掃貨、查看評價，對比價格、網上下單，線上支付、送貨上門。

我們不需要去店鋪購物，“拿了就走”也無助于事。

未來，無人汽車移動商店、無人機隨時送貨上門，我們還需要趕去實體店購物嗎？

無人商店將取代社區(qū)商業(yè)的零售業(yè)務，社區(qū)商業(yè)如果忽視無人商店的擠壓，將只剩下理發(fā)、足療等頭上腳下的現(xiàn)場體驗式服務。

老齡化不會改變無人商店的發(fā)展趨勢，未來的老人也會用微信支付，也會網上打醬油、購物送到家。

雖然，零售商業(yè)的市場蛋糕還在變大，客單價還在上升，但增長不會更快了。

我們已經快要進入“不知道要消費什么的時代”。

商業(yè)需要迭代。

但商業(yè)的迭代只是零售的迭代嗎？

商業(yè)的迭代當然不應只是零售的迭代。

購物中心正在突破零售的范疇，純零售的購物中心已經不復存在。

但這一切都還不能適應未來商業(yè)大趨勢的變化。

出路何在？

想一想，我們的收入還在增長，我們多下來的錢能做什么呢？

02

商業(yè)的出路在于洞察人性

我們必須洞察新時代商業(yè)大趨勢，因為我們已經進入“人民日益增長的美好生活需要”的新時代。

新時代，我們的物質需求已經基本滿足，但我們的精神生活還相當匱乏。

不論是馬斯洛的需求層次理論，還是啟蒙文的本能說，都為我們洞察人性的原始需求指引了方向——當我們滿足了基本的物質需求之后，我們將追求更多的精神消費。

什么是精神消費？

簡單地說，就是你花了錢，什么東西都沒有帶回來，除了一張紙，比如門票。

具體來說，可以歸納為三個層面：

1）為感官刺激、獵奇探險買單

2）為知識教育、文化藝術買單

3）為思想感悟、宗教信仰買單

換句話說，這就是人生，所有人都需要新奇特的體驗、修煉與感悟。

工作可以有體驗、修煉與感悟，生活可以有體驗、修煉與感悟，消費也可以有體驗、修煉與感悟。

青年人追求新鮮、奇特、刺激、探秘、地位、權力、榮耀，他們在生活中得不到的，會在武俠小說、電子游戲、現(xiàn)場體驗與修煉中尋覓。

比如蹦極、攀巖、極限都是“地位”的象征；拳擊、游戲、射擊都是“權力”的符號，表演、走秀、特技都是“榮耀”的獎勵。

兒童可以在游樂、模仿、運動、玩耍中學習、體會力量、技巧、規(guī)則、平衡、取舍、友愛。

比如溜冰、滑雪既有平衡也有避讓，馬術、養(yǎng)寵既有友愛也有技巧，兒童劇、職業(yè)體驗既有代入感也有啟迪性。

老人呢？未來的老人有閑暇、有閑錢，感慨人生太短、來日無多、體驗太少。

他們可以去聽話劇、看老電影、學書畫、修禪學。

他們更需要嘗試新鮮、懂得保健、找到回憶、學會放下。

我們曾經寫過精神消費四部曲。

我們認為，商業(yè)應當跳脫出零售商業(yè)過度競爭的大紅海，開辟精神消費廣袤無垠的新藍海。

03

精神消費需要創(chuàng)意引領

人們的精神消費是千變萬化的，其需求更加分散化、個性化、小眾化，滿足其需求的品牌商家更為稀缺，商業(yè)定位規(guī)劃更為不易，運營探索之路更為艱辛，經營業(yè)績也就更具挑戰(zhàn)性。

精神消費市場的廣袤空間難以想象。

韓國男女無不做醫(yī)療美容，日本老人全方位健康保健，美國孩子酷愛健身運動，歐洲白人喜好休閑度假。

馬斯克推出太空私人旅行，日本人成為首位太空游客。

菲律賓長灘水肺潛水，國人也體驗了海底游新世界。

我們也可以風花雪月、品茗下棋，還可以玻璃棧道、懸崖秋千，又可以登天攬月、下海釣魚，更可以攀登珠峰、深入洞穴。

我朋友的女兒去了南極跳海，我問過上百位朋友，直到目前，還沒人有這個勇氣體驗這個場景，因為這要求的不僅僅是水性極佳，而且在冰水中還能夠游泳。

在城市里，我們也想常常體驗精神消費。

商業(yè)廣場能不能滿足人們個性化的精神消費需求呢？

顯然，商業(yè)項目不同于住宅地產，不能是雷同的、千篇一律的產品，只能是獨特的、與眾不同的作品。

未來的商業(yè)項目將擺脫百貨超市式的標準化，這就需要商業(yè)項目操盤手更有思想、更有創(chuàng)意、更有敢為人先的勇氣，更有能力、更有定力、更有匠人之心，打造定制化獨特性的精神消費引領的商業(yè)項目。

只有唯一，才能傲立商業(yè)潮頭。

商業(yè)操盤手必須擁有強大的人性洞察力、商業(yè)理解力、場景想象力。

只有擁有未來場景的想象力，才能擁有未來產品的競爭力。

人們總是向往更美好的商業(yè)體驗場景，只有更富變化、更有格調、更具情趣的體驗感、感悟點兼?zhèn)涞膱鏊?，才能吸引精神消費的有效客流。

而商業(yè)體驗場景的打造將注定落在兩個重點方向上：

第一個是新人種的游戲人生。

零點咨詢董事長的袁岳先生曾經講過：“新人種是伴隨著游戲長大的，七零后有70%的人玩游戲， 八零后有80%的人玩游戲，九零后有90%的人玩游戲，零零后的孩子沒有不玩游戲的”。

他們從二次元到三次元，從小沉浸在游戲場景里。

他們聽——聞所未聞的；看——前所未見的；玩——總也過不了關的。

他們很欣賞潮，喜歡追星；他們很喜歡炫，比亞迪滿天星也許還不夠炫；他們很在意酷，汽車搖身一變巨型機器人，讓他們無比崇拜。

他們喜歡虛擬現(xiàn)實世界，在虛擬世界中獲得現(xiàn)實存在感和價值感，在現(xiàn)實世界中幻想虛擬發(fā)泄和掌聲鮮花。

如果我們的生活場景、工作場景、商業(yè)場景與游戲場景甚至游戲無關，就相當于自絕于這些“孩子”，也相當于自絕于未來。

有思想、有創(chuàng)意的操盤手會去打造充滿游戲場景的消費空間，不管是電競主題餐廳，還是VR兒童樂園，只要抓住新人種的游戲心理，就可以抓住新人種的消費潮流。

當然，新人種終將成熟，也會變老，也會懷舊，也會滄桑，也會回歸現(xiàn)實，也會成為成年人。

成年人更加穩(wěn)重，更具責任，更加關注文化與情感。

他們喜歡根植于本土的文化，希望找回失去的記憶，而記憶需要主題，主題在于文化，文化可以引領商業(yè)。

商業(yè)廣場的文化主題可以基于城市精神、傳承文化底蘊，讓城市感到驕傲，就可以獲得政府與社會的支持。

比如，東北長春是一座積淀了歷史的文化城市，那里有生產了解放戰(zhàn)爭大片的長春電影制片廠，還有生產了全國第一輛解放牌汽車的第一汽車制造廠。

新城控股在長春打造的吾悅廣場，創(chuàng)意了時光引擎主題街區(qū)，就是用電影與汽車作為主題元素，打造了66號公路、輪胎吧、時光郵局、老飯盒食堂、返老還童等主題景點。

在這里，年輕人可以留下倩影，老人可以找到回憶，孩子可以玩得開心。

這是用情懷打造的原創(chuàng)，塑造了持久生命力的主題文化，它不止是展示長春古城的歷史風貌，更是映射解放60年來的滄桑變化。

吾悅廣場就是要打造有情懷、不復制、具規(guī)模的，以文化為引領的，充滿體驗與感悟的商業(yè)廣場。

商業(yè)的終極目標是什么？

只有滿足人們物質需求，同時也帶來精神享受的商業(yè)場所，才是真正的商業(yè)。

未來的商業(yè)廣場將讓人們在愉悅的精神消費之后，順帶購物。

而這樣的商業(yè)廣場必須要靠有思想、善作品、能工匠的操盤手。

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地產網專欄作者

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