隨著降息與匯率下降，澳洲的房地產(chǎn)投資成本將一定程度降低，利好刺激下未來(lái)或有更多資金流入。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 5月11日，保利地產(chǎn)正式公告宣布獲得澳洲一宗商住地塊。這也是繼綠地、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、頤和地產(chǎn)、福星惠譽(yù)、蘇寧環(huán)球等房企后，又一家正式進(jìn)入澳洲市場(chǎng)的房企。

　　公告顯示，保利地產(chǎn)通過(guò)合作獲得澳洲墨爾本市南雅拉區(qū)克萊蒙地塊，項(xiàng)目用地面積約為2146平方米，用途為商住用地，規(guī)劃容積率面積約3.63萬(wàn)平方米，成交總價(jià)1984.4萬(wàn)澳元(約人民幣9729.31萬(wàn)元)。同時(shí)，保利地產(chǎn)將擁有該項(xiàng)目51%權(quán)益。

　　事實(shí)上，墨爾本克萊蒙項(xiàng)目也是保利地產(chǎn)在2014年成立海外事業(yè)部以來(lái)，公告確立的首個(gè)海外房地產(chǎn)項(xiàng)目。除此以外，其還基本落實(shí)了悉尼埃平項(xiàng)目。

　　保利地產(chǎn)顯然還有意擴(kuò)大海外的房地產(chǎn)布局。在保利最新發(fā)布的“5P”戰(zhàn)略中，海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為保利集團(tuán)國(guó)際化發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域。該公司相關(guān)人士此前接受訪問(wèn)時(shí)透露，年內(nèi)將繼續(xù)關(guān)注拓展美國(guó)、歐洲等的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。

　　對(duì)此市場(chǎng)分析指出，由于中國(guó)的房?jī)r(jià)越來(lái)越高昂，投資回報(bào)率低且風(fēng)險(xiǎn)較大，投資回報(bào)率相對(duì)高的海外國(guó)家成了新的選擇。不過(guò)，海外門戶城市受外來(lái)投資增加的影響，房?jī)r(jià)已經(jīng)逐漸升高，由此帶來(lái)的投資回報(bào)率也將有下降跡象。

　　保利海外路徑

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，克萊蒙項(xiàng)目所處的南雅拉區(qū)地處墨爾本市東南，距離市中心3.6公里，有“墨爾本第二大富人區(qū)”之稱。同時(shí)南雅拉區(qū)周邊配備學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施，近年來(lái)逐漸吸引了不少企業(yè)在此新建公寓。

　　從體量看，克萊蒙項(xiàng)目占地2146平方米，建筑面積3.63萬(wàn)平方米，相較于在中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)稍顯迷你。同時(shí)因政策限制，當(dāng)?shù)貑蝹€(gè)項(xiàng)目一般僅能將20%-30%的體量銷售給海外人士。

　　事實(shí)上，保利地產(chǎn)拓展海外由來(lái)已久。早在2014年4月21日，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在2013年股東大會(huì)上便公開(kāi)表示，公司進(jìn)行國(guó)際化的主要目的“不是賺錢”，而是學(xué)習(xí)西方國(guó)家的發(fā)展模式，并順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)。

　　“海外賺錢目前來(lái)看還沒(méi)有國(guó)內(nèi)好賺。保利進(jìn)海外還是本著審慎的原則，審慎推進(jìn)。”宋廣菊透露，在海外發(fā)展方面，保利地產(chǎn)持審慎推進(jìn)的策略。

　　按照宋廣菊的設(shè)想，保利地產(chǎn)的海外發(fā)展重點(diǎn)研究美國(guó)、澳洲、歐洲和非洲市場(chǎng)，下一步會(huì)找合適的項(xiàng)目，可能會(huì)以尋求和一些企業(yè)合作的方式來(lái)展開(kāi)不同市場(chǎng)的介入。

　　同年，保利地產(chǎn)在集團(tuán)研討會(huì)上提出“走出去”戰(zhàn)略，先后實(shí)地考察美國(guó)、澳大利亞、馬來(lái)西亞等多個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)有消息稱，其本已在美國(guó)敲定一個(gè)項(xiàng)目，卻因兄弟公司為軍工企業(yè)而未通過(guò)美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審查。

　　2015年2月3日至8日，保利地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)層遠(yuǎn)赴澳洲，對(duì)墨爾本、悉尼等主要城市進(jìn)行訪問(wèn)，并實(shí)地考察了其在澳洲投資開(kāi)發(fā)的兩大項(xiàng)目——墨爾本克萊蒙項(xiàng)目及悉尼埃平項(xiàng)目。其中，悉尼埃平項(xiàng)目是其在海外首個(gè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，墨爾本克萊蒙項(xiàng)目則是首個(gè)合作投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　另?yè)?jù)了解，悉尼埃平項(xiàng)目、墨爾本克萊蒙項(xiàng)目均計(jì)劃今年將實(shí)現(xiàn)銷售。保利地產(chǎn)方面還表示，今后還會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)美國(guó)、歐洲、東南亞市場(chǎng)。

　　澳洲房地產(chǎn)蛋糕

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，澳洲實(shí)行首付一成、永久產(chǎn)權(quán)等政策，房地產(chǎn)年增長(zhǎng)率一般維持在7%-10%。一直以來(lái)，澳洲都是華人最喜愛(ài)的投資移民國(guó)家之一，而龐大的華人群體素來(lái)是中國(guó)房企在推介澳洲項(xiàng)目的重要對(duì)象。

　　在保利地產(chǎn)之前，包括綠地、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、頤和地產(chǎn)、福星惠譽(yù)、蘇寧環(huán)球、海亮地產(chǎn)、復(fù)星、中銳地產(chǎn)等房企已相繼進(jìn)入澳洲市場(chǎng)。

　　對(duì)此，第一太平相關(guān)分析人士曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，中國(guó)房企進(jìn)行境外投資，可以實(shí)現(xiàn)將資金放進(jìn)不同國(guó)家以分散風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于中國(guó)的房?jī)r(jià)越來(lái)越高昂，投資回報(bào)率低且風(fēng)險(xiǎn)較大，而投資回報(bào)率相對(duì)高的海外國(guó)家則成了新的選擇。

　　上述人士指出，西方國(guó)家在房地產(chǎn)領(lǐng)域比中國(guó)早發(fā)展了20-30年，包括房地產(chǎn)證券化在內(nèi)的金融化運(yùn)作都已相當(dāng)成熟。盡管中國(guó)房企在海外的投資遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)小，但進(jìn)駐海外市場(chǎng)能獲得更多直接、深入的本地業(yè)務(wù)運(yùn)作知識(shí)，“這也是一種學(xué)習(xí)途徑”。

　　澳洲投資審核委員會(huì)最新報(bào)告顯示，2013年至2014年，來(lái)自中國(guó)的投資者在澳洲房地產(chǎn)投入金額達(dá)124億澳元(約人民幣607億元)。而據(jù)瑞士信貸估測(cè)，未來(lái)7年內(nèi)，中國(guó)的投資者還將在這里再投入440億澳元(約人民幣2155億元)。

　　值得一提的是，澳聯(lián)儲(chǔ)近日公布最新利率政策，宣布降息25個(gè)基點(diǎn)至2%，貸款利率降至上世紀(jì)50年代以來(lái)的最低點(diǎn)；其強(qiáng)調(diào)澳元匯率可能而且有必要進(jìn)一步下降。

　　市場(chǎng)普遍認(rèn)為，對(duì)于投資者而言，隨著降息與匯率下降，澳洲的房地產(chǎn)投資成本將一定程度降低，利好刺激下未來(lái)或有更多資金流入。

　　不過(guò)，凡事都有AB面。第一太平相關(guān)分析人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，海外門戶城市受外來(lái)投資增加的影響，房?jī)r(jià)已經(jīng)逐漸升高。以澳洲為例，2014年該國(guó)各主要城市房?jī)r(jià)漲幅為8%，悉尼高達(dá)13%。

　　“隨著房?jī)r(jià)慢慢推高，投資回報(bào)率也將有下降跡象。”上述人士指，盡管海外投資的強(qiáng)勁勢(shì)頭還會(huì)持續(xù)很久，但海外門戶城市的投資機(jī)會(huì)將變得越來(lái)越少。在此之前，中國(guó)投資者可能需要深入了解其復(fù)雜的審計(jì)和稅務(wù)系統(tǒng)。

　　或許，目前擺在中國(guó)房企的一個(gè)難題是，4月24日，澳洲移民部正式暫停受理500萬(wàn)澳元重大投資簽證申請(qǐng)，并將于7月1日出臺(tái)新的投資移民政策。

　　而此前申請(qǐng)500萬(wàn)澳元投資移民簽證的人中，有近9成來(lái)自中國(guó)?？紤]到這部分群體是中國(guó)房企海外項(xiàng)目的重要推介對(duì)象之一，提高投資移民門檻對(duì)中國(guó)房企將形成不小打擊。