從方興過往的豪宅開發(fā)歷程來看，似乎在不少項目上都能找到大寧金茂府“低開高走”營銷策略的“影子”。

　　觀點網(wǎng) 地王從來都是鎂光燈下的主角，自2014年斥資101億奪下上海大寧地王以來，方興大寧金茂府就一直處于輿論風暴中。

　　外界博弈的焦點正是“面粉貴過面包”的現(xiàn)實，鑒于此，在很長的一段時間里，方興如何實現(xiàn)地王“解套”成了市場最大的疑惑。

　　不過，當時間來到2015年4月18日，拿下地王一年多的方興多多少少還是給了外界一個“驚喜”。當天，大寧金茂府首次開盤，一小時錄得21.2億元。

　　方興地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理助理吳文俊向觀點新媒體表示，此次大寧金茂府的的開盤均價在7萬/平方米左右，之所以能夠熱銷與金茂的品牌及科技理念不無關(guān)系。

　　然而，有上海業(yè)內(nèi)人士指出，方興首次7萬左右的開盤均價相較于47609元/平方米的地價來說，幾乎是成本價入市。“能看出來，金茂府對市場做了一定的讓步。”該人士稱。

　　在德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟看來，大寧金茂府首開試水成功與其主推小戶型，做低總價休戚相關(guān)。其稱，若今后金茂府大戶型集中入市，市場接受度可能就會回落。

　　95平小戶型開道

　　據(jù)了解，大寧金茂府首次開盤推出282套房源。其中，95平方米戶型入市176套，158平方米戶型入市84套，195平方米戶型入市22套。

　　該項目采取“異戶型異價”的定價策略，95平方米3房位于1號樓和2號樓，折后總價588-688萬/套，而4號樓的158平方米3房折后總價1028-1128萬/套，另外，位于6號樓西邊套的192平方米4房折后總價則達到1350-1550萬/套。

　　最終成交數(shù)據(jù)來看，三種戶型的去化率各為79.5%、71.4%和63.6%，分別成交140套、60套和14套。

　　顯然，此次開盤，95平方米的小戶型成為了大寧金茂府取勝的法寶。陸騎麟在接受觀點新媒體采訪時指出，就產(chǎn)品本身來說，項目周邊并沒有高端項目，但區(qū)域的置換型需求存在，所以會看中大寧金茂府。

　　據(jù)了解，目前金茂府周邊競品樓盤有象嶼大寧悅府、明園森林都市三期涵翠等，除了象嶼大寧悅府均價5萬/平方米，其余都低于這一水平，產(chǎn)品定位也難言高端。因而，金茂府的推出也使目前大寧板塊的高端改善需求得到一定釋放。

　　“實際上從金茂府首次開盤推出的房型來看，都是戶型比較小，總價比較低的，所以能夠得到客戶的一定認可，以后要是集中推出大戶型產(chǎn)品的話，認可度可能會有所回落。”陸騎麟強調(diào)。

　　其補充到，對于大寧板塊，老上海人的認可度其實并不高，更多的可能是新上海人，如果是同一價位的話，老上海人往往會選擇黃浦區(qū)和盧灣區(qū)。

　　實際上，金茂府在產(chǎn)品上的一個“取巧”之處恰恰就是在于控制總價段，做小豪宅的戶型定位。在方興地產(chǎn)總裁助理兼上海公司總經(jīng)理陶天海看來，這正是金茂府和上海一般豪宅的不一樣之處。

　　“不到700萬的功能性95平米三房，1100萬的158平大三房和1500萬以下的195平四房，契合了區(qū)域改善性客戶的需求和置換支付能力。”

　　金茂府定價陽謀

　　撇去小戶型的開道外，大寧金茂府控制總價的另一只手無疑就是“價格”。雖然采取的異戶型異價策略，但據(jù)吳文俊介紹，總體而言此次金茂府開盤均價在7萬/平方米左右。

　　即便挑破區(qū)域均價天花板，但在上海業(yè)內(nèi)人士看來，金茂府的入市價格還是比此前預計的低不少。在拿地之初，曾有預測稱該項目的入市價格要去到7.5萬/平方米，否則開發(fā)商便面臨虧本。

　　對此，陸騎麟表示，首次開盤的去化對開發(fā)商來說重要性是不言而喻的，金茂府之所以以7萬/平方米左右的均價開出來也是沒辦法的辦法。

　　“因為第一批房源一定要有比較好的銷售，要不然后面的房子沒辦法賣。如果房源賣不動，后面很長一段時間將用來清理存貨。”

　　更何況，大寧金茂府是方興在上海的第一個住宅項目，其戰(zhàn)略性作用溢于言表。不過吳文俊向觀點新媒體表示，7萬/平方米左右的價格只是暫時，在接下來的開盤中，大寧金茂府肯定會提價的，而下一期開盤初步定在6、7月。

　　實際上，從方興過往的豪宅開發(fā)歷程來看，似乎在不少項目上都能找到大寧金茂府“低開高走”營銷策略的“影子”，其中，最為相似的無疑要算廣渠金茂府。

　　2009年6月30日，方興以創(chuàng)下當時北京土地總價、單價“雙料地王”的紀錄摘下北京廣渠門15號地塊，也成為方興在北京的第一個住宅項目。

　　其后的2011年4月17日，廣渠金茂府正式開盤，首次推出3、9、10號樓共240套，均價45000元/平米，首次開盤項目便宣告售罄。

　　爾后，在推出項目二期房源時，金茂府的均價已經(jīng)上漲至50000元/平方米，雖然價格上漲不少，但開盤依然銷售了15億。其后，三期開出依然是“連戰(zhàn)連捷”，錄得銷售10億元。

　　正是有了廣渠金茂府的成功在前，方興在外界看空的情況下也依然顯得底氣十足。不過，雖然眼下大寧板塊并無與金茂府定位相同的產(chǎn)品，但隨著大寧板塊新地塊的出讓，方興在不久的將來勢必將迎來更為激烈的競爭。

　　其中，華潤華發(fā)聯(lián)合體在3月20日經(jīng)過108輪競價以70.52億元競得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，成交樓板價34871元/平方米，遠低于金茂府的拿地價格。

　　并且，與10號地塊相鄰的9號街坊地塊掛牌手續(xù)已經(jīng)辦完，隨時都可以掛牌，市場推測9號地塊起拍價70億元以上。