市場(chǎng)仍有聲音稱，信貸資產(chǎn)證券化并不一定就會(huì)導(dǎo)致中國(guó)重演美國(guó)的悲劇。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 近期央行、住建部的一番表態(tài)，讓信貸資產(chǎn)支持證券發(fā)行又一次受到關(guān)注。

　　其中4月3日，央行發(fā)文宣布，合格機(jī)構(gòu)可以向央行申請(qǐng)注冊(cè)，并在注冊(cè)有效期內(nèi)自主分期發(fā)行信貸資產(chǎn)支持證券。在該“注冊(cè)制”確立前不久，銀監(jiān)會(huì)剛將信貸資產(chǎn)支持發(fā)行資格由“審批制”放寬到“備案制”。

　　至4月5日，住建部公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光等人撰寫(xiě)文章指出，我國(guó)設(shè)立國(guó)家住房銀行，條件已基本成熟，設(shè)立住房銀行意義重大。

　　市場(chǎng)分析認(rèn)為，信貸資產(chǎn)支持發(fā)行實(shí)行注冊(cè)制，有利于做大住房抵押貸款證券(MBS)規(guī)模，盤活銀行住房抵押貸款資產(chǎn)。同時(shí)，國(guó)家住房銀行的設(shè)立，則顯示中國(guó)嘗試通過(guò)“按揭-MBS-兩房”的試水模式，穩(wěn)定當(dāng)前頻頻下降的房?jī)r(jià)。

　　具體而言，國(guó)家住房銀行成立后，可以通過(guò)資產(chǎn)證券化或發(fā)行長(zhǎng)期債券籌資，向銀行購(gòu)買住房貸款，促使銀行提供更多的住房按揭貸款，使購(gòu)房者獲得更有力的住房信貸支持。

　　中國(guó)版兩房起步

　　目前，對(duì)于設(shè)立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)(即國(guó)家住房銀行)，住建部公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光等專業(yè)人士在其最新文章中稱，這是增加住房消費(fèi)的有效措施，應(yīng)抓緊組織實(shí)施。

　　據(jù)了解，該文披露截至2014年底，中國(guó)雖然實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.4%，但卻面臨著房地產(chǎn)行業(yè)收縮過(guò)快、產(chǎn)能過(guò)剩持續(xù)加劇、地方融資平臺(tái)違約、影子銀行風(fēng)險(xiǎn)集聚等風(fēng)險(xiǎn)。

　　張其光在文章中指出，房地產(chǎn)是上述風(fēng)險(xiǎn)的“導(dǎo)火線”。其中，去年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP14.9%。如再考慮房地產(chǎn)和其它行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)占GDP比重超1/3，社會(huì)融資30%投向房地產(chǎn)，地方財(cái)政收入50%以上依賴房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快收縮，將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)和共振效應(yīng)。

　　因此，有行業(yè)分析人士就對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，設(shè)立國(guó)家住房銀行，以及允許住房抵押貸款證券化的呼聲，在某種意義上是在架構(gòu)與美國(guó)兩房極為相似的信貸資產(chǎn)證券化模式。

　　分析指出，按照美國(guó)的模式，兩房通過(guò)購(gòu)買商業(yè)銀行中的按揭貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，以降低銀行發(fā)放按揭貸款的利率。而在2008年次貸危機(jī)前，美國(guó)住房二級(jí)抵押市場(chǎng)和證券化也是推升美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮的重要力量。

　　對(duì)此，市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)興業(yè)證券報(bào)告就認(rèn)為，按照美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，MBS發(fā)展受限需要類似美國(guó)兩房這類具有“一定政府信用背書(shū)+資產(chǎn)打包出售能力+支持居民住房金融貸款意愿”的機(jī)構(gòu)，而“國(guó)家住房銀行”是以住房公積金制度為基礎(chǔ)而設(shè)立的政策性住宅金融機(jī)構(gòu)。

　　而目前中國(guó)商業(yè)性住房貸款的來(lái)源主要是銀行吸收的各類存款。不過(guò)，由于商貸資金來(lái)源期限短、按揭貸款周期長(zhǎng)，存在期限錯(cuò)配問(wèn)題。隨著商貸資金成本因利率市場(chǎng)化而上升，商業(yè)性銀行沒(méi)有意愿增長(zhǎng)住房信貸。

　　在此情況下，東方證券分析師竺勁在報(bào)告中認(rèn)為，國(guó)家住房銀行成立后，可以通過(guò)資產(chǎn)證券化或發(fā)行長(zhǎng)期債券籌資，向銀行購(gòu)買住房貸款，促使銀行提供更多的住房按揭貸款，使購(gòu)房者獲得更有力的住房信貸支持。

　　竺勁引用數(shù)據(jù)稱，中國(guó)MBS潛在規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)億元。截至2014年底，中國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.5億元，意味著MBS潛在的存量資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)億元?！叭绻覈?guó)資產(chǎn)證券化率能夠達(dá)到50%，則可以為銀行提供5-6萬(wàn)億的流動(dòng)性?！?/p>

　　“因此從設(shè)立初衷來(lái)看，中國(guó)版兩房或已經(jīng)在路上了。”興業(yè)證券如是稱。

　　信貸資產(chǎn)證券化

　　事實(shí)上，中國(guó)試水住房抵押貸款證券化由來(lái)已久。早在2005年，建設(shè)銀行首次發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款證券05建元1期，2007年又繼續(xù)發(fā)行07建元1期，這是中國(guó)首次推行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)。

　　而2008年，美國(guó)兩房由于大量吸收次級(jí)貸款最終導(dǎo)致次貸危機(jī)的爆發(fā)，其資產(chǎn)證券化模式一度被推到風(fēng)口浪尖。受此影響，中國(guó)擱置了住房抵押貸款證券化試點(diǎn)。

　　直到2014年7月，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)行的“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”，標(biāo)志著時(shí)隔七年后新一輪資產(chǎn)證券化重啟。至今年3月6日，由招商銀行發(fā)起的年內(nèi)首單住房抵押貸款支持證券通過(guò)招標(biāo)發(fā)行的發(fā)行方式，在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行。

　　在政策層面上，中國(guó)自2014年9月30日發(fā)布《進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》要求加快MBS發(fā)展以來(lái)，相繼出臺(tái)積極推動(dòng)REITs的意見(jiàn)，以及近期信貸資產(chǎn)支持證券注冊(cè)制的推進(jìn)等等，都在說(shuō)明政府在嘗試打造可能的資產(chǎn)證券化模式。

　　有行業(yè)高層就在其文章中透露，截至去年底，全國(guó)住房公積金3.7萬(wàn)億元，住房維修資金約5000億元。如允許每年發(fā)行專項(xiàng)金融債券1萬(wàn)億元，今年資金規(guī)模接近6萬(wàn)億元，2020年預(yù)計(jì)達(dá)到20萬(wàn)億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。

　　因此，盡管美國(guó)兩房曾陷入困境說(shuō)明其住房金融市場(chǎng)設(shè)計(jì)也存在不少問(wèn)題，但市場(chǎng)仍有聲音稱，信貸資產(chǎn)證券化并不一定就會(huì)導(dǎo)致中國(guó)重演美國(guó)的悲劇。

　　對(duì)此，第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理何凌告訴觀點(diǎn)新媒體，按照制度設(shè)計(jì)看，美國(guó)兩房模式其實(shí)并無(wú)大問(wèn)題。而美國(guó)兩房之所以導(dǎo)致次貸危機(jī)，主要是由于政府把關(guān)不嚴(yán)，允許商業(yè)銀行進(jìn)行低利息甚至零利息貸款，由此增加兩房所發(fā)行債券負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)了解，僅2006年，美國(guó)兩房便吃進(jìn)了次級(jí)貸款市場(chǎng)2728億美元中25%的份額，其中房利美的次級(jí)貸款在其總資產(chǎn)中的比例高達(dá)15%。隨著房?jī)r(jià)下跌和信貸危機(jī)的初步顯現(xiàn)，兩房先后出現(xiàn)巨額虧損。其中2007年房利美虧損21億美元，2008年第二季度虧損8.21億美元，三季度凈損失達(dá)290億美元。

　　相比之下，何凌表示，如果政府嚴(yán)加監(jiān)管資產(chǎn)證券化的合理開(kāi)展，要求商業(yè)銀行控制住房首付在2-3成，嚴(yán)格意義上說(shuō)出現(xiàn)次貸風(fēng)險(xiǎn)的幾率極低。截至目前，中國(guó)仍嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)貸款的首套房首付3成、二套房最低4成的標(biāo)準(zhǔn)。

　　不過(guò)，何凌也指出，美國(guó)MBS的重要前提之一，是商業(yè)銀行對(duì)抵押的資產(chǎn)有一個(gè)完善的估值過(guò)程，并以此為依據(jù)提供相應(yīng)貸款。而中國(guó)目前的貸款仍未達(dá)到這一步，未來(lái)如何規(guī)范估值還有待觀察。