通過幫助國內(nèi)知名企業(yè)海外落地，建立一種比較友好的合作關(guān)系，對(duì)其以后在中國業(yè)務(wù)鋪開還是會(huì)產(chǎn)生一定的好處。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 談起在中國的“失意”境外投資者，不得不提到被任志強(qiáng)評(píng)價(jià)為“最高潮進(jìn)入最低潮退出”的鐵獅門。

　　自2005年有意進(jìn)軍中國市場后，鐵獅門在國內(nèi)的進(jìn)展并不如預(yù)期順利。幾經(jīng)波折仍無“起色”后，鐵獅門開始調(diào)轉(zhuǎn)方向在美國大本營尋找新契機(jī)。

　　據(jù)外媒4月8日?qǐng)?bào)道，中國人壽保險(xiǎn)公司和平安保險(xiǎn)公司收購了波士頓一個(gè)價(jià)值5億美元的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的多數(shù)股份，而這個(gè)項(xiàng)目是鐵獅門在波士頓海港區(qū)開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。

　　這是中國兩大保險(xiǎn)公司首次進(jìn)軍美國商業(yè)地產(chǎn)，也是繼萬科之后，鐵獅門與國內(nèi)公司在美國合作開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目。

　　對(duì)人壽、平安來說，此次的合作更多是“正常的海外物業(yè)投資”，但在鐵獅門看來，顯然還為其附上了“提升在中國國內(nèi)的知名度”特別意義。

　　“(鐵獅門)借這個(gè)來提升其在國內(nèi)的品牌知名度，有點(diǎn)難，但通過幫助國內(nèi)知名企業(yè)海外落地，建立一種比較友好的合作關(guān)系，對(duì)其以后在中國業(yè)務(wù)鋪開還是會(huì)產(chǎn)生一定的好處。”談及鐵獅門生意邏輯，上海中原地產(chǎn)咨詢總監(jiān)宋會(huì)雍向觀點(diǎn)新媒體指出。

　　引人壽、平安兩伙伴

　　外媒報(bào)道稱，人壽、平安保險(xiǎn)此次投資的鐵獅門項(xiàng)目包括一幢13層樓高的辦公大廈和一幢9層樓高的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓大廈，其中公寓大廈總共擁有100個(gè)單位。

　　值得一提的是，上述項(xiàng)目位于波士頓海港區(qū)，占據(jù)了Pier4酒店原址的大部分面積，而Pier4酒店則是鐵獅門在波士頓海港區(qū)開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，其于去年收購了這個(gè)項(xiàng)目。

　　按照原計(jì)劃，鐵獅門將于2017年下半年中完成該項(xiàng)目辦公區(qū)域建設(shè)的部分，并在2018年第一季度中完成公寓部分的建設(shè)。

　　對(duì)于此次收購，鐵獅門聯(lián)席首席執(zhí)行長RobSpeyer予以證實(shí)，但他拒絕透露中國人壽和平安保險(xiǎn)各占波士頓項(xiàng)目的股份數(shù)。

　　而有相關(guān)熟知內(nèi)情的人士則透露，中國人壽和平安保險(xiǎn)各自收購了波士頓項(xiàng)目的1/3股份，另外1/3則由鐵獅門旗下的一個(gè)基金持有。

　　中國人壽和平安保險(xiǎn)此前雖都已在倫敦市場收購了相關(guān)房產(chǎn)項(xiàng)目，但均未曾在美國購買資產(chǎn)。因此，此次收購波士頓項(xiàng)目，標(biāo)志著其正式進(jìn)軍美國市場。

　　實(shí)際上，與人壽、平安合作前，早在2013年2月13日，號(hào)稱“美國頭號(hào)房企”的鐵獅門已與萬科成立合資公司，共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊，該地塊為兩棟相連的住宅樓，一棟37層，一棟42層，共包含655套住宅。

　　雖然二者并未透露合資項(xiàng)目財(cái)務(wù)信息，但相關(guān)消息顯示，該項(xiàng)目總投資約6.2億美元，其中萬科將投資1.75億美元，鐵獅門7500萬美元，其余借助債務(wù)融資。此外，萬科將持合資公司70%的股權(quán)，鐵獅門持股30%。

　　彼時(shí)，正游學(xué)美國的王石表示，“此次進(jìn)入美國市場，我們也是帶著學(xué)習(xí)的目的”，希望通過具體項(xiàng)目的合作，學(xué)習(xí)成熟市場的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗(yàn)。而鐵獅門方面則表示，此次與萬科合作，也將提升公司在國內(nèi)的知名度。

　　鐵獅門的“中國生意”

　　其實(shí)，對(duì)鐵獅門來說，幫助國內(nèi)知名房企落地美國顯然不是終極目的，正如其聯(lián)席首席執(zhí)行官JerrySpeyer所稱：“與萬科在舊金山的合資項(xiàng)目對(duì)于鐵獅門來說具有重要意義，它與鐵獅門在中國市場的業(yè)務(wù)發(fā)展相輔相成。”

　　不難看出，無論是“提升國內(nèi)知名度”還是“與中國業(yè)務(wù)相輔相成”，鐵獅門與中國企業(yè)在海外的一系列合作動(dòng)作，最終還是為了改變其在中國“不溫不火”的態(tài)勢。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，早在2005年，鐵獅門已在上海成立鐵獅門總部，但在土地市場上一直未有斬獲。直至2008年1月23日，作為唯一競購方，鐵獅門最終毫無懸念地以掛牌底價(jià)67.517億元將覬覦已久的上海新江灣城F地塊納入囊中。

　　隨后，在2009年3月4日，鐵獅門將新江灣城F地塊項(xiàng)目正式命名為“尚浦領(lǐng)世”知識(shí)商務(wù)廣場，總投資預(yù)計(jì)高達(dá)170.75億元。

　　擱置近3年，2011年6月22日，在城投控股介入后，尚浦領(lǐng)世項(xiàng)目一期住宅項(xiàng)目正式開工。然而，還不過一年，新江灣城F地塊再傳“被轉(zhuǎn)讓”，鐵獅門再次處于困境中。

　　“目前，江灣新城的項(xiàng)目拿地價(jià)不便宜，目前做得馬馬虎虎，已經(jīng)有蠻多中高端項(xiàng)目入駐，還處于成長中。由于整個(gè)區(qū)域氛圍還沒成型，現(xiàn)在還不能對(duì)其定性，處于開發(fā)中。”問及鐵獅門上海項(xiàng)目的發(fā)展現(xiàn)狀，宋會(huì)雍向觀點(diǎn)新媒體介紹。

　　其實(shí)，除了在上海的項(xiàng)目“不見起色”外，鐵獅門在北京、天津、成都及蘇州的項(xiàng)目發(fā)展也都是“淺嘗輒止”，這也使得其在整個(gè)中國的布局旋即陷入收縮，尤其是在地產(chǎn)高峰期收購的高價(jià)物業(yè)。

　　在宋會(huì)雍看來，鐵獅門在中國發(fā)展受阻與其進(jìn)入大陸路徑有很大的關(guān)系。“鐵獅門進(jìn)入的路徑與市場掛鉤更緊，選擇自己親自拿地開發(fā)，而其他公司更多是選擇先與政府搞好關(guān)系，承擔(dān)部分城市建設(shè)的責(zé)任，以便在拿地等其他方面得到一些優(yōu)惠。”

　　這就意味著，和其他外來房企相比，鐵獅門在“落地”上已是“有點(diǎn)吃虧”。此外，宋會(huì)雍還指出，鐵獅門在中國的產(chǎn)品打造方面缺乏必要的引導(dǎo)，“海外的商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)是在一種相對(duì)比較純粹的市場環(huán)境下發(fā)展起來的，與國內(nèi)的搭接會(huì)有一定的偏差與錯(cuò)位，例如消費(fèi)理念、物業(yè)組合等”。

　　綜觀鐵獅門在中國近十年的發(fā)展歷史，難以改變的“不溫不火”“馬馬虎虎”態(tài)勢，迫使其不得不回到美國大本營尋找新機(jī)會(huì)。

　　也許，目前鐵獅門這種“海外合作”的開發(fā)邏輯還沒法達(dá)到提升其在中國市場“品牌知名度”的效果，但“與國內(nèi)知名房企聯(lián)手助其在海外地盤落腳，建立一種比較友好的合作的關(guān)系，對(duì)其以后在中國的鋪開還是有效果的”。

　　而在上海業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)看來，鐵獅門進(jìn)軍國內(nèi)市場以打造城市地標(biāo)為主，“雖然較一般國內(nèi)房企有更為開闊的視野及資本運(yùn)作能力，但單純是進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，其優(yōu)勢不見得比國內(nèi)房企要大。”

　　或許未來，對(duì)于鐵獅門而言，要做好“中國”這樁生意，依靠“海外項(xiàng)目”尋找合作伙伴僅僅是棋局中的一子而已，“如何不單純做地標(biāo)類項(xiàng)目，真正能夠?qū)χ攸c(diǎn)城市多布局，深布局，才是一個(gè)真正的考驗(yàn)”。