在庫(kù)存壓力尚未消減的情況下，廣州新政后首周的成交均價(jià)甚至回落至14208元/平方米，環(huán)比跌4%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 受清明節(jié)期間不宜買房的傳統(tǒng)影響，廣州在330新政出臺(tái)后的首個(gè)周末僅有一個(gè)樓盤(pán)推新。

　　4月4日，番禺亞運(yùn)城三期“天譽(yù)”加推151套88—191平方米房源，精裝均價(jià)11500元/平方米，毛坯均價(jià)10500元/平方米，與此前推出單位均價(jià)基本持平，最終去化約33%。

　　幾乎持平的均價(jià)、平淡的成交，作為試水樓市新政的首個(gè)項(xiàng)目，亞運(yùn)城一定程度上透視著新政刺激下的廣州樓市。

　　“政策利好是持續(xù)的，現(xiàn)在是剛剛開(kāi)始，接下來(lái)成交會(huì)穩(wěn)步上升，但均價(jià)波動(dòng)不會(huì)太大?！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示。

　　亞運(yùn)城樣本

　　據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，亞運(yùn)城三期“天譽(yù)”4月4日當(dāng)天加推8、9、10棟部分單位，戶型涵蓋88—100平方米兩房、113—150平方米三房和187—191平方米四房。

　　其中，113平方米以下單位帶精裝修，均價(jià)11500元/平方米；140—150平方米大三房(帶主套)及187—191平方米四房單位毛坯在售，折后均價(jià)10500元/平方米。

　　值得關(guān)注的是，盡管有著新政利好的大背景，亞運(yùn)城此次推新并沒(méi)有出現(xiàn)漲價(jià)。根據(jù)此前成交記錄顯示，亞運(yùn)城近半年的均價(jià)一直維持在10700元/平方米左右。

　　最后，據(jù)亞運(yùn)城官方微信通報(bào)，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交近5000萬(wàn)元，按照最便宜一套也需100萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，成交套數(shù)在50套左右。

　　對(duì)于亞運(yùn)城平價(jià)入市的抉擇，黎文江表示這是正常的?！耙?yàn)殚_(kāi)發(fā)商要消化庫(kù)存，如果價(jià)格上漲的話，大家可能就不買了?！?/p>

　　黎文江指出，即使要漲價(jià)也要等庫(kù)存消化得差不多的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)金九銀十的時(shí)候價(jià)格才有機(jī)會(huì)上漲，9月份之前還是會(huì)比較穩(wěn)定。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月底，廣州一手住宅庫(kù)存仍保持7萬(wàn)多套、900多萬(wàn)平方米。在庫(kù)存壓力尚未消減的情況下，廣州新政后首周的成交均價(jià)甚至回落至14208元/平方米，環(huán)比跌4%。

　　成交均價(jià)短期內(nèi)受新政影響不大，但黎文江認(rèn)為，新政對(duì)消化庫(kù)存還是很有幫助的。成交數(shù)據(jù)顯示，新政后首周廣州全市新建商品房住宅共網(wǎng)簽1751套，環(huán)比上升17%。

　　黎文江表示，成交上漲是因?yàn)橘I第二套房的需求得到了釋放，而且以后會(huì)繼續(xù)釋放?！靶抡?duì)樓市的推動(dòng)不會(huì)只有一兩個(gè)月，而是會(huì)影響全年。”

　　新政效果有限

　　對(duì)于330新政的出臺(tái)，大部分分析認(rèn)為，無(wú)論是二套房貸首付降低，還是營(yíng)業(yè)稅免征年限減少，最終效果都是釋放改善型買家的消費(fèi)力，推動(dòng)大戶型單位的成交。

　　就廣州市場(chǎng)而言，庫(kù)存基本都是大戶型。截至去年年底，廣州庫(kù)存一手住宅的套均面積132平方米，一手住宅新增供應(yīng)的套均面積117平方米。所推的新貨最終留下來(lái)的幾乎都是大戶型。

　　不過(guò)，黎文江認(rèn)為，現(xiàn)在貸款是放松了，但實(shí)際上如果限購(gòu)不放開(kāi)的話，對(duì)廣州庫(kù)存消化還是有一定壓力的。其稱，政策放松只是針對(duì)買第二套房的話，范圍還是小了一點(diǎn)。

　　“另外，即使開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在把價(jià)格降下來(lái)了，促銷效果也還是不大，因?yàn)橄拶?gòu)不放開(kāi)購(gòu)房者都買不了?！?/p>

　　在黎文江看來(lái)，放開(kāi)限購(gòu)的作用可能比放松貸款的作用來(lái)得更明顯?！盁o(wú)論是限貸放松也好，還是價(jià)格戰(zhàn)也好，都不會(huì)擴(kuò)大很多的需求面。”

　　黎文江表示，政府可以考慮適當(dāng)?shù)姆砰_(kāi)限購(gòu)，比如可以先放開(kāi)144平方米以上的大戶型，或者從庫(kù)存壓力特別大的區(qū)域開(kāi)始逐步放開(kāi)。

　　此外，廣州目前仍在實(shí)施升級(jí)版“穗六條”，其中針對(duì)外地人購(gòu)房提高了門(mén)檻，條例對(duì)非本市戶籍居民家庭提供繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的年限調(diào)整為“5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上”，并限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　對(duì)此，黎文江認(rèn)為，這個(gè)條例的嚴(yán)格程度僅次于北京，但完全沒(méi)有必要。放開(kāi)外地人的限購(gòu)對(duì)促進(jìn)樓市成交也是有很大好處的。

　　上述人士再進(jìn)一步分析稱，即使二套房的首付降到四成，但如果銀行貸款額度不變的話，又會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，那新政的效果同樣很難顯現(xiàn)出來(lái)。

　　換言之，本輪330新政毫無(wú)疑問(wèn)將對(duì)廣州改善型需求的買家?guī)?lái)了一定的利好，但一個(gè)手掌拍不響，若要新政發(fā)揮最大作用，更需要限購(gòu)政策及資本市場(chǎng)的雙雙配合。