目前地產(chǎn)圈不可避免響起一種聲音：凡是涉及到拆遷的項(xiàng)目，以后都更難實(shí)現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 風(fēng)，起于青萍之末。深圳的城市發(fā)展早已由依賴增量土地向存量土地二次開發(fā)轉(zhuǎn)變，而如今一個(gè)細(xì)節(jié)顯示其存量土地供應(yīng)或也面臨收緊。

　　3月9日，深圳公布了2015年城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃，包括福田、羅湖、南山、寶安、龍崗和龍華新區(qū)共計(jì)10個(gè)項(xiàng)目獲批通過(guò)，總擬拆除重建用地面積59.78萬(wàn)平方米。其中，作為去年誕生地王的明星區(qū)域，龍華新區(qū)包攬4個(gè)項(xiàng)目獨(dú)占鰲頭。

　　值得注意的一個(gè)細(xì)節(jié)是，龍華新區(qū)獲得的城市更新單元里，有3個(gè)是屬于居住、商業(yè)用途，這也是今年第一批更新計(jì)劃僅有的商住項(xiàng)目。而2014年同期的第一批城市更新單元里，深圳獲批的18個(gè)項(xiàng)目有14個(gè)屬于商住項(xiàng)目，其中不乏白石洲這種占地45.95萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸項(xiàng)目。

　　對(duì)于商住城市更新項(xiàng)目的收緊，分析人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，自去年下半年以來(lái)，深圳對(duì)舊工業(yè)區(qū)更改土地用途為房地產(chǎn)開發(fā)用途(即“工改商”)已明顯越來(lái)越嚴(yán)格，這是商住項(xiàng)目減少的重要原因之一。

　　至于另一個(gè)原因，分析人士則認(rèn)為，佳兆業(yè)房源被鎖事件發(fā)生后，深圳已明顯放緩了城市更新項(xiàng)目的推動(dòng)速度，在立項(xiàng)、審批等環(huán)節(jié)上趨于嚴(yán)格。目前地產(chǎn)圈不可避免響起一種聲音：凡是涉及到拆遷的項(xiàng)目，以后都更難實(shí)現(xiàn)。

　　城市更新審批收緊

　　2015年深圳城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃的名單顯示，此次獲批的3個(gè)商住用途項(xiàng)目均位于龍華新區(qū)，分別為梅林關(guān)城市更新單元、龍勝建設(shè)路工業(yè)區(qū)更新單元、觀城橫坑河西片區(qū)城市更新單元，擬拆除重建用地面積26.35萬(wàn)平方米。

　　其中，體量最大的是梅林關(guān)城市更新單元，擬拆除重建用地面積13.13萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目的開發(fā)主體深國(guó)際聯(lián)合置地有限公司是由深圳國(guó)際、深圳高速公路股份有限公司共同出資成立，深圳國(guó)際站51%股份。

　　根據(jù)深圳國(guó)際去年發(fā)布的公告，梅林關(guān)城市更新單元的地價(jià)款合計(jì)35.67億元，總建筑面積約48.6萬(wàn)平方米。經(jīng)計(jì)入地價(jià)款、土地契稅及其他預(yù)計(jì)的相關(guān)費(fèi)用，按可出售面積約47萬(wàn)平方米計(jì)算，預(yù)期樓面地價(jià)約為1.1萬(wàn)元/平方米左右。

　　深圳市場(chǎng)人士林曉華對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，龍華新區(qū)的中海錦城等住宅售價(jià)已破3萬(wàn)元，按此計(jì)算，梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目可擁有不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。

　　“不過(guò)，由于涉及到相應(yīng)的稅費(fèi)問(wèn)題，梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目并不是說(shuō)會(huì)賣得特別高。”林曉華指出，此前龍華新區(qū)的特發(fā)和平里也碰到同樣的問(wèn)題，對(duì)外宣稱定價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，實(shí)際售價(jià)卻降了兩千多。

　　除了上述商住地，此次公布的城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃項(xiàng)目其余7個(gè)項(xiàng)目均將改造成新型產(chǎn)業(yè)等功能，涉及福田區(qū)長(zhǎng)城開發(fā)彩田工業(yè)園、羅湖區(qū)深業(yè)泰富地塊、南山區(qū)虹海研發(fā)大樓、寶安區(qū)中糧69區(qū)工業(yè)園、寶安區(qū)茭塘工業(yè)區(qū)、龍崗區(qū)上李朗工業(yè)區(qū)、豪杰工業(yè)園等城市更新單元，開發(fā)主體涉及中糧地產(chǎn)、深圳福航投資等。

　　林曉華認(rèn)為，從更新方向看，2015年首批城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)向以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為主，商住地塊占的比例大大減少。同時(shí)，獲批的商住項(xiàng)目中，包括梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目等都是此前一兩年早已開始進(jìn)行的，所以獲批并不難。

　　“這次獲批的都是相對(duì)不復(fù)雜的商住項(xiàng)目，不存在有大爭(zhēng)議的地方。”但林曉華指出，涉及到規(guī)劃用途、容積率變更等問(wèn)題的城市更新項(xiàng)目，以后獲批的機(jī)會(huì)會(huì)逐漸減少，“至少不會(huì)像以前那么多”。

　　佳兆業(yè)事件風(fēng)波影響

　　事實(shí)上，作為深圳開發(fā)商獲取項(xiàng)目的重要途徑，城市更新在深圳房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中扮演著不可或缺的角色。

　　觀點(diǎn)新媒體翻查資料顯示，自2009年起，深圳先后頒布了《深圳市城市更新辦法》、《實(shí)施細(xì)則》以及一系列配套法規(guī)，目的正是為了盤活優(yōu)先土地資源，規(guī)范城市更新活動(dòng)。

　　至2011年，深圳土地利用模式出現(xiàn)拐點(diǎn)，存量用地供應(yīng)超過(guò)新增土地供應(yīng)。2012年存量用地供應(yīng)規(guī)模達(dá)到高峰，占供地總量近75%；2013年及2014年占供地總量的比例均在60%以上，城市更新是未來(lái)10年土地供應(yīng)的重要來(lái)源。

　　以2014年為例，深圳共審批城市更新項(xiàng)目52個(gè)，其中商住項(xiàng)目共計(jì)25個(gè)，遠(yuǎn)超招拍掛純商住用地(僅1個(gè))的數(shù)量；其次是工業(yè)地塊，為18宗。商住地塊仍是深圳開發(fā)商最樂(lè)意申報(bào)的城市更新項(xiàng)目類型。

　　與此相對(duì)應(yīng)的是城市更新項(xiàng)目投資額的跨越式增長(zhǎng)。2010年，深圳在這方面的投資額為84億元，2011年為142億元，至2014年已超過(guò)350億元。

　　不過(guò)，2015年獲批的商住用途城市更新項(xiàng)目的大幅縮水，被市場(chǎng)普遍解讀為是深圳釋放的城市更新項(xiàng)目收緊的信號(hào)。

　　第一太平戴維斯投資部董事吳睿向觀點(diǎn)新媒體表示，深圳城市更新項(xiàng)目收緊的一大原因便是由于政府對(duì)“工改商”用地的管控越來(lái)越嚴(yán)格。由于此前有不少舊廠房項(xiàng)目更換用途為商住項(xiàng)目，一定程度上激增了商住項(xiàng)目的增加，如今這種做法卻難以實(shí)現(xiàn)。

　　據(jù)了解，深圳政府推出的城市更新條例中，明確允許符合要求的舊工業(yè)區(qū)，按照規(guī)定流程可直接申請(qǐng)土地變更，且無(wú)需經(jīng)過(guò)政府招拍掛。這項(xiàng)特殊政策讓舊工業(yè)區(qū)有機(jī)會(huì)在補(bǔ)繳土地款后拆除重建，包括房地產(chǎn)開發(fā)用途，因而舊工業(yè)廠房市場(chǎng)價(jià)值一夜間大幅度提升。

　　“現(xiàn)在深圳城市更新的現(xiàn)狀是，列入規(guī)劃審批的項(xiàng)目多達(dá)431項(xiàng)，但目前在建項(xiàng)目?jī)H100個(gè)左右，實(shí)際開工率比較低。”吳睿認(rèn)為，政府本身就希望現(xiàn)有的項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作，因而“工改商”項(xiàng)目審批會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，新獲批的多是“工改工”項(xiàng)目。

　　吳睿續(xù)指，即便是“工改工”的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，很多也面臨嚴(yán)格的政策管控，包括稅收安排、配套設(shè)施使用條件，都會(huì)限制這類城市更新的利潤(rùn)空間。

　　除了上述原因外，部分不愿具名的市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，在去年12月佳兆業(yè)事件爆發(fā)后，在涉及城市更新項(xiàng)目的規(guī)劃變更、容積率更改等敏感環(huán)節(jié)時(shí)，主管部門對(duì)于審批已是慎之又慎，耗費(fèi)時(shí)間或許會(huì)進(jìn)一步延長(zhǎng)。

　　“不少圈子里的人都提過(guò)，佳兆業(yè)事件讓開發(fā)商都產(chǎn)生了一種觀望的情緒。”上述人士指，雖然深圳在城市更新方面給予了開發(fā)商一定減免政策，之前的細(xì)則還包括了對(duì)審批工作時(shí)間的明確規(guī)定，但目前大家都不愿意再投入到太復(fù)雜的城市更新項(xiàng)目里了。

　　作為源頭的土地供應(yīng)減少，不可避免地導(dǎo)致下游購(gòu)房市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)。市場(chǎng)人士表示，在此情況下，深圳購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)解決自身需求，從而催升了二手房的價(jià)格。“這樣的結(jié)果是，深圳的一手房、二手房?jī)r(jià)格會(huì)越來(lái)越貴。”