林中強(qiáng)調(diào)，持續(xù)的中國(guó)未來房地產(chǎn)利好是在特大型城市、大型城市。所以，旭輝不會(huì)去小城市。

　　編者按：告別2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來的是否光明未來？2000億時(shí)代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點(diǎn)2014年里中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “在動(dòng)蕩的市場(chǎng)上，旭輝更要給股東更多的安慰和信心，所以我們派息。同時(shí)，我相信明年派息的絕對(duì)額還是會(huì)增長(zhǎng)，因?yàn)槊髂甑睦麧?rùn)還是能實(shí)現(xiàn)比較大的增長(zhǎng)。”旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中3月10日在2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是表述。

　　據(jù)了解，旭輝2015年的銷售目標(biāo)是250億元。林中在現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)，“我們非常有信心今年能夠超額完成目標(biāo)。”

　　利潤(rùn)與規(guī)模，向來是行業(yè)內(nèi)兩大具有象征意義的指標(biāo)。不過，林中認(rèn)為，“旭輝規(guī)模的增長(zhǎng)是要建立在盈利的增長(zhǎng)以及負(fù)債穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，不能靠犧牲利潤(rùn)率、犧牲財(cái)務(wù)的安全性來換取增長(zhǎng)。”

　　林中表示，“在行業(yè)處在短期調(diào)整的時(shí)候，不要追求過高的增長(zhǎng)率，要保持和規(guī)模適合的，但是能跑贏同業(yè)的增長(zhǎng)。”

　　正是在這樣的發(fā)展規(guī)劃下，旭輝在保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也完善了一套自己的買地攻略。

　　“旭輝相信今年買地上半年比下半年好，所以我們?cè)谏习肽昕赡軙?huì)買地的力度會(huì)比較大。市場(chǎng)差的時(shí)候旭輝買地就會(huì)積極一點(diǎn)，太熱的時(shí)候買地就會(huì)減少一點(diǎn)，因?yàn)槲覀冇谐渥愕耐恋貎?chǔ)備。”

　　據(jù)林中介紹，旭輝到目前有1千萬平方米土儲(chǔ)，基本上可以滿足3到4年的開發(fā)量。“所以我們不會(huì)被逼著在市場(chǎng)高點(diǎn)的時(shí)候買地，把自己套牢。”

　　至于在哪里買地，林中強(qiáng)調(diào)，持續(xù)的中國(guó)未來房地產(chǎn)利好是在特大型城市、大型城市。所以，旭輝不會(huì)去小城市。

　　據(jù)悉，2015年旭輝可售貨值為500億元，區(qū)域分布最大來自上海，其次北京，接著是蘇州，跟著是杭州跟天津。42%來自一線城市，52%二線城市，6%是三線城市。

　　具體到今年的推盤計(jì)劃，林中認(rèn)為2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展，而下半年會(huì)比上半年好。所以，“今年的樓盤加推全部是五六月份以后，有一大半在第四季度。”

　　值得一提的是，去年旭輝合約銷售均價(jià)為12,235元，按年升14%。林中強(qiáng)調(diào)，隨著今年產(chǎn)品檔次的提高，整個(gè)銷售均價(jià)也將提高10%到15%。

　　另外，除了跟恒基合作以外，林中也表示，今年會(huì)加大和香港其他知名開發(fā)商的合作，但是暫時(shí)不能透露，以未來的公告為準(zhǔn)。

　　以下為旭輝控股(集團(tuán))有限公司2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：從融資數(shù)據(jù)上看，公司對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的使用是比較保守的，是基于什么原因？未來會(huì)不會(huì)用金融杠桿尋求規(guī)模突破？

　　林中：一個(gè)企業(yè)一定要實(shí)現(xiàn)一定規(guī)模的增長(zhǎng)，但是這個(gè)規(guī)模增長(zhǎng)是要可持續(xù)的，穩(wěn)定的，有質(zhì)量的。旭輝規(guī)模的增長(zhǎng)是要建立在盈利的增長(zhǎng)以及負(fù)債穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，我們不能靠犧牲利潤(rùn)率、犧牲財(cái)務(wù)的安全性來換取增長(zhǎng)。

　　所以，旭輝在增長(zhǎng)的同時(shí)，第一，要求買地要守紀(jì)律，要有節(jié)制，不能超過債務(wù)可承受的水平線，所以公司對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的安全性是非?？粗氐摹?/p>

　　第二，任何一個(gè)市場(chǎng)都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況來決定銷售策略。也就是說我們不只是看銷售量，更多的是看銷售的價(jià)格，因?yàn)橐粋€(gè)好的經(jīng)營(yíng)決策者一定要平衡量、價(jià)、利，因?yàn)榱績(jī)r(jià)就決定了利潤(rùn)，旭輝去年的判斷是下行，也即是公司認(rèn)為2014年上半年會(huì)比下半年好，上半年能多賣一點(diǎn)，利潤(rùn)就會(huì)少犧牲一點(diǎn)。下半年要多賣，利潤(rùn)就會(huì)犧牲得比較多。

　　在行業(yè)處在短期調(diào)整的時(shí)候，不要追求過高的增長(zhǎng)率，保持和規(guī)模適合的，但是能跑贏同業(yè)的增長(zhǎng)。同時(shí)，旭輝也在壓縮新的供應(yīng)量，這樣就不會(huì)有更多的庫(kù)存，進(jìn)一步通過提高去化率來解決銷售的問題。

　　旭輝認(rèn)為，2015年會(huì)上漲，下半年會(huì)比上半年好，所以進(jìn)到2015年以后就開始提價(jià)，雖然1、2月份市場(chǎng)的形勢(shì)不大好，但是在我們預(yù)料之中。

　　為什么會(huì)漲價(jià)？因?yàn)闈q價(jià)之后客戶有一個(gè)新的適應(yīng)過程，但是公司相信隨著利好政策的不斷出臺(tái)，天平一定開始傾向開發(fā)商的判斷。

　　2015年1、2月份一是不開新盤，二是不加推，今年的樓盤加推全部是五六月份以后，有一大半在第四季度。所以我們現(xiàn)在看市場(chǎng)趨勢(shì)來決定經(jīng)營(yíng)的節(jié)奏，銷售的節(jié)奏，投資拿地的節(jié)奏，融資節(jié)奏和開工竣工的節(jié)奏。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才提到今年會(huì)跟其他香港大型發(fā)展商合作，可以具體透露一下么？

　　林中：除了和恒基合作之外，今年會(huì)加大和其他知名開發(fā)商的合作，但是現(xiàn)在不能透露，我只能說今年和大開發(fā)商會(huì)有更多的合作，一切以公告為主。同時(shí)，恒基也會(huì)進(jìn)一步加大合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司財(cái)報(bào)上提到今年預(yù)計(jì)樓市情況是分化的，請(qǐng)具體談一談。另外公司今年怎么調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)？您預(yù)計(jì)政府還有哪方面放松的政策來刺激樓市？

　　林中：進(jìn)入了2014年以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)非常典型的變化，是和以前不一樣的，就是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)分化。這個(gè)分化是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的區(qū)域性決定的，因?yàn)樾乱粚谜絹碓絻A向采用市場(chǎng)化的手段去解決行業(yè)發(fā)展中的問題。

　　每一個(gè)地方為什么會(huì)分化？就取決于在當(dāng)?shù)貐^(qū)域性市場(chǎng)的供應(yīng)和需求的關(guān)系，供需的關(guān)系越來越主導(dǎo)房地產(chǎn)的價(jià)格為什么我們會(huì)持續(xù)在一二線城市？第一，有人口的增長(zhǎng)，這種人口的增長(zhǎng)才會(huì)帶來大量的需求。

　　中國(guó)一線城市和二線領(lǐng)先城市在未來幾年表現(xiàn)會(huì)比較好，三四線城市在未來市場(chǎng)中的表現(xiàn)相對(duì)會(huì)比較弱。所以未來中國(guó)整個(gè)市場(chǎng)很難用一個(gè)字來講，是熱還是冷，是漲還是跌，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有的地方漲，但是有的地方跌。供過于求的地方就會(huì)跌，有的地方持續(xù)的供過于求就會(huì)很冷。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較分化的市場(chǎng)，我們認(rèn)為未來會(huì)形成一個(gè)比較大的價(jià)格體系差，比如說可能從一線城市平均均價(jià)要幾萬塊，現(xiàn)在的三線城市已經(jīng)穩(wěn)定在三四千到四五千的房?jī)r(jià)。從幾千到幾萬，因?yàn)槌鞘械亩ㄎ弧⒕蜆I(yè)和城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的水平，以及人口增長(zhǎng)的水平，決定了不同的城市有不同的房?jī)r(jià)。

　　所以，一線城市北京上海一定是中國(guó)未來最高房?jī)r(jià)的地方，我們現(xiàn)在已經(jīng)看到很多三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定在三四千塊，四五千塊。第一，是有大量的供應(yīng)，第二，是沒有需求，整個(gè)人口是外流的，沒有新的人口的增長(zhǎng)。第三，是計(jì)劃生育政策放開以后，在這些地方人口的增長(zhǎng)速度還是不夠快。

　　所以我們看到持續(xù)的中國(guó)未來房地產(chǎn)利好是在中國(guó)的特大型城市、大型城市。這也是旭輝布局的戰(zhàn)略，旭輝不會(huì)去小城市。

　　游思嘉：關(guān)于利息成本，旭輝非常有信心2015年的利息成本會(huì)降到7字頭，也就是8以內(nèi)，有幾個(gè)方面的原因：

　　第一個(gè)方面，從旭輝上市以后，致力于打造一個(gè)均衡的融資平臺(tái)和融資結(jié)構(gòu)。從目前來看，為什么2015年會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)？首先，隨著業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，規(guī)模越來越大，資本實(shí)力越來越雄厚，負(fù)債越來越穩(wěn)健，我相信旭輝在投資者中的評(píng)級(jí)會(huì)越來越高，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越小。

　　風(fēng)險(xiǎn)越來越小，融資成本就會(huì)越來越低。也就是說，今年看到旭輝在香港資本市場(chǎng)，如果要發(fā)債，那么，再發(fā)的債券一定會(huì)低于以前的，否則就不會(huì)發(fā)，因?yàn)樾褫x沒有這么大的資金需求。第二，跟銀行的融資貸款也會(huì)低于上一次的融資貸款。

　　第二個(gè)方面，隨著境內(nèi)在降息，已經(jīng)降了0.5，降息會(huì)在今年財(cái)務(wù)成本中體現(xiàn)出來。國(guó)內(nèi)會(huì)持續(xù)降息，所以旭輝同樣未來會(huì)控制住境外債務(wù)增長(zhǎng)的比重，會(huì)加大在境內(nèi)低成本的人民幣貸款的比重，包括最近已經(jīng)準(zhǔn)備開始申請(qǐng)發(fā)銀行的中票，發(fā)企業(yè)債，這些都會(huì)成本很低的，我們準(zhǔn)備用這些更低的成本來置換國(guó)內(nèi)的開發(fā)貸款。所以綜合這幾個(gè)方面來看，旭輝非常有信心能在今年融資成本上還能有0.5個(gè)點(diǎn)的下降。

　　第三個(gè)方面，關(guān)于政府的政策。中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的政策基本上有一個(gè)上限和下限，因?yàn)檎麄€(gè)今年中國(guó)政府定了宏觀GDP增長(zhǎng)7%，在保住7%的情況下，房地產(chǎn)是不能下滑的，房地產(chǎn)投資如果下滑，對(duì)保7%是有巨大的壓力的。

　　所以從邏輯來看，政府今年對(duì)房地產(chǎn)一定是屬于放松，或者是扶持的政策，不會(huì)出現(xiàn)打壓的政策。我們相信在整個(gè)房地產(chǎn)開始出現(xiàn)上升勢(shì)頭之前，這種利好的政策不會(huì)停止。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：另外有提到去年地價(jià)的支出有下降，今年地價(jià)的支出會(huì)是什么樣的走勢(shì)？今年的目標(biāo)是多少？

　　林中：今年目標(biāo)是250億元，可銷售的貨值大概是500個(gè)億元，主要是一二線城市，占比94%。我們相信今年的銷售來自于一二線城市會(huì)超過95%。

　　一貫來說，地價(jià)的支出應(yīng)該在銷售的30%-50%，去年是比較低的，去年頭三季度是比較少的。今年應(yīng)該會(huì)超過去年的百分比。

　　不過也要看機(jī)會(huì)，旭輝一般買地都會(huì)在幾個(gè)挑選的城市買，所以實(shí)際上出來的結(jié)果會(huì)怎么樣還要看，我們自己內(nèi)部有一個(gè)預(yù)算，預(yù)算不是一定要用完的，考慮的主要要點(diǎn)是價(jià)格是否合理。

　　因?yàn)榻衲晔袌?chǎng)是相對(duì)去年要優(yōu)勝，所以我們有理由相信今年的百分比來算，地價(jià)的支出會(huì)高于去年。

　　也就是說，旭輝相信今年買地上半年比下半年好，所以我們?cè)谏习肽昕赡軙?huì)買地的力度會(huì)比較大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：為什么今年的均價(jià)會(huì)提高那么多？是不是意味著加價(jià)？現(xiàn)在很多發(fā)展商都說現(xiàn)在一二線的毛利可能會(huì)下降，公司是否有下降的壓力？

　　林中：銷售價(jià)格提升的因素有兩個(gè)方面：一個(gè)方面是今年同類項(xiàng)目，同一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格是在提的。目前1、2月份不同的項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況，板塊的供應(yīng)情況，以及項(xiàng)目銷售的好壞，漲價(jià)幅度從1%到10%，大部分項(xiàng)目是3%到5%。

　　銷售均價(jià)的提高來自于兩個(gè)方面。一是來自于旭輝對(duì)市場(chǎng)的判斷是今年的價(jià)格會(huì)回升，因?yàn)槲覀兌际窃谝痪€和二線領(lǐng)先的城市里面，今年價(jià)格表現(xiàn)比較好。

　　二是來自于產(chǎn)品越來越靠市區(qū)，旭輝現(xiàn)在有很多市中心的產(chǎn)品，比如說今年在上海會(huì)推浦東楊金的住宅，銷售價(jià)格大概是6到8萬元每平方米。隨著產(chǎn)品檔次的提高，整個(gè)銷售均價(jià)也會(huì)提高。

　　旭輝這么多年一直在一二線城市的長(zhǎng)期聚焦和深耕，所以旭輝對(duì)一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)是有自己的策略和能力的。

　　大家看到旭輝不管市場(chǎng)好還是市場(chǎng)不好，都在一二線城市，能夠持續(xù)的補(bǔ)充土地。市場(chǎng)差的時(shí)候旭輝買地就會(huì)積極一點(diǎn)，市場(chǎng)太熱的時(shí)候買地就會(huì)減少一點(diǎn)，因?yàn)槲覀冇谐渥愕耐恋貎?chǔ)備。到今年年底有1千萬平方米，基本上可以滿足3到4年的開發(fā)量，所以我們不會(huì)被逼著在市場(chǎng)高點(diǎn)的時(shí)候買地，把自己套牢。

　　對(duì)我們來說，一二線城市買地的策略有幾個(gè)方面：一個(gè)方面是戰(zhàn)略引導(dǎo)，買戰(zhàn)略要的地，也就是宜居、鋼需，自住改善的住宅，加上針對(duì)中大型企業(yè)的商務(wù)辦公樓，我們買地不會(huì)買一個(gè)旅游地產(chǎn)，不會(huì)買產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　第二，旭輝認(rèn)為是要逆周期買地，在地價(jià)低的時(shí)候會(huì)積極參與，稍微積極的出價(jià)事后看還是很便宜的。

　　第三，旭輝買地一定是控制住負(fù)債率，不要超過負(fù)債的能力買地。第四個(gè)，根據(jù)銷售的現(xiàn)金流情況，控制在30%到50%，今年如果我們超額完成250億，我們買地的計(jì)劃就會(huì)多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司怎么樣平衡在一二線城市這么多的貨量？為什么今年會(huì)增加那么多的派息？另外今年降息會(huì)不斷的出現(xiàn)，公司境內(nèi)外的貸款結(jié)構(gòu)是如何調(diào)整的？

　　林中：旭輝為什么聚焦在一二線城市？因?yàn)橐欢€城市需求最大。為什么選擇兩大類？一類是宜居、鋼需、自用改善的住宅，這是民生的住宅，政府要調(diào)控首先是調(diào)控投資和投機(jī)。這就是我們做戰(zhàn)略的時(shí)候所做的考慮。

　　第二，我們有時(shí)候要提前鎖定利潤(rùn)，因?yàn)?015年的利潤(rùn)并不是靠2015年當(dāng)年的銷售全部實(shí)現(xiàn)的，我們?cè)?014年就要提前鎖定一部分。2015年市場(chǎng)好，利潤(rùn)又好就多賣一點(diǎn)，市場(chǎng)不好就會(huì)保利潤(rùn)少賣一點(diǎn)，但是無論怎么樣我們都會(huì)實(shí)現(xiàn)我們?cè)谶@個(gè)階段比同業(yè)、比同行更快的增長(zhǎng)。

　　關(guān)于派息的可持續(xù)性，旭輝在高速增長(zhǎng)的階段，旭輝定了一個(gè)派息政策，就是核心凈利潤(rùn)的20%到30%，不會(huì)超過旭輝30%的派息率。因?yàn)槲覀冞€是要高速增長(zhǎng)，很多錢還是要用于業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，否則負(fù)債會(huì)上升。

　　所以今年派息的增長(zhǎng)主要來自兩個(gè)方面，一個(gè)是利潤(rùn)的增長(zhǎng)，第二個(gè)派息比率比去年有增長(zhǎng)。我們?nèi)ツ昱上⑴闪?2%到23%，今年派息比率是27%，所以我們今年的派息有增長(zhǎng)。

　　游思嘉：關(guān)于國(guó)內(nèi)降息和境內(nèi)外貸款的比重，2015年境內(nèi)外貸款的比重應(yīng)該是境外是45%，境內(nèi)是55%。

　　境外貸款的增長(zhǎng)在2015年會(huì)減弱，不會(huì)有大量在境外貸款的大幅度增長(zhǎng)。但是境內(nèi)的貸款結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)行優(yōu)化，旭輝會(huì)更多的利用境內(nèi)資本市場(chǎng)的工具，更多的利用境內(nèi)的低開發(fā)貸來置換一些高的開發(fā)貸。

　　比如說如果要發(fā)債，境內(nèi)的中票和發(fā)債，它的利息成本就低于公司在二線城市的開發(fā)貸的成本。我們會(huì)用這個(gè)來置換。

　　總的來看，我們的負(fù)債結(jié)構(gòu)是可以控制得住的，明年也不會(huì)超過既定的70%到80%的負(fù)債率上限，在這個(gè)上限下是持續(xù)的減少融資成本，持續(xù)的優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，持續(xù)的構(gòu)建既有境內(nèi)又有境外兩個(gè)融資市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。這是我們整個(gè)對(duì)2015年的想法。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年會(huì)有500多億的可售貨量，剛才也提到會(huì)有一些創(chuàng)新的銷售方法，比如說眾籌，當(dāng)中占500億的比例大概是多少？

　　林中：今年推的小股操盤占500億的比重還是比較少的，因?yàn)樾碌暮献黜?xiàng)目，估計(jì)今年推出來的銷售時(shí)間不長(zhǎng)，可能是11、12月份，所以占的比例不是太多。

　　其實(shí)，我們?cè)絹碓介_始用一些移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的工具來替代一些電商的工具，來完成前期客戶的鎖定，以及前期客戶需求的調(diào)研，以及前期的蓄客。這個(gè)比重預(yù)計(jì)今年會(huì)有10到20%會(huì)通過這個(gè)方式來做。

　　旭輝會(huì)跟一些互聯(lián)網(wǎng)公司進(jìn)行合作，但是開發(fā)商還是更多的使用和利用互聯(lián)網(wǎng)來完成這些動(dòng)作。比如說我們現(xiàn)在越來越開始采用一些開放式的平臺(tái)，集合大數(shù)據(jù)的研究，來完成前期的產(chǎn)品研發(fā)和定位，這就跟以前有不一樣。

　　現(xiàn)在，在一拿到項(xiàng)目或者是沒拿項(xiàng)目就開始做市場(chǎng)調(diào)查，而以前都是拿完地來判斷這個(gè)地塊的市場(chǎng)需求。公司最近在提一個(gè)新的東西，就是我們已經(jīng)知道市場(chǎng)有各種各樣的需求，然后地緣性的市場(chǎng)需求，回過頭來去買地。

　　我認(rèn)為移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)給我們最大的感覺，就是一定要準(zhǔn)確的把握客戶的需求，第二個(gè)要給客戶更高的性價(jià)比。但是客戶的更高性價(jià)比不在于降低價(jià)格，而是怎么樣提高產(chǎn)品在客戶的功能或者是性能的定位，因?yàn)榭蛻魧?duì)價(jià)格，判斷它值不值錢是一個(gè)心理活動(dòng)的過程，不是一個(gè)價(jià)格，所以我們通過花少成本提高性能來塑造客戶的性價(jià)比，所以我們?cè)絹碓较馴ARA和優(yōu)衣褲，形象一定是高于賣價(jià)的，第二個(gè)是實(shí)惠尊貴，輕奢平價(jià)，這是旭輝產(chǎn)品后面兩個(gè)核心的理念。