由于旗下子公司及參股公司早前已拿下多塊環(huán)湖東路的土地，云南城投接下來還需要考慮二級開發(fā)的問題。

　　觀點網(wǎng) 六年前，因為拿下被譽為昆明最好地塊--環(huán)湖東路沿線土地的一級開發(fā)權(quán)，云南城投曾一度聚焦了各方艷羨的目光。

　　但事過境遷，當初被一致看好的肥肉，如今似乎成為云南城投口中一塊不吐不快的骨鯁。

　　云南城投于8月26日公布的2014年半年度報告中透露，環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)項目因開發(fā)期限已屆滿，且實施的客觀條件發(fā)生較大變化，經(jīng)昆明市人民政府與公司協(xié)商，擬解除《一級開發(fā)委托合同》。現(xiàn)昆明市人民政府與公司就解除事宜已基本達成一致，雙方將快簽訂解除協(xié)議。

　　歷史資料顯示，2008年1月29日，昆明市政府委托昆明市土地儲備中心，正式與云南城投簽署《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同》，將環(huán)湖東路沿線總面積約4.18萬畝的土地一級開發(fā)工作交給云南城投。

　　開發(fā)范圍包括：東至烏龍片區(qū)與大漁片區(qū)用地界線、南至滇池沿岸、西至盤龍江與滇池接口用地界線、北至官渡段的西亮塘及五甲塘公園用地界線和呈貢段的烏龍片區(qū)用地界線。

　　委托期自2008年5月30日至2013年5月30日，合同要求云南城投自行墊付一級開發(fā)所需資金。同時，云南城投與昆明市政府對一級開發(fā)范圍內(nèi)的土地出讓收益實行五五分成，即扣除土地一級開發(fā)總成本及國家規(guī)定的各項基金，云南城投可獲得土地出讓純收益的50%。

　　若收益不足開發(fā)總成本的5%，昆明市政府將另行支付差價款。

　　深陷一級開發(fā)泥潭

　　憑借著土地出讓帶來的巨大收益，云南城投此時為市場一致看好。彼時國信證券發(fā)布的一份深度報告中將云南城投稱為"最有潛力的地產(chǎn)股"。報告指出，一級合同完全履行云南城投將分得凈收益112億元，5年逐步實現(xiàn)。

　　不過，現(xiàn)在受限于區(qū)域規(guī)劃、土地開發(fā)政策的調(diào)整，云南城投對環(huán)湖東路的開發(fā)與市場當初美好的愿景漸行漸遠。

　　2011年6月底，在歷經(jīng)三年等待之后，云南城投分三個批次推出了環(huán)湖東路25幅土地，但出讓結(jié)果出人意料。除了有4幅地塊共160畝以底價成交之外，其余21幅地塊約1460畝均告流拍，流拍率高達90%，成交額只有6.7億元。

　　時隔三月，流拍的21幅土地中的2宗再次掛牌出讓，最終云南聯(lián)通以底價1.1億元拿下其中一宗，另一宗因無人報名再度流拍。

　　對于大面積流拍，昆明當?shù)匾患议_發(fā)商內(nèi)部人士分析認為，除了市場不景氣的大環(huán)境因素，主要原因是政府的規(guī)劃有了變化。

　　據(jù)2009年6月公示的原規(guī)劃顯示，環(huán)湖東路三個半島區(qū)域是湖濱生態(tài)城，以開發(fā)低密度住宅、旅游度假設(shè)施為主。但2011年上半年政府將規(guī)劃全部改成商業(yè)零售、辦公用地等。

　　分析人士續(xù)稱，半島區(qū)域人氣不足、配套不全、地理位置偏遠，所以進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險就比較大，而且回報周期更長。一些原來有意的開發(fā)商在規(guī)劃改變之后選擇了退出。

　　連續(xù)遭遇交易無果的打擊，"地主"云南城投為了避免再度出現(xiàn)流拍，也為證明環(huán)湖東路板塊的潛在價值，引起開發(fā)商關(guān)注。在接下來的土地出讓中，云南城投不得不自行出手，收下自己整理的多塊土地。

　　2013年1月7日，在經(jīng)過重新規(guī)劃后，環(huán)湖東路半島地塊再次入市，但6宗地塊依然底價成交，總成交額29.84億元。

　　根據(jù)現(xiàn)場拍賣結(jié)果，3宗商務(wù)金融用地被云南城投子公司云南城投置地及參股公司云南城投華商之家拿下。3宗住宅用地被招商地產(chǎn)和云南城投合資公司招商城投，及中海地產(chǎn)和云南城投合資公司中海城投摘得。

　　2014年5月4日，云南城投下屬子公司云南城投置地，及云南新世紀滇池國際文化旅游會展酒店有限公司，合計拿下環(huán)湖東路板塊當日出讓的8宗土地中的7宗。

　　沉重的資金壓力

　　但是，這種自產(chǎn)自銷的運作模式，雖然讓環(huán)湖東路板塊交出了一份尚算合格的出讓成績，但同時也造成了拿地支出高于一級開發(fā)收益的情況，而這也讓云南城投背負上了沉重的資金壓力。

　　為緩解環(huán)湖東路土地一級開發(fā)項目的資金壓力，云南城投曾于去年1月8日，向昆明市政府申請了環(huán)湖東路土地一級開發(fā)3億元的項目補助。此外，還于同年6月15日發(fā)布融資公告，為該項目融資15億。

　　融資讓環(huán)湖東路的一級開發(fā)得以持續(xù)，但云南城投并沒有得到預(yù)期收益。

　　截止今年5月14日，昆明市審計局出具的審計報告指出，云南城投對于環(huán)湖東路土地一級開發(fā)的前期投資成本為72.89億元。而根據(jù)已出讓土地的情況統(tǒng)計，成交總額僅50.8億元。

　　屋漏偏逢連夜雨，不僅收益不合預(yù)期，收益分配方式亦發(fā)生了不利變化。2011年7月，政府將云南城投參與的環(huán)湖東路土地一級開發(fā)的收益分配方式從之前的土地出讓凈收益五五分成，調(diào)整為總投資額的16%。

　　相去甚遠的兩種收益分配方式，無疑又給云南城投的資金鏈徒添一分壓力。

　　開發(fā)緩慢、投入巨大、收益甚微，種種原因直接造成了云南城投的負債率攀升。根據(jù)中期報告顯示，云南城投負債總額254.04億元，較去年同期增長31.09%，公司負債率達83.98%。

　　與此同時，云南城投上半年實現(xiàn)營業(yè)收入6.7億元，比上年同期下降22.57%；凈利潤1.02億元，相比上年同期減少0.23 億元。

　　現(xiàn)在，隨著日后合同的解除，云南城投可以說是把一級開發(fā)的包袱甩掉了。但由于旗下子公司及參股公司早前已拿下多塊環(huán)湖東路的土地，云南城投接下來還需要考慮二級開發(fā)的問題。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，結(jié)合云南城投在環(huán)湖東路板塊的開發(fā)模式來看，云南城投很可能會延續(xù)采取與大牌開發(fā)商合作開發(fā)的模式。但這種開發(fā)模式云南城投并不能最大限度的獲取開發(fā)利潤，也無法保證持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 黃銀橋    審校：勞蓉蓉）