根據(jù)萬科經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金提取規(guī)則以及歷年發(fā)放情況、基金融資杠桿情況，我們進(jìn)行了相應(yīng)測算，結(jié)果顯示：萬科事業(yè)合伙人仍有進(jìn)一步增持空間，金額至少在6億以上。

　　本報(bào)告導(dǎo)讀：

　　事業(yè)合伙人和小股操盤為萬科2014年重大變革，目前在步步為營，穩(wěn)步推進(jìn)，我們重申萬科兼具成長性和明確的估值修復(fù)催化劑，維持增持評級及12元目標(biāo)價(jià)。

　　投資要點(diǎn)：

　　萬科公告：1)事業(yè)合伙人繼續(xù)增持約4630萬股(0.42%)，成交均價(jià)8.83元/股；自2014年5月28日以來，萬科事業(yè)合伙人累計(jì)增持2.58億股(2.34%)，總金額21.88億，成交均價(jià)8.49元/股(不考慮財(cái)務(wù)成本；2)萬科與凱雷簽訂意向協(xié)議，擬成立平臺(tái)公司，收購萬科9個(gè)商業(yè)物業(yè)，未來以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出，同時(shí)成立商業(yè)運(yùn)營管理公司，負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營。

　　事業(yè)合伙人持續(xù)增持，傳遞出管理層對萬科未來的堅(jiān)定信心，預(yù)計(jì)仍有進(jìn)一步增持空間。根據(jù)萬科經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金提取規(guī)則以及歷年發(fā)放情況、基金融資杠桿情況，我們進(jìn)行了相應(yīng)測算，結(jié)果顯示：萬科事業(yè)合伙人仍有進(jìn)一步增持空間，金額至少在6億以上。

　　萬科通過“小股操盤”模式，探索商業(yè)物業(yè)退出機(jī)制，有望徹底解決商業(yè)物業(yè)發(fā)展在長期資金匹配上的瓶頸。1)引入境外長期資金，是萬科國際化戰(zhàn)略的重要一步，有利于萬科綜合資金成本進(jìn)一步下降；2)此次合作有望徹底解決商業(yè)物業(yè)發(fā)展在長期資金匹配上的瓶頸，萬科手中豐富的商業(yè)物業(yè)資源進(jìn)一步盤活。

　　維持增持評級，維持萬科A2014/15年EPS1.72、2.11元預(yù)測。萬科每股RNAV16.72元，目前股價(jià)折46%，具安全邊際。萬科兼具成長性和明確的估值修復(fù)催化劑，維持增持評級及目標(biāo)價(jià)12元。

　　催化劑：市場銷量見底回升、事業(yè)合伙人及小股操盤順利推進(jìn)

　　核心風(fēng)險(xiǎn)：購房需求疲軟

　　國泰君安-萬科A：新變革步步為營，重申萬科目標(biāo)價(jià)12元