近年來，房地產(chǎn)信托規(guī)模不斷攀升，年化增長率超過30%。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，今年二季度房地產(chǎn)信托的總規(guī)模12616億人民幣，占信托總規(guī)模的10.72%。

　　房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀：房地產(chǎn)信托一直是我國信托行業(yè)非常重要的一類信托，是房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資渠道。近年來，房地產(chǎn)信托規(guī)模不斷攀升，年化增長率超過30%。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，今年二季度房地產(chǎn)信托的總規(guī)模12616億人民幣，占信托總規(guī)模的10.72%。

　　房地產(chǎn)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托與基金化房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托是在房地產(chǎn)信托基礎(chǔ)上發(fā)展起來的新型信托，信托份額代表信托資產(chǎn)的優(yōu)先受益權(quán)，由于收益來源為物業(yè)的租金收益，因此有一定的REIT概念，不過本質(zhì)上還是一種固定收益型房地產(chǎn)信托?；鸹康禺a(chǎn)信托則打破了房地產(chǎn)信托被動融資工具的結(jié)構(gòu)，先募集資金再由信托主動管理，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的房地產(chǎn)信托，以分散投資和主動管理提升投資收益降低風(fēng)險。不過從2012年底以來，這類產(chǎn)品的規(guī)模逐漸縮減。

　　房地產(chǎn)信托與REIT的差異：首先，信托份額流通性差，只能由信托公司進(jìn)行撮合交易，而REIT一般有公開交易場所，流動性好；其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種包括營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，投資者實際獲得的收入經(jīng)過雙重征稅，而REIT一般都有免稅優(yōu)惠；再者，房地產(chǎn)信托通常較短的投資期限，使得其無法參與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，發(fā)行房地產(chǎn)投資信托本質(zhì)上仍是房地產(chǎn)企業(yè)的短期融資行為。

　　私募REIT——國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托的破冰：中信證券2014年3月推出中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃，成為國內(nèi)首只私募REIT。該計劃投資標(biāo)的為北京、深圳兩幢中信證券大廈，投資者可以享受到該優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金收益，并且計劃份額可以在深交所流通。該產(chǎn)品的主要突破點(diǎn)在于有了深交所作為其份額流通平臺，但是仍存在無法豁免公司層面稅收，只有機(jī)構(gòu)投資者可以參與，流動性一般的缺陷。根據(jù)證監(jiān)會公布《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》以及深交所的《深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)指引》和上交所的《關(guān)于為資產(chǎn)支持證券提供轉(zhuǎn)讓服務(wù)的通知》，除了券商資管之外，基金公司等其它金融機(jī)構(gòu)也可以通過同樣的方式進(jìn)行資產(chǎn)證券化，推出自己的私募REIT型產(chǎn)品。

　　未來REITs主力仍是商業(yè)地產(chǎn)：海外REITs主要持有以家用住宅為代表的住宅地產(chǎn)和以寫字樓和零售商場為代表的商業(yè)地產(chǎn)。從國內(nèi)實際情況來看，北上廣深一線城市的住宅地產(chǎn)租金回報率僅2%，對投資者吸引力太低；商業(yè)地產(chǎn)一般毛收益率在5%到6%之間，已經(jīng)高于部分美國REITs。如果能夠選擇優(yōu)秀地產(chǎn)進(jìn)行證券化，產(chǎn)品對投資者具備較強(qiáng)吸引力。

　　海通證券-房地產(chǎn)投資信托行業(yè)系列報告之三：私募REITs；國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托的破冰