不會(huì)盲目追求銷售金額而犧牲毛利率，今年年底非常有信心維持35%左右的毛利率，以及比較高的凈利率水平。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 8月29日，合景泰富地產(chǎn)控股有限公司在香港召開2014年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。會(huì)上，投資者關(guān)系總監(jiān)吳曉怡表示，公司上半年預(yù)售情況良好，按年增長(zhǎng)24%，錄得預(yù)售額100億元，已完成全年210億元目標(biāo)的48%?！肮痉浅Ｓ行判倪_(dá)成年度目標(biāo)。”

　　吳曉怡分析道，其實(shí)上半年公司的去化率差不多做到了63%，下半年因?yàn)橛?90億的貨量，其實(shí)去化率只要達(dá)到60%就已經(jīng)可以完成目標(biāo)。

　　據(jù)其介紹，合景泰富下半年還將推出7個(gè)全新項(xiàng)目，其中廣州、南寧、北京、天津各1個(gè)，杭州會(huì)有3個(gè)，全年可售項(xiàng)目共計(jì)38個(gè)?？墒圬浽吹倪€是以中小戶型為主?！绊?xiàng)目數(shù)的增多，很大程度帶動(dòng)了預(yù)售額的增長(zhǎng)?！眳菚遭硎?。

　　至于銷售策略方面，主席兼執(zhí)行董事孔健岷則表示，在維持一貫的利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，希望隨行就市，盡快出貨。

　　“如果庫存在一定比例上是不希望減價(jià)的，但如果有些貨量本身地價(jià)比較便宜，利潤(rùn)率比較高，而現(xiàn)在又想推貨的，這是有價(jià)格空間可以調(diào)整的，這方面我們會(huì)隨著市場(chǎng)去做一些適度的調(diào)整?！笨捉♂喝缡菑?qiáng)調(diào)。

　　與此同時(shí)，吳曉怡也表示，不會(huì)盲目追求銷售金額而犧牲毛利率，今年年底非常有信心維持35%左右的毛利率，以及比較高的凈利率水平。

　　截至6月底，合景泰富的毛利約19.4億元，較2013年同期上升16.4%。毛利率錄得35.7%，與去年同期的35.9%基本持平。凈利潤(rùn)率為24.7%，而2013年同期則為29.2%。

　　而為了實(shí)現(xiàn)盡快出貨，合景泰富在拿地上更偏向于小型地塊?！吧习肽甏笮屯恋刭I得相對(duì)少，因?yàn)樾⌒偷貕K有利于快速開售，增加可售資源?！眳菚遭硎尽Ｒ院贾轂槔?，合景泰富去年年底跟今年1月份在杭州拿的3塊地，總的體量只有22萬平方米左右。

　　不僅傾向小型地塊，合景泰富還更多地嘗試合作拿地。吳曉怡透露，公司現(xiàn)在多了合作項(xiàng)目，通過引進(jìn)合作伙伴來分?jǐn)偼恋乜睢Ｉ习肽旯就ㄟ^合作方式在廣州拿了兩塊地，而在北京與龍湖、綠地合作的項(xiàng)目也已經(jīng)開售。

　　布局方面，合景泰富會(huì)更著重于一線城市以及高端二線城市，吳曉怡認(rèn)為，一線城市供需關(guān)系更健康，溢價(jià)空間更高，而二線城市的收益會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。“上半年100億的預(yù)售有70%是來自廣州、北京、上海?！?/p>

　　此外，對(duì)于下半年的市場(chǎng)，孔健岷也持有樂觀態(tài)度，“下半年的市場(chǎng)會(huì)比上半年要好一點(diǎn)，最主要是限購政策在很多城市都放開了。整體來說，下半年的銷售會(huì)比上半年樂觀點(diǎn)?！?/p>

　　以下是合景泰富地產(chǎn)控股有限公司2014年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司下半年有沒有具體的買地計(jì)劃？預(yù)算是多少？聽說合景泰富土地款會(huì)分?jǐn)?，那這種分?jǐn)偟哪Ｊ绞窃鯓拥?？還有下半年公司的整體去化率預(yù)期會(huì)是多少？

　　徐錦添（首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書）：關(guān)于下半年的買地計(jì)劃，其實(shí)我們不會(huì)設(shè)定拿地金額，而根據(jù)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備看，是足夠我們未來四到五年的發(fā)展需要的。最主要還是會(huì)根據(jù)我們的銷售速度去定到底要買入多少土地。

　　吳曉怡：其實(shí)上半年公司的去化率差不多做到了63%，下半年因?yàn)橛?90億元的貨量，要達(dá)到下半年110億元目標(biāo)的話，其實(shí)去化率只要達(dá)到60%就已經(jīng)可以完成目標(biāo)，所以我們非常有信心。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：孔總?cè)绾慰创掳肽陜?nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在看到內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)是有放松的，這對(duì)公司會(huì)不會(huì)有什么影響呢？銷售方面會(huì)不會(huì)根據(jù)這種情況進(jìn)行部署？另外，關(guān)于負(fù)債方面，因?yàn)榭吹奖热ツ甑讜r(shí)這個(gè)比率是有所上升的？公司會(huì)不會(huì)有需要再發(fā)債？

　　孔健岷：下半年的市場(chǎng)，就我個(gè)人看來，是偏向樂觀的，稍微比上半年要好一點(diǎn)，最主要是限購政策在很多城市都放開了。當(dāng)然一線城市還沒有放開，但我們主力多集中在一線城市，整體來看，8月份下半月的銷售是有轉(zhuǎn)好的，下半年的銷售會(huì)比上半年樂觀一點(diǎn)點(diǎn)。

　　負(fù)債方面，和去年年底比較是有上升，但和去年同期比較是有下降的。其實(shí)我們也在爭(zhēng)取，到今年年底時(shí)總債務(wù)和負(fù)債率方面下降回來。

　　至于整體的銷售策略其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是在維持我們一貫的利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，希望隨行就市，盡快出貨。

　　徐錦添：補(bǔ)充一下，負(fù)債率方面看到中期會(huì)上升一點(diǎn)，但比較去年同期其實(shí)是下降的，比去年年底有所上揚(yáng)，但我們以往的記錄都是如此，就是中期會(huì)偏高一點(diǎn)，到年底的時(shí)候會(huì)降回來。剛剛問到的集資計(jì)劃，目前是沒有發(fā)債計(jì)劃的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司銷售成本較上年同期有增長(zhǎng)17%，這是什么原因造成的？剛剛管理層也提到下半年在杭州會(huì)有3個(gè)新項(xiàng)目推出，其實(shí)都是在去年拿的地，而去年杭州市場(chǎng)很火熱，今年則不是很好，公司的銷售策略是如何考慮的？

　　徐錦添：關(guān)于成本，和銷售價(jià)格及地價(jià)有關(guān)。去年平均售價(jià)是9000多元每平，而今年是12000多元每平，主要是目前公司銷售的是偏高端的盤，而成本反而上升的最主要原因是地價(jià)，因?yàn)楦叨隧?xiàng)目的地價(jià)相對(duì)來說也要高一些，可以看到我們的建筑成本方面有很好的控制，也都維持在去年3800元每平的水平。

　　吳曉怡：其實(shí)銷售成本對(duì)應(yīng)的是當(dāng)期的銷售，也就是目前看到的成本對(duì)應(yīng)的是上半年100億的銷售，其實(shí)按比例來說，上半年的銷售同比有24%的增長(zhǎng)，所以這樣看來我們的銷售成本反而是有所降低的，只占總體銷售量的5.5%左右，比去年有所降低。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在除了用一些傳統(tǒng)的銷售模式以外，也多了很多如微信平臺(tái)的營(yíng)銷微樓書，以及微信平臺(tái)的社交號(hào)等，這些因素都使我們的成本降低。

　　剛剛提到杭州下半年會(huì)開3個(gè)盤，我們?nèi)ツ昴甑赘?月份拿的這3塊地，其實(shí)總的體量不大，加起來只有22萬平方米左右，所以總體占公司土地的比例是比較小的，是想在杭州市場(chǎng)試一下，因?yàn)檫@是公司新進(jìn)入的城市。另外今天最新的消息是，杭州的限購在29日起全面放松，我相信這對(duì)我們杭州的銷售有推動(dòng)的作用，我們?cè)谛羁偷臅r(shí)候已經(jīng)感覺到效果，整體的蓄客很不錯(cuò)。

　　另外，我們的項(xiàng)目位處杭州的未來科學(xué)城，具體位置其實(shí)靠近阿里巴巴總部，而那里有很多年輕的白領(lǐng)有剛需的需求，或改善的需求，正是看到由阿里巴巴帶來的這些購房需求而進(jìn)行的地塊選擇。到現(xiàn)在為止，售樓處、樣板房，包括園林的設(shè)計(jì)都是很受杭州當(dāng)?shù)刭I家歡迎的。杭州買家對(duì)質(zhì)量的要求是很高的，所以感覺我們的產(chǎn)品和周邊產(chǎn)品相比的話，其實(shí)還是比較吸引，所以對(duì)這一塊的銷售不太擔(dān)心。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛剛提到說上半年凈利潤(rùn)還比較理想，下半年以去化為主，那下半年會(huì)不會(huì)有減價(jià)的計(jì)劃？

　　孔健岷：維持利潤(rùn)水平是我們一貫的宗旨。如果庫存在一定比例上我們是不希望減價(jià)的，但如果有些貨量本身地價(jià)比較便宜，利潤(rùn)率比較高，而現(xiàn)在又想推貨的，這是有價(jià)格空間可以調(diào)整的，這方面我們會(huì)隨著市場(chǎng)去做一些適度的調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司上半年在商業(yè)方面動(dòng)作還比較大，那北京崇文門項(xiàng)目的預(yù)期會(huì)是如何？

　　孔健岷：還可以，今年年底估計(jì)會(huì)開盤。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：如何看一線城市的限購，會(huì)不會(huì)有放松的機(jī)會(huì)呢？

　　徐錦添：明面上是不會(huì)放松，但實(shí)質(zhì)上是有一些松動(dòng)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：為什么會(huì)放松，需求不是一直都比較大嗎？

　　徐錦添：可能是政府有點(diǎn)擔(dān)心吧，其實(shí)整體上需求還是很好很大的，比起三線城市要好很多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：所以就算一線放松了市場(chǎng)和現(xiàn)在也是差不多？

　　徐錦添：問題不大，我們可以接受這個(gè)情況。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 黃銀橋 羅舒晗    審校：勞蓉蓉）