本環(huán)節(jié)討論主題是：基金盛宴

主持嘉賓：華夏時報副總編輯筆夫先生

討論嘉賓：瑞穗證券亞洲有限公司董事總經理、首席經濟學家沈建光先生

高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫先生

德信資本董事長陳義楓先生

河南昌建地產集團有限公司副總裁郭雷先生

盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司首席執(zhí)行官李萬明先生

鼎信長城基金副總裁章洪昌先生

合凡基金總經理姜海先生

筆夫：大家下午好！臺上這幾位是我們博鰲房地產論壇真正的臺柱子，因為一臺演出唱到最后的人就是他們的臺柱子，他們每次都被安排到最后，昨天蘇鑫還跟我抱怨說，說明我們房地產基金還不是最重要，因為是排在最后的。但是我認為是最重要的，讓我們用熱烈的掌聲歡迎幾位嘉賓。

去年也是我主持的這個環(huán)節(jié)，臺上絕大部分都參與了。去年我們提到了房地產市場會出現(xiàn)一些危機，還有提到利率市場化對房地產市場的影響。去年一年，金融市場發(fā)生最重要的事情是利率市場化，利率市場化對整個金融市場產生了非常重大的影響。在我們房地產基金這個領域，在房地產市場到底產生了什么影響呢？我不是特別清楚。所以想請臺上的幾位嘉賓對這個問題來談談。

沈建光：我覺得利率市場化現(xiàn)在面臨最大的問題就是財政改革還沒有開始，現(xiàn)在大量的企業(yè)需要貸款，由于利率市場化，很多的銀行利率都在上升，這是現(xiàn)在融資難、融資貴的一個問題。只有財政改革、國企改革之后，這個問題可能才能得到解決。央行現(xiàn)在起到的作用還沒有這些改革的作用大，目前來看，整個利率市場化對全社會的利率水平還是起到了推高的作用。

蘇鑫：我覺得兩年左右利率會下降，一個樸素的觀點就是中國不缺錢。如果利率下降以后，可能對房地產金融是好事，現(xiàn)在大量老百姓的錢通過信托進入房地產，以前是買房、炒房。信托這么高的收益是不可持續(xù)的，大量的利用信托發(fā)展的房企，它的盈利是有問題的。

陳義楓：我簡單回顧一下去年的情況，我記得去年我們在這個地方提出一個觀點，我們要迎接弱周期的思想準備。我覺得今年，我們需要用一年左右的時間期待長周期。我覺得周期是一個好東西，可以有好的機遇。講到利率市場化的影響，我覺得這個影響是非常顯著的，但是它卻是多方面影響，漸進式影響。比如說存款利率市場化，中國是一個非常有特色的漸進式的存款利率市場化的過程，比如說從好多年以前的信托產品，一直維持一個不敗的神話，這難道不是利率市場化嗎？老百姓的存款利率市場化，它對房地產市場的影響更大，因為老百姓的投資渠道被分流，他買房的資金的機會成本在上升，買房資金的機會成本可以很大程度上影響樓價?？墒谴蠹矣浀茫@不是今年，也不是去年，好多年前就有了，而且我覺得它迎來了一個理性的回歸，這種10%左右的零風險的投資機會可能會變成有風險，一旦它有風險之后，我覺得可能會來一個反復，也就是說10%的投資是有風險的投資，不是零風險投資，它是存款利率市場化一個特殊環(huán)境的回顧。如果說無風險利率變成5%的理財產品，那就低了一個檔次。如果說銀行理財又有風險，那就更低了。

李萬明：央行推行利率市場化，實際上與打壓影子銀行是同步進行的，所以我們應該看到這兩項在推出的時候，打壓影子銀行給我們帶來的機會。從這半年多來，這么多資金愿意購買理財產品，可以看出來對我們從事實業(yè)投資的基金行業(yè)來說，還是非常利好的。

郭雷：我們是開發(fā)商，在座的都是做基金的，我就不班門弄斧談基金了。我就談一下我們企業(yè)的做法，我們企業(yè)提出產業(yè)和地產結合，經營和持有結合，資本和實業(yè)相結合，通過今年的一些運營，總體來講對市場的影響還是能夠控制。另外我們也發(fā)起成立了一支基金，可能很快就要上市。我們昌建地產堅持商業(yè)地產綜合體、文化旅游綜合體和產業(yè)綜合體三塊，從住宅這一塊轉型到這些方面，實行多元化發(fā)展的策略。我們在海南的兩個項目實現(xiàn)了產權式酒店和酒店產業(yè)、房地產開發(fā)三者結合的模式。不僅實現(xiàn)了地產開發(fā)，還實現(xiàn)了酒店產業(yè)的發(fā)展，另外還解決了銷售的問題和網絡服務管理問題。

章洪昌：這兩天大家談論的上行、下行的問題比較多，我談一下我的感受。我非常同意顧總的意見，現(xiàn)在總體的形勢可能是平行或者是偏下行的趨勢。如果說把它比作一個U形的話，這個底可能長一點。這兩天聆聽各位專家的匯報的過程當中，我有一個感觸，我發(fā)現(xiàn)大的開發(fā)商比較樂觀，而小的開發(fā)商比較悲觀。金融機構比較悲觀，開發(fā)商比較樂觀，這是一個很有趣的現(xiàn)象。對于房地產基金，我們是這么考慮的，目前我們是偏謹慎加樂觀的態(tài)度，我們認為它不會大起大落，也不會大漲大跌，這是我的看法。

姜海：我們認為利率市場化會給民營的金融企業(yè)帶來巨大的市場機會，利率市場化會使金融結構產生巨大的變化，包括過去傳統(tǒng)的金融機構的決策層產生巨大的變化。利率市場化最典型的就是存款大搬家，從銀行出來，銀行的結構就會產生巨大變化。另外，貸款從表內走向表外，對民營企業(yè)來說是有比較大的好處。

筆夫：現(xiàn)在不管上行、下行，大家至少覺得這是一個弱周期，在這種情況下，對于一些困境資產，對房地產基金來說，怎么樣運作，或者有什么機會？另外還有一個與此相關的問題就是錢荒，對房地產基金來說，是挑戰(zhàn)還是機會，如果是機會的話，怎么樣來抓住這個機會？如果對這兩個問題都不感興趣的話，還有一個是棚改，國開行有1萬億的資金要投資到棚改里面，這對我們是什么樣的機會？三個問題選一個來談談。

沈建光：我還是選第二個問題。你的第一個問題提的是利率市場化問題，我剛才也講到了，以前海外根本不缺錢，幾萬億拿出來，這個還在泛濫。剛才我提到了黑石，黑石在美國大量的買公寓，這在以前是從來沒有的，以前都是個人行為。中國現(xiàn)在也不缺錢，M2已經這么高了，關鍵現(xiàn)在是利率市場化沒有完成的時間，如果真正完成了，這個利率跟實體經濟相匹配的話，利率應該也是下行的。在目前來看，我覺得接下來的這些改革瓶頸打通的話，利率市場化是人民幣可兌換的關鍵一環(huán)。這里面不是一個單獨的制度，它是匯率的浮動和資本管制放開，以及人民幣境外流通，成為一個國際貨幣，這是一個大的工程當中的一部分。我覺得如果再過兩年，基本上能完成利率市場化的時候，也是人民幣成為可兌換貨幣的時候。我們現(xiàn)在的資金成本遠遠高于全球的資金成本，中國今后的利率成本都會下降，可能兩年之后這個利率不會成為一個大的問題。

蘇鑫：為什么我們一個很好的資產變成困境資產？是不是跟我們本人有關系？這是我們需要深入思考的問題。前10年甚至更早的時間，這個行業(yè)非常順，我們掙錢太容易，雖然有波動，但是大的周期是向上發(fā)展的。現(xiàn)在就面臨著一個思考，我覺得這一點非常重要，人最關鍵的是要能認清自己，這個反思十分的重要。如果我們有了困境分析，我們分析出來的原因就兩種，一種是我適合不適合在這個行業(yè)，或者我愿意不愿意在這個行業(yè)玩下去，因為道路已經很崎嶇了。還有一種覺得我有沒有必要換一輛越野車。如果我們換了越野車的前提是反思，我們最應該借鑒兩個行業(yè)的思維，一個是互聯(lián)網思維：合作、透明、創(chuàng)新，這種意識非常重要，一個是金融的思維，這個行業(yè)必然是跟金融密切合作的行業(yè)。

陳義楓：我想把兩個問題結合起來簡單說，第一，錢荒或者說開發(fā)商面臨一個流動性緊縮的困境，這個流動性不是說宏觀流動性，是他自己的流動性為難了，他為難了他就想盡快賣房子，這個時候他陷入了一定的困境，他的大宗資產如果想折價甩賣的話，我們基金就有機會了。我們最近推出一款并購基金就是這樣做的，開發(fā)商把住宅都賣完了，剩下一些街鋪，我們把它買過來，適當改造，再散賣出去，一年賺了50%，扣除20%的資金成本，還有30%的盈利。我們覺得弱周期下的資金壓力催生了我們的機會。

李萬明：盛世神州基金對當前趨勢的判斷是認為，在金融還不夠寬松的情況下，尤其是百姓恐懼、擔憂，銀行也擔心風險，按揭貸款規(guī)模遲遲不能放寬的形勢下，確實是小的開發(fā)商會非常難受，在這種情況下，我們是有機會去購買并購的，盛世神州基金正在跟一家大型的國有資產管理公司籌備并購基金，我們期望通過我們并購基金的介入，加上大型開發(fā)商共同合作，使我們既有項目，又有資金匹配，大型開發(fā)商出管理，我們介入管理，既解救一些小型開發(fā)商的困境，同時又能夠盡快把資產變成有價值的資產，通過品牌、通過適當的改造、適當的完善，使得產品的價值提高。我相信這半年會有不少這樣的機會，我甚至認為萬科這種大的公司在今年上半年采取的低價賣房的政策，也是為了儲備“彈藥”，為下一階段獲取更好的機會。當然包括現(xiàn)在推行的城鎮(zhèn)化建設也要重點支持，可能有比較便宜拿地的機會，也有一二級聯(lián)動便宜拿地的機會，我們也希望通過并購基金，參與一些投資，為投資人帶來更好的收益。而我們這些投資人中，就有不少是小型開發(fā)商。也就是說有一批開發(fā)商的資金極其困難，但是還有開發(fā)商有資金，愿意跟我們參與這種并購基金，去獲得它的收益。我相信未來5年甚至10年時間，房地產基金還會有很多類似的機會，通過我們的管理，通過我們的資金注入，能夠給投資人帶來更多的增值的機會。

郭雷：談錢荒的話題已經談了好幾次了，但是每談一次錢荒，從行業(yè)的角度來講，大家發(fā)現(xiàn)這個理念越來越超前，行業(yè)發(fā)展得越來越健康，有些企業(yè)也越做越大，因此我覺得每一次錢荒帶來的必然是行業(yè)的更加融合，然后帶來健康的發(fā)展?，F(xiàn)在很多的行業(yè)受到銀行和資產公司的青睞，但是有一些傳統(tǒng)的，或者是理念相對滯后的行業(yè)在找資金的時候就會出現(xiàn)錢荒的問題。企業(yè)找對了路，有發(fā)展的前景，自然有金融機構找到你，錢荒就不存在了，再難的市場也有企業(yè)會發(fā)展，再好的市場也有企業(yè)會倒閉。

章洪昌：去年我們基金投了20多億，今年上半年我們基金投了40多億，我們覺得今年的機會比去年還多。我們公司有四優(yōu)的準則，我們的目標也是比較清晰和準確的，所以我們在選項目的時候，也是比較迅速，整合起來也比較快，資金來源，從多方資金調配來看，只要是你的項目好，開發(fā)商足夠大、足夠強，措施足夠得力，錢不缺的，缺的是讓這些錢信得過的項目。如果項目真的使我們信得過，其實錢是不缺的。

筆夫：錢荒是針對整個房地產行業(yè)的整體狀況來說的，其實在座的，我覺得可能還是錢荒的受益者。

姜海：下行中的整個市場，還是我剛才的觀點，它會給民營金融企業(yè)帶來巨大的機會，目前的金融的格局，中國還是國有的金融機構占有80%以上。但有一個很有意思的特點，就是隨大勢、一刀切。去年四季度的時候，整個房地產市場已經出現(xiàn)了明顯的成交危機或者調整的態(tài)勢，還有很多四線城市，或者縣城的國有金融機構的產品發(fā)出來。到今年六七月份，成交的市場已經出現(xiàn)了明顯調整態(tài)勢的時候，又來個一刀切。舉個例子，前兩天我有一個朋友給我推薦兩個項目，一個是昆明的，一個是鄭州的，昆明的在二環(huán)內，鄭州的也在老的市中心旁邊。我問他們，為什么去年縣城的項目都能做，今年這么好的項目做不了？他說領導有指示，有一些有風險的城市不能投，像昆明這種城市屬于這一類。他們就這樣一刀切。我們應該找到在這些市場中具體的機會，而不是一刀切，整體判斷覺得不好就不投。

筆夫：非常感謝臺上的幾位嘉賓參與這次論壇，最重要還要感謝臺下這些代表能夠堅持到最后，跟我們一起來探討這個問題，謝謝大家。