年初以來信貸偏緊，銷售持續(xù)偏弱，去化時(shí)間上行，政策放松預(yù)期在不斷累積。另一方面，信貸的邊際改善有助推動(dòng)銷售回升。

　　本報(bào)告導(dǎo)讀：

　　2014年研究和配置房地產(chǎn)行業(yè)必讀品。年初以來信貸偏緊，銷售持續(xù)偏弱，去化時(shí)間上行，政策放松預(yù)期在不斷累積。另一方面，信貸的邊際改善有助推動(dòng)銷售回升。

　　摘要：

　　一手房銷量單周與2013年全年周均比：整體降25%，其中一線降19%，二線降32%，三線降4%。

　　一手房銷量單周同比：整體同比降32%，其中一線降32%，二線降37%，三線降8%。

　　一手房銷量2014年累計(jì)同比：整體累計(jì)同比降19%，其中一線城市降30%，二線降17%，三線降8%。

　　一手房價(jià)格：整體成交均價(jià)環(huán)降1%，一二三線城市降3%、升2%、升0%。整體成交均價(jià)同升4%，一二三線升7%、升7%、降6%。

　　二手房銷量：本周環(huán)比降2%，同比降27%。

　　庫存水平：13典型城市一手房平均可售面積環(huán)比升1%，同比升29%，較2010年4月低點(diǎn)上升118%，較2012年1月高點(diǎn)上升15%。

　　去化時(shí)間：13個(gè)城市新房去化時(shí)間19個(gè)月。

　　板塊估值安全邊際：2014年P(guān)E主流公司6.5倍，RNAV折47%。一線5倍，RNAV折45%；二線7倍，RNAV折49%；三線10倍，RNAV折33%；地產(chǎn)+X 5倍，RNAV折49%；商業(yè)PE7倍，RNAV折49%。

　　板塊表現(xiàn)：上周板塊整體上漲1.87%，跑贏上證1.38pc。浙江廣廈、蘇州高新、珠江控股、綿世股份、金豐投資、蘇寧環(huán)球等漲幅居前。

　　銷售仍較低迷，限購放開初露端倪；開發(fā)商主動(dòng)去庫存疊加政策放松預(yù)期，有助推動(dòng)銷量改善和板塊估值修復(fù)。1）前期銷量偏弱，開發(fā)商去庫存壓力較大；而下半年新盤相對(duì)更多，預(yù)計(jì)降價(jià)促銷更為普遍，銷售環(huán)比改善可期。2）呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管處網(wǎng)站明文公告取消限購，購房時(shí)不要求提供住房套數(shù)查詢證明；銷售偏弱之下，不排除更多地方取消限購。3）銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公告，同意國開行籌建住房金融事業(yè)部；這一方面可緩解棚戶區(qū)改造資金瓶頸，另一方面，中長期來看，不排除信貸資產(chǎn)證券化等逐步出臺(tái)。

　　維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)。選股思路是順政策周期而非順經(jīng)濟(jì)周期，推薦：1）政策引導(dǎo)（區(qū)域振興政策）：①京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”——華夏幸福（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)龍頭）、榮盛發(fā)展；華業(yè)地產(chǎn)、金融街。②海西平潭“新秀”：平潭發(fā)展。2）政策鼓勵(lì)（優(yōu)先股、央企改革）。推薦萬科A（B轉(zhuǎn)H事件利好）、保利地產(chǎn)；央企改革：推薦招商地產(chǎn)。3）政策紅利（國企改革）。“國企改革四小虎”，推薦深振業(yè)A、中華企業(yè)、北京城建，受益公司格力地產(chǎn)。

　　國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)住宅周報(bào)第261期：銷售仍較低迷，限購放開初露端倪