此次集團(tuán)注入資產(chǎn)，一是注入資產(chǎn)盈利性好、價(jià)格低，將在未來3年內(nèi)增厚業(yè)績(jī)，二是解決市場(chǎng)地價(jià)高企的拿地瓶頸。

　　事件：6月27日晚，公司公告2014年非公開發(fā)行股票預(yù)案，擬募集不超過60億元，其中大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)將上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司10%股權(quán)、上海凱峰地產(chǎn)10%股權(quán)和馨虹臵業(yè)100%股權(quán)臵入上市公司，作價(jià)約21億元。公司本次發(fā)行價(jià)不低于4.25元，發(fā)行數(shù)量不超過14.1億股。

　　約21億元換來待結(jié)權(quán)益土地儲(chǔ)備22萬方，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)解決市場(chǎng)拿地瓶頸

　　集團(tuán)注入3個(gè)相關(guān)公司資產(chǎn)，按權(quán)益計(jì)算將增加公司待結(jié)土地儲(chǔ)備22萬方，共計(jì)涉及6個(gè)項(xiàng)目，其中4個(gè)上海項(xiàng)目、1個(gè)無錫項(xiàng)目、1個(gè)江陰項(xiàng)目。注入項(xiàng)目資質(zhì)好，除無錫項(xiàng)目以外，大多為早期拿地項(xiàng)目，毛利率均超過30%，其中江陰項(xiàng)目和上海松江項(xiàng)目將在2014年貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。

　　當(dāng)前土地市場(chǎng)有所降溫，6月上海住宅用地平均溢價(jià)率為7%，較5月的30%有所下降，但仍處高價(jià)成交階段，和2008、2012年仍有差距。

　　我們認(rèn)為，此次集團(tuán)注入資產(chǎn)，一是注入資產(chǎn)盈利性好、價(jià)格低，將在未來3年內(nèi)增厚業(yè)績(jī)，二是解決市場(chǎng)地價(jià)高企的拿地瓶頸。

　　債務(wù)期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化，打破擴(kuò)張束縛

　　截止2013年，公司凈負(fù)債率為57%，和重點(diǎn)房企平均58%相差無幾，但期限結(jié)構(gòu)差異較大。公司短期借款占有息負(fù)債比例為76%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均和標(biāo)桿企業(yè)萬科的63%和43%。

　　我們認(rèn)為，債務(wù)結(jié)構(gòu)期限結(jié)構(gòu)會(huì)影響公司擴(kuò)張進(jìn)度，公司計(jì)劃募集的不超過39億元資金（其中補(bǔ)充流動(dòng)資金11億元）將對(duì)公司債務(wù)結(jié)構(gòu)帶來有效轉(zhuǎn)變，為后續(xù)高增長(zhǎng)做下準(zhǔn)備。

　　公司繼續(xù)邁進(jìn)解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，給予增持評(píng)級(jí)

　　集團(tuán)支持公司解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在當(dāng)前國(guó)企改革持續(xù)推進(jìn)背景下，其他以市場(chǎng)化手段推進(jìn)公司發(fā)展的舉措也有望加快推進(jìn)。我們首次覆蓋，給予“增持”評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)2014~2016年EPS為0.33/0.35/0.48元，對(duì)應(yīng)PE為14/13/10倍。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　樓市加速下行。

　　光大證券-中華企業(yè)2014年非公開發(fā)行股票預(yù)案的點(diǎn)評(píng)：再融資助力增長(zhǎng)，市場(chǎng)化發(fā)展繼續(xù)邁進(jìn)