中國房地產(chǎn)研究院報(bào)道萬科在近日中介公司和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會議上發(fā)布兩款網(wǎng)絡(luò)化全名營銷產(chǎn)品：“萬科經(jīng)紀(jì)人平臺”+“分享達(dá)人”。萬科全民銷售模式開始進(jìn)入運(yùn)作。

　　事件：

　　中國房地產(chǎn)研究院報(bào)道萬科在近日中介公司和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會議上發(fā)布兩款網(wǎng)絡(luò)化全名營銷產(chǎn)品：“萬科經(jīng)紀(jì)人平臺”+“分享達(dá)人”。萬科全民銷售模式開始進(jìn)入運(yùn)作。

　　投資建議：

　　1、萬科全民營銷模式。

　　1）產(chǎn)品介紹。公開資料看，萬科本次推出“萬科經(jīng)紀(jì)人平臺”和“分享達(dá)人”。以上兩大系統(tǒng)的核心是將各類人群手中的房源推薦給萬科，成功之后萬科提供傭金。經(jīng)紀(jì)人平臺可利用移動互聯(lián)網(wǎng)傳播優(yōu)勢，通過激勵(lì)政策，將代理公司、地產(chǎn)中介、萬科業(yè)主、萬科員工身邊的客群資源指向萬科的在售項(xiàng)目系統(tǒng)。同時(shí)可以對看房人進(jìn)行意向跟蹤，對被推薦人進(jìn)行主動營銷。“分享達(dá)人”是一款微信粉絲傳播平臺，通過注冊成為分享達(dá)人，并成功分享上海萬科定期更新的活動任務(wù)給微信好友，即可獲得不同形式的獎(jiǎng)勵(lì)。從效果上看，“分享達(dá)人”是“萬科經(jīng)紀(jì)人平臺”之外更偏向社會大眾、門檻更低的簡單版本。成為分享達(dá)人后，通過分享類似“看房團(tuán)”之類活動，邀請微信好友參與，分享者即可獲得獎(jiǎng)勵(lì)。雖然這里的分享者不是與萬科合作的房產(chǎn)中介人，但也能同樣幫助萬科實(shí)現(xiàn)推薦房源的效果。

　　2）直接增加銷售手段。通過以上銷售模式，萬科在整合社會資源同時(shí)，可能將進(jìn)一步壓縮中間環(huán)節(jié)費(fèi)用，更大程度讓利于消費(fèi)者并增加消費(fèi)者體驗(yàn)。

　　2、萬科生態(tài)圈已逐步顯現(xiàn)。從年初至今我們看到，萬科在行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行一系列活動。我們認(rèn)為相關(guān)制度建設(shè)和模式創(chuàng)新的實(shí)質(zhì)在于構(gòu)建房地產(chǎn)領(lǐng)域的萬科生態(tài)圈。

　　1）萬科生態(tài)圈構(gòu)建。我們把房地產(chǎn)行業(yè)劃分為前端生產(chǎn)制造、中端銷售和后端售后服務(wù)。可以看到，前端生產(chǎn)制造方面萬科除不斷加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品質(zhì)量控制外，公司已制定“萬科合格供應(yīng)商名錄”。同時(shí)，公司收購徽商銀行以解決公司中小供應(yīng)商融資困難問題。中端銷售方面，本次萬科經(jīng)紀(jì)人平臺和分享達(dá)人的構(gòu)建將為幫助解決社會閑置資源提供前提。通過壓縮中間環(huán)節(jié)，并最大程度為消費(fèi)者提供利益。至于后端售后服務(wù)，主要是萬科物業(yè)。公司在物業(yè)方面已屬于國內(nèi)領(lǐng)先，多項(xiàng)物業(yè)管理技術(shù)和指標(biāo)已申請專利。

　　2）萬科大平臺特征。我們認(rèn)為當(dāng)前萬科所構(gòu)建的一系列戰(zhàn)略，實(shí)質(zhì)上是將萬科向平臺屬性進(jìn)一步加強(qiáng)。按照我們的理解，目前萬科對內(nèi)平臺和對外平臺在制度建設(shè)上已逐步完善。通過事業(yè)合伙人制度、經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)勵(lì)方案等保證員工能夠在萬科平臺充分發(fā)展，做萬科項(xiàng)目的主人，甚至是萬科的主人。通過產(chǎn)業(yè)鏈上下游生態(tài)圈構(gòu)建，可保證萬科合作人能夠有健康有序的生存環(huán)境，能夠和萬科一起成長。同時(shí)更大程度保證萬科產(chǎn)品品質(zhì)（通過供應(yīng)鏈優(yōu)化實(shí)現(xiàn)品質(zhì)可追溯）、服務(wù)品質(zhì)（通過銷售和物業(yè)環(huán)節(jié)，更大程度讓利于消費(fèi)者，增強(qiáng)消費(fèi)者體驗(yàn)）。

　　維持“買入”評級：公司B轉(zhuǎn)H已成功實(shí)施，雙融資平臺有利萬科降低未來融資成本，有利提升公司整體經(jīng)營效率，對A股股東同樣有利。看好萬科在制度、戰(zhàn)略設(shè)計(jì)上的領(lǐng)先地位。預(yù)計(jì)公司2014、2015年EPS分別是1.71和2.05元，RNAV在15.2元。按照公司6月26日8.26元股價(jià)計(jì)算，對應(yīng)2014和2015年P(guān)E為4.83倍和4.03倍。給予公司2014年6倍市盈率，對應(yīng)股價(jià)10.26元，維持對公司的“買入”評級。

　　海通證券-萬科A跟蹤報(bào)告：值得關(guān)注的“萬科生態(tài)圈”