據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)近期有多家新股將于港股主板上市。與中國新城市一道，本周香港資本市場便有10只新股招股，競爭較為激烈。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)過長期籌備，眾安房產(chǎn)有限公司分拆中國新城市商業(yè)發(fā)展有限公司獨(dú)立上市事宜，迎來最后關(guān)頭。

　　6月16日，眾安房產(chǎn)于香港召開分拆中國新城市上市新股記者會(huì)。眾安房產(chǎn)宣布，就全球發(fā)售的中國新城市招股章程將于6月17日刊發(fā)，預(yù)期上市日期為6月27日。

　　眾安透露，全球發(fā)售下的每股中國新城市股份的初步指示性發(fā)售價(jià)范圍將不會(huì)超過2.92港元，而現(xiàn)時(shí)預(yù)期將不會(huì)低于2.12港元。

　　公司計(jì)劃發(fā)售4.68億股，當(dāng)中10%公開發(fā)售，10.1%為優(yōu)先發(fā)售項(xiàng)下預(yù)留股份，90%國際配售，另設(shè)15%超額配股權(quán)。以發(fā)售價(jià)中位數(shù)計(jì)算，集資凈額為10.97億港元。

　　董事局主席施侃成表示，市場的需求就是集團(tuán)的增長動(dòng)力，未來會(huì)隨著城鎮(zhèn)化及老年化發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化及養(yǎng)老管理服務(wù)。

　　目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)近期有多家新股將于港股主板上市。與中國新城市一道，本周香港資本市場便有10只新股招股，競爭較為激烈。

　　市場分析認(rèn)為，在市場暫時(shí)缺乏資金流入背景下，多只新股密集上市，只有個(gè)別有賣點(diǎn)，以及行業(yè)有國策支持的股份，才會(huì)較受投資者青睞。

　　募集10.97億港元

　　據(jù)招股文件，中國新城市計(jì)劃發(fā)售4.68億股，當(dāng)中10%公開發(fā)售，10.1%為優(yōu)先發(fā)售項(xiàng)下預(yù)留股份，90%國際配售，另設(shè)15%超額配股權(quán)。

　　交銀國際為獨(dú)家保薦人及全球協(xié)調(diào)人；并連同海通、凱基金融及廣發(fā)證券為聯(lián)席賬簿管理人及牽頭經(jīng)辦人。

　　招股價(jià)介乎2.12港元至2.92港元，每手1000股，入場費(fèi)2949.43港元。以發(fā)售價(jià)中位數(shù)計(jì)算，集資凈額為10.97億港元。

　　中國新城市表示，募集資金當(dāng)中約70%用于公司國際辦公中心的發(fā)展提供資金；約20%用于其他項(xiàng)目建設(shè)及發(fā)展；以及約10%作營運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月30日止四個(gè)月，眾安集團(tuán)收入7330萬元，按年減少59.6%；毛利由去年同期8490萬元降至今年4690萬元，毛利率則由46.8%升至64%。

　　據(jù)招股文件顯示，首四個(gè)月廣告及推廣開支增加，預(yù)期會(huì)對短期內(nèi)收入及盈利能力有負(fù)面影響。

　　而據(jù)董事局副主席兼總裁金妮介紹，截至目前，中國新城市公司開發(fā)的建筑面積，已完工的面積是85萬方，5個(gè)開發(fā)中項(xiàng)目建筑面積是124萬方。另外3個(gè)是未來開發(fā)項(xiàng)目，建筑面積是65萬方，未來有4個(gè)收購項(xiàng)目，面積有120萬方。

　　此外，整個(gè)商業(yè)的建筑面積會(huì)達(dá)到390萬平方米。除已經(jīng)完成的項(xiàng)目如國貿(mào)大廈、綜合服務(wù)中心，正在開發(fā)的大型的城市綜合體位于寧波、蘇州、杭州等地。

　　目前集團(tuán)與Bondic International Holidings訂立基礎(chǔ)投資者協(xié)議，已同意認(rèn)購合共2000萬美元(約1.55億港元)可購買的發(fā)售股份數(shù)目，設(shè)有6個(gè)月禁售期。

　　對于2013年毛利率由70.5%跌至42.1%，財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書鄭承熙表示，期內(nèi)隱龍灣項(xiàng)目的物業(yè)銷售大幅增加，而物業(yè)銷售的毛利率一般低于物業(yè)租賃及管理收入的毛利率，故造成毛利率下跌。

　　他還強(qiáng)調(diào)，我們整體的毛利率有很大幅度的增長。

　　投注新城鎮(zhèn)化發(fā)展

　　對中國新城市未來發(fā)展方向，董事局主席施侃成表示，市場的需求就是集團(tuán)的增長動(dòng)力，未來會(huì)隨著城鎮(zhèn)化及老年化發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化及養(yǎng)老管理服務(wù)。

　　他強(qiáng)調(diào)，中國新城市將以新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)為核心，以現(xiàn)有商業(yè)為基礎(chǔ)。

　　公司的增長點(diǎn)將是3個(gè)方向。首先是提出農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，把傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)用現(xiàn)代加工和現(xiàn)代物流配送方式轉(zhuǎn)化，直接面向消費(fèi)者。

　　其次是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，通過專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來保證老人們快樂生活；最后是利用具有民族特色的古鎮(zhèn)，通過綜合開發(fā)、土地利用，讓城鎮(zhèn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)提升。

　　具體到業(yè)務(wù)模式，金妮指出，集團(tuán)營運(yùn)模式是持有酒店及購物中心物業(yè)作租賃用途；而酒店式公寓、部分辦公室及具獨(dú)立性的購物店鋪將作出售。

　　“出售和出租的比例，是根據(jù)不同區(qū)域位置的項(xiàng)目來確定。一般購物中心和酒店都會(huì)考慮自己持有?！?/p>

　　對物業(yè)布局，中國新城市高層并未作詳細(xì)說明。據(jù)了解，眾安房產(chǎn)旗下項(xiàng)目在布局上，更多是位于二線城市副中心以及三四線城市。并且，公司方面也多次表示，長三角三至四線城市及市郊地區(qū)是其拓展的一個(gè)重心。

　　對此有分析師就指出，就分拆商業(yè)獨(dú)立上市來說，投資者肯定是青睞那些在一線城市市中心擁有商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，而三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)比較受限。

　　就此施侃成在新股記者會(huì)上談到，中國新城市的定位是圍繞著新型城鎮(zhèn)化的綜合開發(fā)，圍繞著國家的城鎮(zhèn)化開發(fā)的相關(guān)政策，以及城鎮(zhèn)化開發(fā)的市場需求來全面推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

　　“在城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程當(dāng)中，把商業(yè)作為配套內(nèi)容來經(jīng)營，作為新型城鎮(zhèn)化開發(fā)過程當(dāng)中的生活配套、城鎮(zhèn)配套。這次分拆以后，它不僅僅是土地開發(fā)，它是產(chǎn)業(yè)開發(fā)。”

　　不過，市場有分析認(rèn)為未來在三四線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)仍然不容小覷，有專業(yè)人士指出，在一二線城市，在一二線城市市中心的商業(yè)寫字樓的出租率都是比較高，而且一線土地也相對很稀缺，但三四線城市則已接近飽和。