"從距離和時間兩個緯度來衡量，彩生活并不像很多電商，是面向大眾、全世界的。而是面向一個具體的人群，有一個具體的時空范圍。"

　　觀點網(wǎng) 來自港交所的一紙批文，了卻了花樣年主席潘軍彩生活分拆上市的熱望?，F(xiàn)在花樣年離社區(qū)服務(wù)運營商這一頭銜的距離更近了。

　　6月16日上午，花樣年發(fā)布公告稱，就建議分拆而言，彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司已發(fā)布聆訊后資料集，包括有關(guān)彩生活集團(tuán)的若干業(yè)務(wù)及財務(wù)資料。

　　同日下午，花樣年在香港舉行彩生活上市新聞發(fā)布會。會上，花樣年主席潘軍，CEO唐學(xué)斌等分別就彩生活上市問題答記者問。

　　而后，彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司正式宣布其股份計劃于6月30日開始在聯(lián)交所主板掛牌交易。股份代號為1778，將以每手1000股為單位進(jìn)行買賣。

　　據(jù)了解，彩生活是次全球發(fā)售250,000,000股，其中90%全球發(fā)售的發(fā)售股份將會根據(jù)國際發(fā)售作出初步發(fā)行，10%的股份則初步作為香港公開發(fā)行。將于6月17日開始，至6月20日結(jié)束。

　　同時，擬定發(fā)行價范圍界乎每股3.30港元至4.60港元，所得款項凈額介乎731,700,000港元至1,046,900,000港元，一手發(fā)售金額為4646.37港元。

　　另悉，公司擬將所得款項凈額約60%將用作收購地區(qū)物業(yè)管理公司；約20%將撥作購買硬件設(shè)備之用，用于提升工程服務(wù)業(yè)務(wù)分部下的小區(qū)。

　　最后，約10%將撥作銷售及市場推廣活動，以及投資于信息科技軟件之用，以進(jìn)一步發(fā)展公司的小區(qū)租賃、銷售及其他服務(wù)平臺；剩余10%將作營運資金及一般企業(yè)用途。

　　基于社區(qū)服務(wù)的彩生活模式

　　"為什么要做彩生活？因為我們非常看重中國住宅社區(qū)所擁有的業(yè)主規(guī)模和潛在的消費需求，彩生活不僅在做物業(yè)的管理，更期望是對社區(qū)里面的業(yè)主進(jìn)行服務(wù)。"

　　"我們認(rèn)為，在這個領(lǐng)域想象空間非常大。因為這個平臺將是一個線上和線下互動的平臺。"談及選擇彩生活物業(yè)管理定位的初衷，花樣年主席潘軍如是表示。

　　不過，也有人指出，在目前物業(yè)管理行業(yè)面臨低利潤、高人工挑戰(zhàn)的大背景下，彩生活的盈利點并不明晰。

　　對此，CEO唐學(xué)斌表示，"我們并不認(rèn)為這個行業(yè)是一個利潤很薄的行業(yè)，相反它是一個收入很穩(wěn)定，同時也是一個市場空間非常巨大的行業(yè)。"

　　唐學(xué)斌進(jìn)一步指出，"傳統(tǒng)物管中成本絕大部分用在勞動力上面，而彩生活是用科技、設(shè)備、智能化的手段來取代勞動力。這樣的話，我們可能在勞動力成本方面的占比相較于傳統(tǒng)物業(yè)管理有較大幅度的下降。"

　　事實上，與傳統(tǒng)物業(yè)管理的區(qū)別是潘軍一直所強調(diào)的，"彩生活不是一個勞動密集型的企業(yè)，最大的優(yōu)勢就是我們在成本方面跟別人不一樣" 。

　　潘軍認(rèn)為其跟傳統(tǒng)的物業(yè)管理不同之處在于，"第一，彩生活是一個基于社區(qū)服務(wù)的公司，我們憑借著標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)模式，使得我們脫離了非常高的勞動用工的傳統(tǒng)模式，跟其它企業(yè)區(qū)隔開。"

　　"第二，彩生活是一個科技化的服務(wù)公司，通過我們的系統(tǒng)，我們能夠在新模式基礎(chǔ)上，在全國更快復(fù)制我們的管理。"

　　"第三，我們做的不僅僅是對物業(yè)的管理，更關(guān)注的是對社區(qū)居民和業(yè)主群在社區(qū)里面的消費所帶給我們的增長空間。"

　　當(dāng)我們把花樣年所期望打造的社區(qū)電商與普通電商來做比較的時候，唐學(xué)斌也明確表示，"從距離和時間兩個緯度來衡量，彩生活并不像很多電商，是面向大眾、全世界的。而是面向一個具體的人群，有一個具體的時空范圍。"

　　彩生活、花樣年雙平臺發(fā)展

　　翻閱歷史資料顯示，"彩生活"于2008 年初組建，并于2011 年初完成重組。自去年開始，花樣年就啟動了彩生活的分拆上市進(jìn)程。2013年一整年，花樣年集團(tuán)的業(yè)務(wù)重心之一是集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)重組，推動彩生活的分拆上市。

　　至于此次彩生活上市涉及到的分拆，是否給花樣年跟彩生活發(fā)展帶來一定影響，潘軍直言"本人是兩家公司的主席，首先我認(rèn)為對于兩家公司來講，實現(xiàn)了投資者利益的最大化以及在資金方面的一個最大化"。

　　"其次，對花樣年來說，間接提高了其在房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)方面的能力，也減輕了資金上的壓力，能夠更好地專注于房地產(chǎn)和其它房地產(chǎn)相關(guān)平臺的建設(shè)。對于彩生活來講，將會提升團(tuán)隊的競爭力。"

　　根據(jù)公開資料顯示，目前彩生活集團(tuán)已進(jìn)駐78個城市，在相關(guān)城市訂約管理465個住宅社區(qū)，并為373個住宅社區(qū)提供顧問服務(wù)，合約管理建筑面積共分別為6830萬平方米、5750萬平方米，包括計算收益的建筑面積分別為5820萬平方米、5690萬平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計截至4月30日，彩生活集團(tuán)流動資產(chǎn)總額為4.28億元，流動負(fù)債總額3.2億元，流動資產(chǎn)凈值1.08億元。

　　花樣年方面介紹，由于彩生活的盈利水平跟公司的規(guī)模緊密相關(guān)。"所以接下來公司主要的資源和主要努力的方向是在于繼續(xù)發(fā)展我們的物業(yè)規(guī)模。"

　　對于彩生活目前的物業(yè)管理中花樣年自有物業(yè)占比規(guī)模這一問題，潘軍強調(diào)，"大家很關(guān)心作為大股東的花樣年和彩生活關(guān)聯(lián)的部分，我可以鄭重地告訴大家，花樣年生產(chǎn)的住宅社區(qū)服務(wù)面積占比只占彩生活的不到3%，所以在比重方面，不存在彩生活對大股東的業(yè)務(wù)有依賴性的問題。"

　　據(jù)悉，彩生活管理物業(yè)現(xiàn)在的獲取方式主要有兩種途徑：一種是花樣年自有物業(yè)，這一比例較低；而通過同業(yè)收購和租賃獲得的物業(yè)比例很高。

　　同樣，在今年以來房地產(chǎn)形勢不明朗的大背景下，潘軍反而認(rèn)為對于物業(yè)管理行業(yè)來說卻是一個非常好的時機。

　　"因為傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)很多是服務(wù)于它的房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，作為客戶服務(wù)滿意度的一個部分，大的地產(chǎn)公司都會給它的物業(yè)管理部門給予大量的補貼。而在人員成本高漲、銷售下滑的大趨勢下，彩生活相對于傳統(tǒng)的模式會更有優(yōu)勢。"潘軍繼續(xù)表示。

　　"我們希望到2020年能雇傭超過100萬的勞動力，希望2020年花樣年的輕資產(chǎn)收入能超過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。"這是潘軍對彩生活未來的愿景。

　　以下是彩生活上市新聞發(fā)布會答記者問現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：我有三個問題問一下管理層，第一個是大家都覺得做物業(yè)管理是一個利潤非常薄的行業(yè)，為什么花樣年還要去做？目前彩生活最為關(guān)鍵的盈利點和盈利模式在什么地方？第二，類似于彩生活這樣的商業(yè)模式是不是花樣年集團(tuán)的首創(chuàng)？在運營的過程當(dāng)中遇到了哪些挑戰(zhàn)和機遇？第三，今年公司對彩生活的收入及盈利有什么樣的預(yù)期？大致占花樣年集團(tuán)的比例是多少？花樣年彩生活上市以后所募集到的資金將會投向哪些方面？接下來的規(guī)劃是怎么樣的？

　　潘軍：關(guān)于彩生活的模式是否為我們所獨創(chuàng)，這一點是可以肯定的。剛才已經(jīng)講了，我們是不同于傳統(tǒng)物業(yè)管理的一種模式。第二，傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)，而彩生活模式具有一個最大的優(yōu)勢就是我們在成本方面跟別人不一樣。

　　為什么要做彩生活？因為我們非?？粗刂袊≌鐓^(qū)所擁有的業(yè)主規(guī)模和潛在的消費需求，彩生活不僅在做物業(yè)的管理，更期望是對社區(qū)里面的業(yè)主進(jìn)行服務(wù)，而我們也認(rèn)為，在這個領(lǐng)域想象空間非常大。因為這個平臺將是一個線上和線下互動的平臺。

　　唐學(xué)斌：剛才潘主席也講了，物業(yè)管理行業(yè)是利潤非常薄的行業(yè)，而我們?yōu)槭裁催€要做是由于我們主要看重社區(qū)經(jīng)營的商機。過去12年，彩生活積累了一個非常豐富的經(jīng)驗，我們創(chuàng)造了一個低成本的物業(yè)管理的體系，跟傳統(tǒng)物業(yè)公司相比，我們在它們面臨物業(yè)費上調(diào)非常困難而成本又在不斷上漲的情況的同時，還能夠保持快速的發(fā)展，實現(xiàn)較強的盈利能力。所以我們并不認(rèn)為這個行業(yè)是一個利潤很薄的行業(yè)，相反它是一個收入很穩(wěn)定，同時也是一個市場空間非常巨大的行業(yè)。我們在發(fā)展中也遇到過方方面面的問題，但是這些問題在我們過去12年通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，通過智能化、自動化手段，把它一一地化解了。同時形成了我們一整套的解決方案，這也是我們和別的企業(yè)相比具有強大的競爭能力的原因。

　　當(dāng)然，未來在我們做線上服務(wù)的過程中也會遇到一些新的問題，但是互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)變成了一個工具，每個傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)必須和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，而彩生活在12年前就是用這種思路，用這種思想來打造這個企業(yè)，所以我們相信彩生活未來的發(fā)展前景是非常好的。

　　管理層：我們的盈利水平跟公司的規(guī)模緊密相關(guān)，在2013年底的時候，彩生活的規(guī)模是9100萬平方米，而到2014年4月份的時候，我們的簽約管理面積達(dá)到1.26億平方米。其中產(chǎn)生收益的面積在2013年底的時候是6060萬平方米，到2014年4月底的時候，達(dá)到1.15億平方米。

　　接下來公司主要的資源和我們主要努力的方向是在于繼續(xù)發(fā)展我們的物業(yè)規(guī)模。同時大家也看得到，我們增值服務(wù)方面給我們帶來了非常好的毛利水平，所以公司在接下來這一年里也會持續(xù)地在增值服務(wù)方面繼續(xù)投入資源和我們自身的努力。

　　現(xiàn)場提問：管理層好，我有兩個問題想請教一下，第一個問題，與其它電商相比，彩生活線上服務(wù)有什么優(yōu)勢？另外能不能介紹一下最近與各大供貨商的簽約和履行合約的情況？第二個問題，因為公司上市涉及到花樣年分拆，這個分拆對花樣年和公司都會有什么樣的影響？

　　唐學(xué)斌：我們和其它的電商比，我們模式的獨特性是非常明顯的，首先我們的服務(wù)是和我們所居住的場所有關(guān)系，就是我們提供的那些服務(wù)是距離我們比較近，服務(wù)的時間比較短的。從距離和時間兩個緯度來衡量，所以我們不像很多電商，是面向大眾、面向全世界。我們是面向一個具體的人群，有一個具體的時空的范圍，這是我們非常獨特的一點。

　　第二點，我們對服務(wù)的每個家庭非常了解，他家的人口數(shù)量，他繳納費用的情況等等。

　　第三點，我們對供應(yīng)商進(jìn)行嚴(yán)格的控制、管理和識別。也就是說加入到彩生活平臺上的這些供應(yīng)商，是要對它進(jìn)行考核、評估的，使這些進(jìn)入我們服務(wù)平臺的產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)優(yōu)良，能夠滿足用戶的需求。

　　我們過去和供應(yīng)商簽訂的協(xié)議和合作的安排履行的情況，這個主要是控制在我們手上，因為我們提供的是一個入口、一個平臺。任何一個供應(yīng)商或者一項服務(wù)、一個產(chǎn)品，它要提供給我們的住戶和業(yè)主，它必須通過我們這個平臺，通過我們的結(jié)算體系。所以很少遇到供應(yīng)商或者說其它電商存在的事情，我們主要是向供應(yīng)商收取固定的傭金，或者收取固定的費用，以這種方式來獲取我們的報酬。

　　潘軍：關(guān)于分拆，大家都很關(guān)心，本人是兩家公司的主席，首先我認(rèn)為對于兩家公司來講，實現(xiàn)了投資者利益的最大化，這是對股東來講。第二，通過彩生活的分拆，間接也提高了花樣年在房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)方面的能力。因為通過彩生活在整個社區(qū)服務(wù)平臺里面的卓越表現(xiàn)，對于花樣年所生產(chǎn)的社區(qū)來講，我們相信會提供更好的服務(wù)品質(zhì)。

　　第三，對于兩家企業(yè)來講，也實現(xiàn)了在資金方面的一個最大化。

　　第四，對于彩生活來講，由于獨立分拆上市，將會提升團(tuán)隊的競爭力。因為我們也有更好的平臺，吸引更多其它門類的人才加入到彩生活，使得彩生活O2O（線上和線下）的服務(wù)價值能夠得以更快實現(xiàn)。第五，對于花樣年來講，也減輕了資金上的壓力，能夠更好地專注于房地產(chǎn)和其它房地產(chǎn)相關(guān)平臺的建設(shè)。

　　現(xiàn)場提問：公司物業(yè)管理的部分有多少來自花樣年母公司的？其中O2O收入的占比是多少？剛才管理層提到公司的成本在同業(yè)中是比較低的，具體是低多少？公司這一年在傭金物業(yè)業(yè)務(wù)方面的收入占比一直在提升，未來公司會發(fā)展傭金物業(yè)管理，還是包干物業(yè)管理？

　　潘軍：大家很關(guān)心作為大股東的花樣年和彩生活關(guān)聯(lián)的部分，我可以鄭重地告訴大家，花樣年生產(chǎn)的住宅社區(qū)服務(wù)面積占比只占彩生活的不到3%，所以在比重方面，不存在彩生活對大股東的業(yè)務(wù)有依賴性的問題。

　　管理層：關(guān)于我們線上跟線下服務(wù)平臺，就是社區(qū)服務(wù)這一塊的收入占比，在2013年，我們的社區(qū)服務(wù)收入占比持續(xù)了以往幾年不斷上漲的趨勢，從收入這一塊，社區(qū)服務(wù)占我們?nèi)齻€專業(yè)的比例大概是19.2%。

　　唐學(xué)斌：我們的成本優(yōu)勢主要來自于我們提供物業(yè)管理的方式和傳統(tǒng)物業(yè)管理相比是完全不同的。傳統(tǒng)的物業(yè)管理中的成本絕大部分來源于勞動力，隨著勞動力成本的不斷上升，物業(yè)管理越來越艱難，而彩生活是用科技，用一些設(shè)備，用智能化的手段來取代勞動力。這樣的話，我們可能在勞動力成本方面的占比相較于傳統(tǒng)物業(yè)管理有較大幅度的下降。

　　但是在另外一塊，我們會增加一些，像設(shè)備的租賃費用，還有維護(hù)成本的上升，所以這使我們整個的成本體系跟很多物業(yè)公司不太一致。而具體來看，我們的成本占比有些動態(tài)的變化。我想大家明白一個概念，我們不是勞動力密集的企業(yè)。

　　再一個就是關(guān)于我們酬金制和包干制的占比問題，彩生活以后專注于做住宅社區(qū)，所以我們主要采取用酬金制的方式向社區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。這樣能夠把我們收到老百姓的錢盡可能多地用于老百姓的物業(yè)服務(wù)上面去，我們不希望物業(yè)管理永遠(yuǎn)成為我們最掙錢的部分，我相信幾年以后，可能大家會看到我們的收入構(gòu)成和我們的利潤構(gòu)成會發(fā)生很大的變化，這也是我們采取酬金制為主的主要思考。

　　現(xiàn)場提問：其實現(xiàn)在國內(nèi)很多的物業(yè)公司都在提供相關(guān)的增值服務(wù)，彩生活最近毛利率的情況是怎么樣的？能不能具體介紹一下公司的業(yè)務(wù)模式和同行相比有什么不同之處？這個帶來的具體收益是怎樣的？

　　管理層：相信通過我們不斷提供增值服務(wù)，我們是可以獲取更高毛利水平的。在2011年、2012年和2013年，我們增值服務(wù)的毛利率分別是82.3%、94.1%和98.4%，而這有助于提升我們整體的毛利。

　　在2011年和2012年，我們的純利一直在上升，分別是16%和22.8%，根據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計在相應(yīng)年度物業(yè)公司百強的平均純利率分別是7.4%和8%，我們比行業(yè)百強的平均水平是要高的。在2013年，我們不考慮上市費用的影響之前，我們的純利率為29.3%。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)研究的資料，我們提供多元化的增值服務(wù)跟行業(yè)的發(fā)展趨勢也是一致的。

　　潘軍：關(guān)于業(yè)務(wù)模式這一點，剛才已經(jīng)談到了，彩生活不是一個勞動密集型的企業(yè)，我們跟傳統(tǒng)的物業(yè)管理最大的區(qū)別，其實有以下三個部分。第一，彩生活是一個基于社區(qū)服務(wù)的公司，我們憑借著標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)模式，使得我們脫離了非常高的勞動用工的傳統(tǒng)模式，跟其它企業(yè)區(qū)隔開。

　　第二，彩生活是一個科技化的服務(wù)公司，通過我們的系統(tǒng)，我們能夠在新模式基礎(chǔ)上，在全國更快復(fù)制我們的管理。

　　第三，我們做的不僅僅是對物業(yè)的管理，更關(guān)注的是對社區(qū)居民和業(yè)主群在社區(qū)里面的消費所帶給我們的增長空間。剛才大家已經(jīng)聽到我們社區(qū)毛利的分析，我相信這已經(jīng)證明，我們和傳統(tǒng)的物業(yè)管理有著極大的區(qū)別。

　　現(xiàn)場提問：管理層好，請分享一下設(shè)備租賃費用占比是多少？人工工資和人工培訓(xùn)這一類的成本占收入比是多少？

　　管理層：我們現(xiàn)在的設(shè)備租賃收入在工程業(yè)務(wù)板塊里面相對占比還是比較小的，在我們過往的發(fā)展歷程當(dāng)中，持續(xù)有一些設(shè)備在投入，從2013年開始，我們在設(shè)備的投入方面有一些更新的技術(shù)投入到社區(qū)管理里面去，所以我們的收入也是在2013年的時候才開始逐漸產(chǎn)生。在過往期間，這個數(shù)字還是比較小的。

　　關(guān)于我們的培訓(xùn)費用，大家也可以看得到，我們過往幾年的人力成本持續(xù)在上漲，在這方面，我們是有比較大的投入的。我們對不同層級的管理人員都有專門的培訓(xùn)機制，在我們的小區(qū)層面，我們也有專門社區(qū)主任的培訓(xùn)課程。關(guān)于我們的片區(qū)或者是較大區(qū)域的管理人員，我們叫片區(qū)總監(jiān)，專門有一個片區(qū)總監(jiān)的培訓(xùn)機制。

　　對于我們不同區(qū)域的事業(yè)部總經(jīng)理，或者說業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人，我們也有一個總經(jīng)理的培訓(xùn)班。公司在人才培訓(xùn)方面還是占了比較大的費用和成本的。在過往幾年，培訓(xùn)的支出跟我們的效率的提高相比，我們的成本投入是很劃算的。在這個方面具體的數(shù)字，沒有在公開場合披露，這方面實際上是一個比較大的比例。

　　現(xiàn)場提問：你們的成本主要部分是哪一塊？

　　管理層：在我們的過往的成本結(jié)構(gòu)里面，員工的成本占比是最大的，從我們的銷售和行政費用里邊來講，我們?nèi)斯さ某杀菊嫉秸w成本接近一半的比例，這是我們大體上的情況。

　　現(xiàn)場提問：公司一直強調(diào)賣點是低成本、高效率，那么公司的成本還會繼續(xù)降低嗎？這個趨勢可以維持多久？現(xiàn)在到了一個什么樣的地步？另外一個，公司新的項目主要是來自新的社區(qū)，還是舊的社區(qū)？其實現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場正在調(diào)整，會不會對你們一些新項目造成一定的影響？

　　唐學(xué)斌：因為我們是用互聯(lián)網(wǎng)的方式來改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，所以我們的成本優(yōu)勢實際上是在不斷地改進(jìn)當(dāng)中，我們不光是對保安、保潔或者說保修領(lǐng)域進(jìn)行了不斷地提升，包括我們后臺的管理，包括其它和我們服務(wù)有關(guān)的很多的流程，我們都在進(jìn)行改進(jìn)。

　　應(yīng)該說未來幾年，我相信中國的人工費用還會不斷地上升，但是我相信我們的技術(shù)儲備也是能夠確保我們的效益，在未來的幾年肯定是持續(xù)、穩(wěn)定的增長，這方面我們做了很多的準(zhǔn)備。

　　潘軍：關(guān)于我們未來的增長靠什么。大家看到我們從去年開始到今年的增長速度非?？欤饕那乐饕且蕾囉谛袠I(yè)內(nèi)的并購，這是一個很大的比例。第二是我們在市場上繼續(xù)承接。

　　而關(guān)于現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢不好的問題，我認(rèn)為對我們行業(yè)是一個非常好的影響。為什么呢？因為傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)很多是服務(wù)于它的房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，所以作為客戶服務(wù)滿意度的一個部分，大的地產(chǎn)公司都會給它的物業(yè)管理部門給予大量的補貼。而在人員成本高漲、銷售下滑的大趨勢下，彩生活相對于傳統(tǒng)的模式會更有優(yōu)勢。我們也認(rèn)為未來可能有更好、更多的房地產(chǎn)已經(jīng)入住的項目可能會給我們更多的空間。舊的社區(qū)反而是一個更大的空間。

　　現(xiàn)場提問：管理層好，你們提到募集的資金有60%是用來并購的，現(xiàn)在有沒有在談什么項目？大概這60%都用在哪里？另外，公司現(xiàn)在簽約突破了1億平方米，有沒有預(yù)期今年的目標(biāo)？物業(yè)收入那一塊的費用會不會有上調(diào)的空間？

　　潘軍：可以講一個原則性的，我們上市就是為了擴大我們未來的面積，我們的優(yōu)勢如此明顯，你可以想想，其他投資者會怎么看待我們。我們在整個的業(yè)務(wù)，我相信會帶給投資者一個滿意的答卷。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 何緣    審校：勞蓉蓉）