資金的緊缺，嚴(yán)重干擾了上實(shí)發(fā)展的項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的進(jìn)度，青島國際啤酒城改造項(xiàng)目拿地八年仍未完工。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在資金緊缺的承壓下，上實(shí)發(fā)展的多處項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。

　　5月27日，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司公告稱，公司擬收購陸家嘴國際信托有限公司持有的上實(shí)發(fā)展(青島)投資開發(fā)有限公司16.02%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為7.02億元。

　　長期研究上實(shí)發(fā)展的業(yè)內(nèi)人士指出，此次股權(quán)回購與2012年該公司和陸家嘴信托簽協(xié)議簽署的信托協(xié)議有關(guān)，“上實(shí)發(fā)展最近幾年的項(xiàng)目都是通過引進(jìn)基金公司，出讓股權(quán)這種形式來填補(bǔ)項(xiàng)目的資金缺口。”

　　7億回購股權(quán)

　　公告顯示，陸家嘴信托系發(fā)行單一信托以增資方式持有該部分股權(quán)，其單一投資人浙江榮豐紙業(yè)有限公司的控股股東永發(fā)印務(wù)有限公司，正是上實(shí)發(fā)展的控股股東上海實(shí)業(yè)控股有限公司，此次收購構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

　　上實(shí)發(fā)展(青島)投資正是為了開發(fā)青島啤酒城項(xiàng)目而專門設(shè)立的。截止2014年4月30日，項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)19.23億元，負(fù)債15.43億元，總資產(chǎn)34.66億元。

　　此次收購前，上實(shí)發(fā)展占比48.37%。同時(shí)，上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司占股12.09%，寶宏(天津)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)占股23.52%，而陸家嘴國際信托占股16.02%。

　　交易完成后，上實(shí)發(fā)展持青島項(xiàng)目公司股份為64.39%。上實(shí)發(fā)展表示，此次收購能使公司獲得更大的經(jīng)濟(jì)收益，保障公司股東利益最大化。

　　熟悉上實(shí)發(fā)展的分析人士則指出，股權(quán)回購再次表明了上實(shí)發(fā)展資金鏈緊張的事實(shí)；“最近幾年的項(xiàng)目都是通過引進(jìn)基金公司，出讓股權(quán)這種形式來填補(bǔ)資金缺口”。

　　上實(shí)發(fā)展2013年的年報(bào)顯示，報(bào)告期末資金有68.9億元，短期借款一年非流動(dòng)資產(chǎn)和長期借款合起來近61.64億元。

　　根據(jù)年報(bào)，該公司歸類為重大項(xiàng)目的總共有15個(gè)，其中已建成的有3個(gè)，在建9個(gè)，擬建3個(gè)，總建筑面積是505萬平方米，涉及資金414.68億元。

　　“就去年年報(bào)來看，上實(shí)發(fā)展的資金量不算緊張，但項(xiàng)目資金比較緊張。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，上實(shí)發(fā)展擁有68.9億元的現(xiàn)有資金，對(duì)比公司項(xiàng)目414.68億元資金需求和規(guī)模，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。

　　青島啤酒城項(xiàng)目

　　資金的緊缺，嚴(yán)重干擾了上實(shí)發(fā)展的項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的進(jìn)度。青島國際啤酒城改造項(xiàng)目拿地八年仍未完工，更被青島當(dāng)?shù)厝朔Q為“史上最慢項(xiàng)目”。

　　該項(xiàng)目的最新規(guī)劃顯示，位于青島嶗山區(qū)的國際啤酒城改造項(xiàng)目，總占地面積為22.77萬平方米，總建筑面積73.25萬平方米，其中地上建筑面積48萬平方米，將成為集節(jié)慶、休閑、購物、商務(wù)等功能為一體的大型都市綜合體。

　　青島上實(shí)發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目一期已經(jīng)賣完，即3棟寫字樓和1個(gè)購物中心，現(xiàn)在正在建設(shè)二期，預(yù)計(jì)2015年底完工。

　　上實(shí)發(fā)展2013年的年報(bào)顯示，青島“國際啤酒城”項(xiàng)目采用“整體招商、定制開發(fā)”的銷售模式，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)3幢辦公樓的整體銷售，總計(jì)約15萬平方米。

　　青島業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體證實(shí)，該項(xiàng)目三棟寫字樓已經(jīng)封頂，由興業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)以17000元/平方米的單價(jià)團(tuán)購。

　　然而，相較于73.25萬平方米的總建筑面積，15萬平方米的建成部分只是開始。上實(shí)青島總經(jīng)理鄒勇此前曾坦言，外界認(rèn)為啤酒城改造會(huì)是一個(gè)‘淌金流銀’的項(xiàng)目，但實(shí)際上工程投資是非常巨大的。

　　早在2006年底，上實(shí)發(fā)展便拿下青島啤酒城改造項(xiàng)目，按照彼時(shí)所描繪的藍(lán)圖，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資100億元，占地面積約341畝，規(guī)劃總建筑面積約100萬平方米，包括15萬平米購物中心、33萬平米金融商務(wù)及5萬平米星級(jí)酒店，停車位5000余個(gè)，預(yù)計(jì)在4-5年內(nèi)完成。

　　2012年4月，青島啤酒城改造項(xiàng)目更改了原定規(guī)劃，根據(jù)當(dāng)時(shí)青島市規(guī)劃局公示的規(guī)劃方案，改造方案已簡(jiǎn)化為南區(qū)建設(shè)購物中心，北區(qū)建設(shè)11棟高層塔樓，用于辦公和商務(wù)酒店，總建筑面積減少為76萬平方米。

　　根據(jù)公開的最新信息顯示，該項(xiàng)目的總建筑面積再次減至73.25萬平方米。

　　“隨著項(xiàng)目建筑面積的縮小，青島啤酒城投資金額也從此前披露的100億元減至74.9億元，”分析人士指出，即使這樣，對(duì)上實(shí)發(fā)展而言，這樣的投資資金壓力也是比較大的。