事實(shí)上，“招掛復(fù)合”并非今年才出現(xiàn)的新鮮事物，早在當(dāng)年浦東星河灣地塊出讓之時(shí)就曾采用這種“先比方案后比價(jià)格”的方式。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 年已過半，一面是內(nèi)地樓市持續(xù)下行的悲觀情緒，一面是房企年中沖刺的關(guān)鍵時(shí)刻。在此背景之下，2014年上海最大商辦地塊以近29億元的起始價(jià)面世。

　　6月11日，位于上海普陀區(qū)梅川社區(qū)W060901單元的A2B-1、A2A-5地塊正式掛出，這是繼寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)N12-0102單元03-01地塊之后，上海第二幅以招掛復(fù)合方式出讓的土地。

　　然而，在此之前，上海黃浦區(qū)規(guī)土局公示了董家渡社區(qū)13、15地塊第三次控制詳細(xì)規(guī)劃，該地塊被分為9個(gè)小地塊。

　　有研究人士根據(jù)周邊地價(jià)測算，南外灘的董家渡社區(qū)13、15地塊如果按70萬平方米的建筑面積算，其總價(jià)將輕松超過300億，成為“全國總價(jià)地王”。

　　毫無疑問，不論是300億的“總價(jià)地王”還是29億的梅川路地塊，都為上海土地市場帶來了不小的躁動(dòng)。

　　29億與招掛復(fù)合

　　事實(shí)上，“招掛復(fù)合”并非今年才出現(xiàn)的新鮮事物，早在當(dāng)年浦東星河灣地塊出讓之時(shí)就曾采用這種“先比方案后比價(jià)格”的方式。

　　據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士介紹，這種方式用在住宅用地之上曾飽受爭議。

　　“那時(shí)候，上海在浦東星河灣土地上面曾采用先招標(biāo)后競價(jià)的方式，當(dāng)時(shí)就遭受市場非議，因?yàn)楹茈y判斷哪家的方案好，畢竟住宅最后都是要零售的。當(dāng)時(shí)主要是金地在與星河灣競爭，后來他們就質(zhì)疑，政府憑什么就說星河灣的方案就一定比我好很多呢？”

　　而如今，同樣的方式被用在了商業(yè)項(xiàng)目上。

　　在上述人士看來，在商業(yè)項(xiàng)目上，這種方式會(huì)比較容易應(yīng)用。

　　“因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目有幾個(gè)指標(biāo)是很容易考核的，比如招商指標(biāo)、稅收指標(biāo)、自持比例等方面。可以明確要求企業(yè)招商引資的規(guī)模、規(guī)定年稅收的貢獻(xiàn)以及自己持有多少物業(yè)。這三塊指標(biāo)是比較好控制的，所以商業(yè)地產(chǎn)采用這個(gè)方式會(huì)相對透明一些。”

　　盡管如此，招掛復(fù)合仍難躲過來自市場的質(zhì)疑。

　　事實(shí)上，除了招掛復(fù)合的方式之外，高總價(jià)和諸多的出讓門檻亦是普陀區(qū)梅川社區(qū)W060901單元A2B-1、A2A-5地塊吸引眼球之處。

　　這宗東至大渡河路、南至梅嶺北路、西至中江路、北至武寧路的商辦用地，出讓面積為6.03萬平方米，容積率3.8，地上建筑面積22.94萬平方米，地下建筑面積為14.7萬平方米，是上海今年掛出的最大商辦地塊。

　　其起始價(jià)為28.68億元，保證金14.34億元。據(jù)測算，這塊地的起始樓板價(jià)約為1.25萬元/平方米。

　　另一方面，出讓文件對于開發(fā)企業(yè)有諸多的嚴(yán)格要求。

　　文件披露，開發(fā)企業(yè)需要具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)才能獲取該地塊的競拍資格。在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上必須是世界五百強(qiáng)，且擁有核心商業(yè)區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　與此同時(shí)，要求開發(fā)企業(yè)要擁有正在運(yùn)營的資產(chǎn)管理公司和物業(yè)管理公司，且必須在地塊拍賣公告前成立。

　　在項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)方面，受讓方企業(yè)需要有上海核心市級商業(yè)中心的項(xiàng)目運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。

　　除此之外，出讓方會(huì)根據(jù)2013年受讓企業(yè)年報(bào)中所列示的的金額、擁有并仍在運(yùn)營的商業(yè)資產(chǎn)管理公司、擁有上市公司數(shù)量、承諾引入的公司數(shù)量和質(zhì)量、土地付款期限許諾對各申請企業(yè)進(jìn)行評分，以決定誰擁有競拍資格。

　　基于此，有市場消息稱，該地塊已被內(nèi)定，即將在香港整體上市的央企中信或是該地塊的意向買家。

　　改變期的土地市場

　　今年4月，上海土地交易部門曾召開競買人座談會(huì)，告知與會(huì)開發(fā)商擬改革土地出讓模式：計(jì)劃采取招標(biāo)和掛牌結(jié)合的方式進(jìn)行土地出讓，提高土地出讓保證金比例，上調(diào)后的比例或達(dá)40%。

　　彼時(shí)就有報(bào)道指出，按設(shè)想該改革會(huì)先在商辦地塊推行，住宅地塊暫不實(shí)施。改革后的土地公開公告方式不變，公證處于公告結(jié)束后一個(gè)工作日審核保證金，并于當(dāng)日發(fā)布通知，確定具體交易方式，以及后續(xù)交易活動(dòng)安排。

　　流程方面，現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)最多只有3家公司參與。這也就意味著，原本“15家企業(yè)參與，10家企業(yè)觀摩競拍過程”的場面可能不復(fù)存在。

　　對此，上海中原物業(yè)顧問有限公司研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，招掛復(fù)合不見得是今年才開始謀劃的事情，但是從土地市場的調(diào)整來看，存在一定的滯后性。

　　“我們可以從結(jié)果來推斷這一變化的主旨，政府是想要通過增加一輪的篩選，來降低在土地競買環(huán)節(jié)上的競爭，不要出現(xiàn)過于激烈的情況，對于地價(jià)也能有所控制。這應(yīng)該是方案設(shè)計(jì)的初衷。”

　　“但這個(gè)方案，如果是去年出爐的話，還能為市場環(huán)境帶來調(diào)整效應(yīng)。現(xiàn)在來看，一方面市場本身走勢低落了；另一方面在發(fā)展的前景上，大家普遍的熱情也有明顯的下降。所以，這時(shí)候推出這樣土地出讓的方式，對于土地市場熱度方面的控制已經(jīng)沒有太大必要。不太應(yīng)景。”宋會(huì)雍如是說。

　　其實(shí)從目前來看，上海土地市場的溫度仍然偏高，最近拍賣的地價(jià)并沒有太明顯的調(diào)整。但溢價(jià)空間以及企業(yè)對價(jià)格天花板的突破愿望的收縮，從某種程度上反映了企業(yè)對于市場前景心理預(yù)期的減弱。

　　“溢價(jià)率變低，競價(jià)企業(yè)沖破價(jià)格天花板的熱情也在降低，反應(yīng)大家對于未來的預(yù)期不是那么看好。這就會(huì)帶來一個(gè)結(jié)果，土地市場會(huì)追隨房價(jià)的走勢。但目前房價(jià)并沒有出現(xiàn)太大幅度的滑坡，所以短期來看，地價(jià)還是會(huì)維持溫和、平穩(wěn)、高位的態(tài)勢。”