5月單月，一線房企投資進(jìn)入的城市全部為二線省會(huì)城市，我們認(rèn)為，這與一線城市地價(jià)仍較高有關(guān)。

　　核心觀點(diǎn)：

　　土地市場(chǎng)整體增速放緩，住宅用地市場(chǎng)景氣度繼續(xù)下降2014年1-5月，300城市土地成交建筑面積合計(jì)7.2億平米(累計(jì)同比-15%)，土地出讓金合計(jì)9962億元(累計(jì)同比+6%)，增速整體放緩；住宅用地成交建筑面積合計(jì)3.55億平米(累計(jì)同比-9%)，住宅用地出讓金合計(jì)6820億元(累計(jì)同比+13%)，單月來看，2014年5月，300城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積8171萬平米，成交規(guī)劃建筑面積4147萬平米，成交土地出讓金813億元，樓面均價(jià)1962元/平米，平均溢價(jià)率約9%，較4月下降約10個(gè)百分點(diǎn)。從我們跟蹤的住宅用地推出/成交比來看，住宅用地市場(chǎng)的整體景氣度在繼續(xù)下降。

　　城市土地概覽(2014年5月)

　　一線城市宅地供給回落，整體成交出現(xiàn)降溫：一線四大城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積340萬平米(環(huán)比+8%，同比-48%)，除住宅用地外，整體供給環(huán)比上升，同比下降。成交地塊規(guī)劃建筑面積340萬平米(環(huán)比-37%，同比-51%)，出讓金266億元。受到推地節(jié)奏和房企觀望情緒影響，5月一線城市土地成交市場(chǎng)有所降溫，房企拿地謹(jǐn)慎。

　　二線城市商住用地供給上升，宅地成交回落：35個(gè)二線城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積4486萬平米(環(huán)比+10%，同比-20%)，成交地塊規(guī)劃建筑面積3243萬平米(環(huán)比-3%，同比-35%)，出讓金635億元，平均溢價(jià)率約12%。，重慶、上海、西安等城市供需兩端均較活躍，而南昌、寧波、無錫等城市近3個(gè)月累計(jì)成交宅地總建面均低于20萬平米，分化趨勢(shì)在二線城市內(nèi)部繼續(xù)蔓延。

　　三四線城市供需雙降，宅地量跌價(jià)平：246個(gè)三四線城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積12496萬平米(環(huán)比-4%，同比-21%)，成交地塊規(guī)劃建筑面積7111萬平米(環(huán)比-30%，同比-40%)，出讓金423億元，平均樓面價(jià)595元/平米。住宅用地成交量跌價(jià)平，樓面價(jià)在千元水平連續(xù)震蕩。

　　地產(chǎn)公司土地投資綜述(2014年5月)

　　我們統(tǒng)計(jì)的一線房企獲取土地總建面約193萬平米(一線/二線/三四線城市分別累計(jì)占比13%/51%/36%)，環(huán)比微降1%，地價(jià)款63億元(一線/二線/三四線城市分別累計(jì)占比40%/40%/20%)，環(huán)比亦微降1%。值得注意的是，5月單月，一線房企投資進(jìn)入的城市全部為二線省會(huì)城市，我們認(rèn)為，這與一線城市地價(jià)仍較高有關(guān)。我們統(tǒng)計(jì)的二線房企獲取土地總建面約145萬平米，環(huán)比增7%，地價(jià)款約13億元，環(huán)比大降88%。一方面是由于前期的基數(shù)較高(4月，金科股份、首開股份和泰禾集團(tuán)共斥資83億元在北京拿地)，另一方面也是反映了房企對(duì)于土地投資的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　一線城市和二線重點(diǎn)城市地價(jià)仍相對(duì)較高影響房企利潤率。

　　廣發(fā)證券-房地產(chǎn)：三四線城市下滑顯著，房企拿地十分審慎