重點(diǎn)公司建議關(guān)注萬(wàn)科，中洲控股、北京城建、華業(yè)地產(chǎn)，以及會(huì)有區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境實(shí)質(zhì)改觀的京津冀主題投資公司，推薦榮盛發(fā)展、華夏幸福。

　　基本結(jié)論

　　我們希望構(gòu)建一套評(píng)價(jià)各區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存情況的指標(biāo)體系，來(lái)說(shuō)明各市場(chǎng)之間的橫向差異，并有歷史數(shù)據(jù)可縱向跟蹤。根據(jù)反映市場(chǎng)當(dāng)期庫(kù)存和潛在庫(kù)存情況的不同，可將評(píng)價(jià)指標(biāo)分成四類，即批售比、出清周期、在建庫(kù)存周期、儲(chǔ)備庫(kù)存周期，上述指標(biāo)依次說(shuō)明市場(chǎng)近期和遠(yuǎn)期庫(kù)存。

　　批售比和出清周期與房?jī)r(jià)走勢(shì)存在明顯負(fù)相關(guān)。其中的批售比則更為靈敏，從上一輪行業(yè)周期表現(xiàn)分析，批售比和出清周期在延續(xù)6-8 個(gè)月趨勢(shì)后，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)，目前我們認(rèn)為已經(jīng)接近房?jī)r(jià)調(diào)整的臨界值，在沒(méi)有政策外力干擾的情況下，房?jī)r(jià)將真正步入新一輪調(diào)整期。

　　短期風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)彈性。目前行業(yè)將由量的調(diào)整期進(jìn)入價(jià)格的調(diào)整期，地方政府雖然會(huì)在其權(quán)限內(nèi)出臺(tái)一定措施刺激市場(chǎng)，但我們認(rèn)為難以改變行業(yè)下滑的格局。所以根據(jù)反映市場(chǎng)短期供求關(guān)系的指標(biāo)，蘇州、長(zhǎng)沙、福州、濟(jì)南、杭州、呼和浩特等城市未來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)整壓力較大。而從反映市場(chǎng)中長(zhǎng)期供求指標(biāo)分析，除一線城市之外，青島、合肥、南京等城市未來(lái)房?jī)r(jià)彈性較高。

　　投資策略。我們不認(rèn)為行業(yè)會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性問(wèn)題，即房?jī)r(jià)進(jìn)入長(zhǎng)周期調(diào)整，但短期回歸理性并幫助企業(yè)緩解愈發(fā)緊張的資金鏈可能性較大，房?jī)r(jià)的調(diào)整幫助行業(yè)完成去庫(kù)存的過(guò)程，會(huì)理順地產(chǎn)股的投資邏輯并實(shí)質(zhì)改善政策預(yù)期。這一周期有可能會(huì)在四季度實(shí)質(zhì)展開，但板塊短期獲得超額收益難度較大。重點(diǎn)公司建議關(guān)注萬(wàn)科，中洲控股、北京城建、華業(yè)地產(chǎn)，以及會(huì)有區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境實(shí)質(zhì)改觀的京津冀主題投資公司，推薦榮盛發(fā)展、華夏幸福。

　　四類庫(kù)存周期指標(biāo)

　　我們希望構(gòu)建一套評(píng)價(jià)各區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存情況的指標(biāo)體系，來(lái)說(shuō)明各市場(chǎng)之間的橫向差異，并有歷史數(shù)據(jù)可縱向跟蹤。

　　根據(jù)反映市場(chǎng)當(dāng)期庫(kù)存和潛在庫(kù)存情況的不同，可將評(píng)價(jià)指標(biāo)分成四類，即批售比、出清周期、在建庫(kù)存周期、儲(chǔ)備庫(kù)存周期，上述指標(biāo)依次說(shuō)明市場(chǎng)近期和遠(yuǎn)期庫(kù)存。

　　批售比

　　批售比（批準(zhǔn)上市面積的六個(gè)月移動(dòng)平均值/銷售面積六個(gè)月的移動(dòng)平均值，其值越低說(shuō)明庫(kù)存水平越低）。能最動(dòng)態(tài)反映市場(chǎng)供需狀況，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)新上市樓盤去化情況的關(guān)注度會(huì)高于存量，新推出項(xiàng)目銷售順利與否會(huì)影響開發(fā)商后期項(xiàng)目的推盤計(jì)劃和定價(jià)策略。

　　我們統(tǒng)計(jì)的22 個(gè)城市平均批售比從2013 年7 月份開始進(jìn)入上升周期，到2014 年4 月份平均值為1.28，是2012 年1 月份的峰值和2010 年3 月的谷底的72%和202%。

　　從批售比的角度，目前市場(chǎng)供求關(guān)系惡化程度與歷史高點(diǎn)還有一定差距。在上一輪周期中，批售比從2011 年4 月份開始上升，到2012 年1 月達(dá)到峰值，而房?jī)r(jià)從在批售比上升后的七個(gè)月，也即2011 年10 月開始調(diào)整，到2012 年6 月恢復(fù)上漲。批售比和房?jī)r(jià)調(diào)整周期分別為10 和8 個(gè)月。

　　批售比與房?jī)r(jià)存在明顯負(fù)相關(guān)，房?jī)r(jià)變動(dòng)在時(shí)間上略滯后于批售比，我們認(rèn)為目前的批售比水平已經(jīng)接近房?jī)r(jià)調(diào)整的邊緣，未來(lái)更多城市房?jī)r(jià)環(huán)比可能出現(xiàn)波動(dòng)。

　　國(guó)金證券-房地產(chǎn)行業(yè)：各區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存分析報(bào)告