轉(zhuǎn)型后，日本房地產(chǎn)市場仍保持了長期發(fā)展。住房需求高峰出現(xiàn)在1972年，但房價持續(xù)上漲至1990年，主要推動因素是家庭小型化帶來新增需求、日元升值帶來國際資金流入、推行按揭貸款降低購房門檻。

　　以日本為鑒，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型非地產(chǎn)大拐點，行業(yè)發(fā)展由全局下沉至區(qū)域1970年前后日本面臨經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口的拐點，一是原有靠固定資產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)快速增長的發(fā)展方式不可持續(xù)，二是劉易斯拐點到來，勞動人口占比逐漸達(dá)到高位。

　　轉(zhuǎn)型后，日本房地產(chǎn)市場仍保持了長期發(fā)展。住房需求高峰出現(xiàn)在1972年，但房價持續(xù)上漲至1990年，主要推動因素是家庭小型化帶來新增需求、日元升值帶來國際資金流入、推行按揭貸款降低購房門檻。

　　結(jié)構(gòu)上，特大城市開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)退二進(jìn)三、規(guī)劃都市圈建設(shè)，逐漸形成東京圈、名古屋圈和大阪圈三大都市圈。

　　中國相比日本體現(xiàn)為“慢城市、快金融”，房地產(chǎn)量價都存上漲空間

　　中國城市建設(shè)落后于1970年的日本。中國城市化率約53%，落后1970年的日本18年，戶均住房套數(shù)約0.68套，遠(yuǎn)低于當(dāng)時日本的0.97套，不考慮城市化率的提升，按照當(dāng)前住房新開工速度，仍落后5年。

　　中國房價長期上漲趨勢未變，居民購買力還有大幅提升空間，中國人均GDP，可支配收入、財富值僅為日本的13%、21%和9%；但房價漲幅不會照搬日本，主要原因為：1）中國按揭貸款購房比當(dāng)時日本早8年，購房門檻已降低；2）2007年以來匯率已升值26%，熱錢流入的沖擊較當(dāng)時日本更??；3）中國農(nóng)民收入較低，市民化后難以支撐房價大幅上漲。

　　中國一線城市衛(wèi)星城建設(shè)起步

　　中國一線城市退二進(jìn)三已在進(jìn)行，第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重每年下降約1%；但城市土地開發(fā)強(qiáng)度明顯過低，4個城市現(xiàn)有建成區(qū)僅相當(dāng)于日本三大都市圈的半徑20km內(nèi)的最核心區(qū)域；同時，人口幾乎全部集中于中心區(qū)，相比1970年東京圈核心區(qū)人口僅占整個都市圈的48%。

　　2013年城鎮(zhèn)化工作會議上提出加強(qiáng)城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)承接能力，一線城市周邊城鎮(zhèn)將直接受益，從日本都市圈內(nèi)各層人口占比來看，4個一線城市中北京和深圳的衛(wèi)星城人口增長空間更大，分別達(dá)到186%和375%。

　　我們推薦北京區(qū)域受益標(biāo)的，包括北京產(chǎn)城融合相關(guān)標(biāo)的華夏幸福、北京退二進(jìn)三/京津冀一體化建設(shè)相關(guān)標(biāo)的首開股份和榮盛發(fā)展。

　　光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)來自日本的經(jīng)驗：進(jìn)入白銀十年，衛(wèi)星城建設(shè)起步