公募版本的募集范圍會(huì)更大、流通性也會(huì)更好。但中信啟航不是公募版本的產(chǎn)品，不過它的意義則在于嘗試向公募的REITs過渡。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 籌備多年的中國內(nèi)地資本市場REITs開閘，如今夢想終于照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

　　5月21日，國內(nèi)首只交易所場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品(REITs)，正式在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　這只基金名為“中信啟航”(即中信證券“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”)，已于近日獲得中國證監(jiān)會(huì)批復(fù)成功募集設(shè)立。

　　據(jù)介紹，該產(chǎn)品主要著眼成熟物業(yè)資產(chǎn)的投資和管理，嚴(yán)格限制投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，避免成為房地產(chǎn)開發(fā)融資工具。通過證券公司專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、私募基金、特殊目的公司等多層特殊目的載體和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，最大程度保證物業(yè)租金和資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)化為投資者收益。

　　但值得注意的是，中信啟航只是一個(gè)私募版本，對(duì)于投資人會(huì)做出一定要求，并非面向大眾的公募型產(chǎn)品。

　　金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹認(rèn)為，從國際上來看，REITs最后發(fā)展的目標(biāo)肯定是公募型的，但目前中國還沒有放開這一點(diǎn)。

　　另據(jù)深交所透露，未來會(huì)運(yùn)用REITs為保障性住房建設(shè)服務(wù)，繼續(xù)準(zhǔn)備推出面向公眾投資者的REITs產(chǎn)品。

　　內(nèi)地版本與資金通道

　　作為國內(nèi)首只交易所場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金，中信啟航在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)安排上頗具特色。

　　除了上文中提到的通過證券公司專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、私募基金、特殊目的公司等多層特殊目的載體和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之外，該產(chǎn)品還通過內(nèi)部優(yōu)先/次級(jí)產(chǎn)品分層安排，匹配不同類型投資者差異化的投資需求。

　　優(yōu)先級(jí)投資者主要獲取相對(duì)穩(wěn)定的租金收益，次級(jí)投資者主要獲取物業(yè)增值的收益。優(yōu)先級(jí)與次級(jí)投資者均限定為合格機(jī)構(gòu)投資者。

　　據(jù)此前資料顯示，該產(chǎn)品的總規(guī)模為52.1億元，優(yōu)先級(jí)和次級(jí)按7︰3比例發(fā)行。其中，優(yōu)先級(jí)500萬元起購，為低風(fēng)險(xiǎn)的投資人；次級(jí)則針對(duì)中高風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，3000萬元起購。

　　在存續(xù)期內(nèi)，投資收益將會(huì)先滿足優(yōu)先級(jí)投資人，而后剩余收益會(huì)分配給次級(jí)投資人。其中，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)為AAA，預(yù)期收益率為5.5%-7%，最終收益率則由詢價(jià)結(jié)果確定；次級(jí)部分的預(yù)期收益率在12%-42%。

　　在流通性方面，中信啟航可通過資產(chǎn)證券化專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃載體，按照資產(chǎn)證券化相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則在深交所綜合協(xié)議平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，包括優(yōu)先級(jí)和次級(jí)份額。

　　據(jù)悉，為了確保交易前后投資者限制在200人以內(nèi)，深交所對(duì)每次轉(zhuǎn)讓的份額數(shù)量做了限制，僅向合格機(jī)構(gòu)投資人發(fā)售。

　　在杜麗虹看來，盡管中信啟航對(duì)投資人有額度以及身份上的限制，但這是一個(gè)可交易型的產(chǎn)品，也是真正股權(quán)型的產(chǎn)品，可以為商業(yè)地產(chǎn)提供真正的長期資金。

　　“現(xiàn)在國內(nèi)也有一些面向商業(yè)地產(chǎn)的私募基金，但是資金期限一般不超過5年，而且都是以債權(quán)型為主。而交易型的股權(quán)類產(chǎn)品，至少打開了一條為商業(yè)地產(chǎn)提供長期股權(quán)資金的通道。我覺得這個(gè)應(yīng)該是它最重要的意義所在?！?/p>

　　退出與稅制

　　近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場和證券市場都經(jīng)歷了快速發(fā)展階段，內(nèi)地一些房地產(chǎn)企業(yè)到境外已成功發(fā)行REITs，但國內(nèi)證券市場的REITs產(chǎn)品多年空白。

　　此次成功獲批的中信啟航自從2006年籌備至今已經(jīng)8年，直至今年1月，中國證監(jiān)會(huì)才下發(fā)《關(guān)于核準(zhǔn)中信證券股份有限公司設(shè)立中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的批復(fù)》，同意中信證券設(shè)立中信啟航產(chǎn)品，以私募REITs的形式推動(dòng)國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)金融實(shí)踐。

　　當(dāng)時(shí)，中信啟航收購了持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，交易價(jià)格不低于50.4億元。這也就意味著，中信證券用自己的辦公樓做REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)。

　　彼時(shí)，其還提出擬對(duì)此進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，并由中信證券的專業(yè)直接投資機(jī)構(gòu)中信金石基金作為管理人。

　　而最終產(chǎn)品將以REITs上市的方式退出。在退出時(shí)，非公募基金將所持物業(yè)100%的權(quán)益出售給在深交所上市的REITs。

　　按照當(dāng)時(shí)的資料，對(duì)價(jià)的75%將以現(xiàn)金方式取得，另外25%將以REITs份額的方式由基金持有并鎖定一年。因而優(yōu)先級(jí)投資人可在上市時(shí)以100%現(xiàn)金方式全部退出，次級(jí)投資人將獲得部分現(xiàn)金分配及REITs份額。

　　盡管內(nèi)地版REITs已在多方面有所創(chuàng)新，但稅收問題仍是中信啟航將要面對(duì)的一個(gè)軟肋。

　　不久之前就有媒體援引中信證券內(nèi)部人士的話指出，中信啟航是按照全額納稅的模式做的，稅收接近租金的一半。

　　這也反映了REITs在國內(nèi)推進(jìn)一直面臨的政策障礙，直至目前尚未得到實(shí)質(zhì)性解決，首先就是征稅問題。

　　國內(nèi)的稅收征收體系還不成熟，目前尚未開征資本利得稅。因而REITs在收到租金后應(yīng)繳納營業(yè)稅，而分配剩余收益時(shí)，發(fā)起人或須繳納剩余收益的營業(yè)稅，這就會(huì)出現(xiàn)“雙重”納稅。

　　但在成熟境外市場，已形成了比較完善的稅收征收體系，投資者的證券賬戶和稅務(wù)賬號(hào)已經(jīng)建立了聯(lián)系，投資者在投資REITs的資本利得和紅利所得也被嚴(yán)格的區(qū)分開來，投資者需要在每年1月份上報(bào)上一年度證券投資的各種收入所得，而投資REITs的所得也按照資本利得和紅利所得加以區(qū)分，分別征收不同稅率的稅賦，并根據(jù)投資者收入水平的高度，對(duì)高收入者采取較高的稅率，對(duì)低收入者采取相對(duì)較低的稅率。

　　“現(xiàn)在沒有推出真正意義上REITs相關(guān)的東西，因此也談不上財(cái)政部給不給REITs一個(gè)稅收優(yōu)惠的問題?！睋?jù)杜麗虹介紹，公募基金的收益部分是免企業(yè)所得稅的。

　　“(當(dāng)然)公募版本的募集范圍會(huì)更大、流通性也會(huì)更好。但中信啟航不是公募版本的產(chǎn)品，不過它的意義則在于嘗試向公募的REITs過渡。”杜麗虹如是說。