如果不考慮托底政策，我們預(yù)計(jì)下半年全國房價(jià)出現(xiàn)下降，開發(fā)投資增速在2015年后面臨大幅下滑可能，土地市場則呈現(xiàn)縮量局面。

　　觀點(diǎn)回顧與展望

　　基本面面臨快速下行壓力：2014年4月后，房價(jià)停漲，市場可銷售資源維持高位，開發(fā)企業(yè)資金鏈存在壓力。如果不考慮托底政策，我們預(yù)計(jì)下半年全國房價(jià)出現(xiàn)下降，開發(fā)投資增速在2015年后面臨大幅下滑可能，土地市場則呈現(xiàn)縮量局面。開發(fā)企業(yè)過度聚焦一二線城市，2013年之后獲得的土地性價(jià)比堪憂

　　基本面迅速調(diào)整將帶來四大風(fēng)險(xiǎn)：居民權(quán)益縮水的風(fēng)險(xiǎn)；地方政府現(xiàn)金流量表斷流的風(fēng)險(xiǎn)；爛尾樓和結(jié)構(gòu)性融資盛行的金融體系風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)增速下行和就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)不是決策層可選項(xiàng)

　　托底市場最佳的政策為給中低收入和夾心層居民加杠桿：判斷按揭加權(quán)利率5月觸頂，下半年可能有調(diào)整首付比例要求

　　實(shí)業(yè)思維改造估值體系，優(yōu)選地產(chǎn)行業(yè)龍頭：建議重點(diǎn)關(guān)注保利地產(chǎn)、萬科A、華夏幸福、金融街、華僑城、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)

　　一、房地產(chǎn)市場基本面面臨快速下行壓力

　　1.高貨值沖擊，企業(yè)理性定價(jià)

　　2.開發(fā)投資增速存在下臺(tái)階可能性

　　3.土地市場強(qiáng)弩之末，下半年或顯縮量

　　4.聚焦少數(shù)城市不合時(shí)宜，核心區(qū)新增項(xiàng)目或面臨壓力

　　1.高貨值沖擊，企業(yè)理性定價(jià)

　　開發(fā)企業(yè)理性開盤，核心原因包括：

　　滿足結(jié)構(gòu)化融資的回報(bào)要求，以利潤換銷售

　　企業(yè)長期悲觀，偏向降價(jià)清盤

　　需求價(jià)格敏感

　　供貨居高不下，且未來無下降趨勢

　　中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)觀點(diǎn)交流：居民加杠桿應(yīng)對基本面下行壓力