　　盡管房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達(dá)10年的牛市，各路英豪紛紛對地產(chǎn)市場做出這樣或那樣的解讀。但是可悲的是，中國連個真實客觀的房價指數(shù)都很難找到。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源眾多，結(jié)果不一，有時甚至?xí)霈F(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象?；谶@種數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，縱有高深的方法也很難得出合理、有效的結(jié)論。為了讓地產(chǎn)研究更有價值，我們耗費大量精力構(gòu)建了自己的行業(yè)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，成功監(jiān)控了各城市的3000余地產(chǎn)項目，統(tǒng)計每套房屋的備案價格進(jìn)行分析，力圖撥冗迷霧，還原市場真實面目。

　　4月備案價格下滑樓盤占比維持在約40%的歷史平均水平。（1）降價樓盤占比趨勢未擴(kuò)大。根據(jù)我們對市場3000樓盤的備案價的歷史跟蹤顯示，截至4月底，成交價格下滑的樓盤占比較過去并未有明顯異常波動，基本仍維持在40%左右的歷史平均水平。可看到，即使在13年的市場牛市時，價格下滑樓盤占比仍有40%左右，主要是因為，即使牛市，市場上仍會有部分樓盤由于跟前期推盤的位置或戶型不同、項目尾盤回款等因素而出現(xiàn)價格較前期下跌。今年初以來，被媒體大肆渲染的部分地區(qū)出現(xiàn)降價樓盤大部分也是出于這種原因，大數(shù)據(jù)顯示市場降價樓盤的占比較去年并未出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢。（2）價格下滑幅度較去年下半年仍穩(wěn)定在-10%左右，處于歷史較低水平。我們監(jiān)控的樓盤價格的下滑幅度自11年下半年以來處于穩(wěn)定收窄的態(tài)勢，自13年下半年以來基本穩(wěn)定在-10%左右，降幅較處于一個穩(wěn)定的歷史較低水平。

　　分城市看，大多數(shù)城市房價仍然在環(huán)比上升中。將監(jiān)測項目分城市來看，4月，34個城市中，近20個（占比60%）城市仍然處于環(huán)比上漲態(tài)勢，平均漲幅5.49%，其中，漲幅前三的城市是廈門、南通和南京，分別達(dá)27.44%、13.88%和12.34%；14個城市環(huán)比下跌，平均跌幅-3.28%，跌幅前三的城市是貴陽、寧波和天津，分別達(dá)-10.08%、-7.36%和-5.53%。下跌城市中，多數(shù)是歷史上總體處于供給較多，市場不溫不火的城市。如貴陽、唐山、石家莊、武漢、重慶等。

　　分公司看，約50%的房地產(chǎn)公司仍舊在享受房價上揚的紅利。將監(jiān)測項目分公司來看，4月148個地產(chǎn)公司中，72個（占比49%）地產(chǎn)公司項目銷售均價環(huán)比上升，平均漲幅6.75%；6個公司銷售均價環(huán)比持平；70個公司銷售均價環(huán)比下跌，平均跌幅-5.35%。整體上，大多數(shù)主流地產(chǎn)商的銷售均價如萬科、保利、金地、中海、龍湖、陽光城、榮盛發(fā)展等仍然較為穩(wěn)健，跌幅較大的除了一些小地產(chǎn)商受貨幣政策對行業(yè)收緊的資金鏈壓力，力求加快資金回籠外，一些以三四線城市布局的地產(chǎn)企業(yè)受市場整體庫存高的影響，銷售壓力較大，如恒大、碧桂園等。需要注意的是，公司當(dāng)月銷售均價同當(dāng)月推盤的結(jié)構(gòu)性因素亦有關(guān)，如當(dāng)前推盤的城市分布、商品類型、戶型等與前期不一致，造成銷售均價結(jié)構(gòu)性上漲或下跌，我們將持續(xù)關(guān)注其變化趨勢。

　　需要說明的是，即使在市場牛市時，這種漲跌互現(xiàn)現(xiàn)象也較為普遍，我們將在大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上持續(xù)跟蹤，重點關(guān)注其未來的變化趨勢。同時，我們后期還將陸續(xù)出品分業(yè)態(tài)等更加細(xì)化的基于我們的大數(shù)據(jù)的研究產(chǎn)品，敬請關(guān)注。

　　華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)大數(shù)據(jù)系列之一：項目整體走勢仍較穩(wěn)健

（審校：勞蓉蓉）