　　上周我們組織了對福州、廈門和石獅的調(diào)研。繼去年銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁后，廈門的供需前景好于福州和石獅，后兩者則呈現(xiàn)出疲軟勢頭。在廈門，有限的土地出讓以及2013年底以來預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高，使得市場供銷比從過去兩年0.9倍的均值降至2014年一季度的0.5倍，根據(jù)一季度銷售速度來看，目前庫存月數(shù)為6-7個月。

　　從而銷售均價仍然穩(wěn)健，開發(fā)商僅是將新開盤價從之前預(yù)期的基礎(chǔ)上下調(diào)，目前仍高于去年的價格，且地方國有/民營開發(fā)商由于對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)不甚敏感因而不愿調(diào)整價格。在福州，庫存月數(shù)大幅升至15個月以上（2013年為9-10個月），一家當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介表示這是供應(yīng)上升以及下屬八縣富裕購房者的需求走軟所致。因此，銷售均價大致持平，開發(fā)商或以主動為老客戶提供介紹費的形式來促銷。在石獅，庫存壓力較大（目前大于3年），原因在于市場需求有限，且去年有多家大型開發(fā)商進(jìn)入石獅，此外產(chǎn)品定位不符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨髲亩鴮?dǎo)致小戶型產(chǎn)品價格下跌。所有三個城市的銷售去化率都在放緩。當(dāng)?shù)鼐用窈蛠碜灾苓厖^(qū)縣的購房者是主要的需求推動力，而他們對于經(jīng)濟(jì)放緩（如鋼鐵貿(mào)易放緩）和信貸環(huán)境收緊（現(xiàn)金購房者僅占整個市場的10+%。）較為敏感。

　　房貸政策/信貸環(huán)境仍然緊張

　　據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商/房產(chǎn)中介介紹，首套房的房貸利率較基準(zhǔn)利率高5%-10%（而去年為0%），二套房的房貸利率較基準(zhǔn)利率高15%-20%（去年為10%）。此外，2013年底以來房貸的申請過程需要4-5個月（之前為2個月）。四大銀行的房貸政策執(zhí)行較緊，雖然恒生銀行等銀行為擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)因而政策較為靈活（即在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上提供不超過5%的折扣），但是額度也有限。沒有一家開發(fā)商預(yù)計信貸將在二季度迅速放松。同時，開發(fā)貸款利率也較基準(zhǔn)利率高出10%（而去年萬科在廈門的貸款利率較基準(zhǔn)利率高5%）。

　　我們看好在供需格局穩(wěn)健地區(qū)業(yè)務(wù)占比較高的開發(fā)商

　　在我們覆蓋的內(nèi)地上市開發(fā)商中，萬科A是我們的首選股（強(qiáng)力買入名單），公司在廈門的項目總資產(chǎn)價值占比最高。

　　福州：交易量面臨風(fēng)險；各縣壓力更大

　　廈門：供需狀況良好，但地價飆升可能損害新購置土地的利潤率

　　石獅：非剛需市場；在供應(yīng)上升、競爭加劇的形勢下產(chǎn)品定位是關(guān)鍵

　　高華證券-調(diào)研要點：信貸緊張導(dǎo)致分化市場均出現(xiàn)交易量疲軟

（審校：勞蓉蓉）