旭輝兩個項(xiàng)目都屬于低開，1.92萬/平的價格更是貼著底線在賣，但現(xiàn)在就算低開也并未換來走量的效果。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 去年五月，新鮮港股上市的房企旭輝首入杭州，以有史以來最高拿地金額39.3億連摘杭城兩幅地王。

　　現(xiàn)在，上述其中一幅位于杭州主城區(qū)奧體板塊的地塊，已由旭輝聯(lián)合綠地，推出的綠地旭輝城項(xiàng)目。近期將加推2號樓共計(jì)500余套房源，均為90方精裝成品，折后總起價173萬元/套，中間套房源188萬元/套封頂。

　　而另外一幅位于余杭板塊的地塊，旭輝則聯(lián)合恒基地產(chǎn)，推出恒基旭輝府項(xiàng)目，在首期推出1、2號樓之外也加推了3號樓房源。

　　不過，近日有最新消息指，上述兩個項(xiàng)目雖都在去年12月先后面世，但截至目前去化并不理想，兩者去化分別僅為34.13%和24.18%。

　　此外，綠地旭輝城項(xiàng)目加推起價173萬/平方米，折算為單價1.92萬元/平方米，已較首開起價2.09萬元/平方米降低不少。

　　有熟悉杭州市場的業(yè)內(nèi)人士分析稱，現(xiàn)在杭州市場觀望情緒較重，旭輝兩個項(xiàng)目都屬于低開，1.92萬/平的價格更是貼著底線在賣。低開是迫于回籠資金壓力，但現(xiàn)在就算低開也并未換來走量的效果。

　　而5月9日，旭輝發(fā)布4月業(yè)績，2014年4月，集團(tuán)合同銷售金額約15.1億元，合同銷售面積約11.74萬平方米，較3月銷售22.5億元環(huán)比下跌32.89%。

　　地王項(xiàng)目去化緩慢

　　歷史資料顯示，去年5月21日，旭輝在杭州主城區(qū)和余杭區(qū)舉辦的土拍會上以總價39.3億元接連拿下兩幅地塊，分別為杭州濱江區(qū)33號地塊和余杭18號地塊。

　　該拿地價格是旭輝有史以來拿地金額最高的一次，也是旭輝首次進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場。

　　其中杭州濱江區(qū)33號地塊，東至奧運(yùn)路，南至規(guī)劃支路，西至七甲路，北至濱盛路，為商住地塊，建筑面積26.46萬平方米，容積率4.5，成交樓板價13476元/平方米，溢價率45%。

　　另一幅余杭18號地塊，位于崇賢新城杭十四中北側(cè)，也為商住地塊，建筑面積8.83萬平方米，容積率2.5，成交樓板價4135元/平方米，溢價率33%。

　　彼時業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該拿地價格處于高位，但屬可以接受的程度。后續(xù)旭輝為分散風(fēng)險和降低財(cái)務(wù)壓力，分別引入綠地集團(tuán)和恒基地產(chǎn)，開發(fā)綠地旭輝城和恒基旭輝府項(xiàng)目。

　　在今年3月舉辦的2013年香港業(yè)績會上，旭輝董事長林中介紹稱，兩個項(xiàng)目都在去年開始推盤，今年計(jì)劃賣10萬多方，去化60%。

　　然而據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，截至目前，杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，綠地旭輝城可售總套數(shù)207套，限制房源168套，僅去化128套，即去化率僅為34.13%。

　　而恒基旭輝府項(xiàng)目總套數(shù)488套，可售套數(shù)為370套，已售118套，去化率僅為24.18%。

　　另外旭輝最新業(yè)績顯示，2014年4月，集團(tuán)合同銷售金額約15.1億元，合同銷售面積約11.74萬平方米，較3月銷售22.5億元環(huán)比下跌32.89%。

　　雖然，之前香港業(yè)績會上林中曾公開表示，旭輝杭州項(xiàng)目不會降價。“因?yàn)闉I江區(qū)的供需還是非常好的，供應(yīng)不過量。余杭板塊也還可以，我們二月份賣得也還不錯，沒有理由降價。”

　　但根據(jù)目前從旭輝府售樓部了解到的信息，近期將加推的2號樓，折后總起價173萬元/套，折算為單價1.92萬元/平方米，較首開起價2.09萬元/平方米，已經(jīng)算是降低不少。

　　另外值得注意的是，在當(dāng)前供需關(guān)系壓力較大的杭州市場，林中在香港業(yè)績會上已明確表示，未來一段時間內(nèi)不會在杭州拿地。

　　項(xiàng)目低開仍難走量

　　對綠地旭輝城項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)分析稱，項(xiàng)目所在的奧體板塊當(dāng)時被很多人看好的，因此也造成了旭輝拿地時的高成本。

　　“杭州市場的觀望情緒的確是比較濃，之前旭輝城2.09萬元/平方米的價位算得上是低開，現(xiàn)在1.9萬/平方米的起價基本上是貼著底價在賣。”

　　而與旭輝城處在同個板塊的龍湖·春江彼岸項(xiàng)目，現(xiàn)在也未有價格調(diào)整的措施，但在業(yè)內(nèi)人士看來，銷售節(jié)點(diǎn)的差異將導(dǎo)致兩者銷售的壓力不同。

　　“龍湖通過前期銷售已經(jīng)回籠了較大部分資金，后續(xù)的部分沒有太大的資金壓力，即使不降價慢慢走長線路線，亦可獲得較大的利益回報(bào)。”

　　但旭輝城就不一樣了，市場分析指出，去年旭輝在拿地上投入的資金量非常大，需要在短期內(nèi)回籠大部分資金，減輕財(cái)務(wù)成本。“旭輝所承受的資金壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)比龍湖的春江彼岸壓力要高，這種情況下也只好采取低開的方式，希望快速去化。”

　　事實(shí)上，綠地旭輝城項(xiàng)目首批375套房源中，就有168套房源為限制房源，占總套數(shù)的44.8%。熟悉情況的人士介紹，這種情況就說明旭輝城項(xiàng)目在資金上的壓力不小，比較多的一部分房源都用做了質(zhì)押的資產(chǎn)。

　　該人士同時介紹，目前旭輝城的降價空間已經(jīng)非常小，據(jù)了解，旭輝早前拿地樓板價為13476元/平方米，算上建安成本，現(xiàn)在1.9萬/平方米的價格已經(jīng)是低開的極限。

　　不過，上述人士還是指出，從大盤的角度看，短期內(nèi)的低價也是可以理解的，甚至不排除虧本促銷的可能。“若是短期內(nèi)能夠回籠大部分資金，可以減少很大部分財(cái)務(wù)成本，也可以說是賺了。”

　　而對于旭輝另一項(xiàng)目，恒基旭輝府去化率低的原因，業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，區(qū)域競爭力不及或是重要因素。

　　據(jù)了解，恒基旭輝府項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榇蟪潜卑鍓K，也是早前杭州市場降價風(fēng)波的策源地。

　　“區(qū)域范圍內(nèi)認(rèn)可該區(qū)域價值的客戶總數(shù)并不太多，多個項(xiàng)目間肯定會造成客戶分流。(城北)還有一個項(xiàng)目是濱江·萬家名城，旭輝在杭州的知名度肯定不及濱江，萬家名城兩次開盤都非常成功，無疑分流了周邊樓盤不少的客戶。”

　　分析指出，杭州城北板塊因?yàn)榻祪r風(fēng)波，目前客戶觀望情緒較重。