　　鄒郁強調(diào)，合作的商戶在裝修標(biāo)準(zhǔn)上需要按照他們的要求，從技術(shù)細節(jié)到大的方面，包括外立面、色彩、機電設(shè)備管理等都是有要求的，甚至設(shè)立一個專門營運部門來管理這方面的事情。除了裝修標(biāo)準(zhǔn)，入駐商戶還需要有品牌，經(jīng)營團隊需要有經(jīng)驗，而租金是最后考慮的。

　　苛刻的招商條件，主要是為了維持嶺南天地的文化氛圍，以及保障整個項目的成功運營。目前，嶺南天地的商戶續(xù)約率在80%到90%，鄒郁說。

　　此外，據(jù)鄒郁透露，嶺南天地項目分為兩期，一期項目已經(jīng)100%入住，二期的招商進展也非常順利，目前入住率為30%左右，預(yù)計年底會達到80%到90%，其中核心部分到年底整體入住率將達到96%。

　　以下是現(xiàn)場提問對中國新天地佛山嶺南天地項目總經(jīng)理鄒郁先生的專訪實錄：

　　現(xiàn)場提問：廣州有很多類似于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的地方，他們也希望把外面的商業(yè)引進去，你覺得文化和商業(yè)這兩個怎么融合才能達到目的？

　　鄒郁：其實創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和我們的模式不太一樣，在上海新天地，嶺南天地都有文化元素在里面。佛山的文化元素非常豐富，有22座國家級的歷史文化建筑，省級的簡氏別墅，市級的“嫁娶屋”，還有一些非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，包括剪紙、陶藝、功夫，這都是我們當(dāng)時選擇項目的重要原因。

　　嶺南天地的定位是文化和藝術(shù)、旅游、商業(yè)、休閑中心。嶺南天地和其他商業(yè)項目不同，大家都講差異化經(jīng)營，我想佛山本身的文化元素就是最好的差異化，是沒有任何人可以復(fù)制的。

　　當(dāng)然，文化和藝術(shù)有一個問題，應(yīng)該要怎么和商業(yè)結(jié)合？我覺得這是一個互動的關(guān)系。文化和藝術(shù)是需要錢去投入的，所以我們現(xiàn)在先做好商業(yè)項目。商業(yè)項目做好了，才有更多的文化藝術(shù)方面的投資。

　　但是反過來，文化藝術(shù)能夠提高我們整個商業(yè)項目的品味，能夠提高人流，增加項目的獨特性，也能夠變成我們商業(yè)項目很獨特的一個地方。

　　現(xiàn)場提問：從去年底到今年初有很多購物中心都進行了業(yè)態(tài)的調(diào)整，增加體驗式的業(yè)態(tài)，嶺南天地這方面大概的比例是多少？

　　鄒郁：天地系列產(chǎn)品有其特殊性。因為天地系列是一種開放式的街區(qū)，開放式街區(qū)相對而言餐飲比例會更大一些，這是業(yè)態(tài)造成的。我們現(xiàn)在餐飲比例占70%左右，這是非常正常的比例。

　　但是還會引進一些國際連鎖品牌，我們設(shè)立了很高的門檻。

　　電商沖擊是大家都回避不了的一個課題。應(yīng)對電商沖擊，大家都知道要增加體驗性項目，但是能不能做到呢？十年前還沒有電商沖擊的時候我們已經(jīng)做了上海新天地，我們做到了。

　　現(xiàn)場提問：如果想讓游客在嶺南天地停留更長的時間，酒店元素很重要，上海新天地里面有三家五星級酒店聚集。我看到嶺南天地只有一家馬可波羅酒店，你們會不會引進更多的國際酒店品牌？

　　鄒郁：這是我們想解決的問題，也是整個佛山商業(yè)項目和整個佛山旅游部門需要共同解決的問題。

　　我們正在努力創(chuàng)造一個環(huán)境，增加多一點體驗和節(jié)目，希望游客不是一下子就走完了，多留一個晚上，這樣旅游蛋糕就會做大。當(dāng)然，旅游僅僅是元素之一，并不是我們的全部。但是酒店是很特殊的，不是我們想要它到一定程度就馬上會到那個程度。現(xiàn)在，馬可波羅酒店還是非常不錯的，入住率大概是60%到70%。

　　我們未來在祖廟對面的地塊還有定位更高端的酒店，品牌暫時沒有確定，因為酒店的品牌，酒店管理團隊有其特殊性，必須要充分的論證考察。我們的動工計劃已經(jīng)定了，大概明年會動工。

　　現(xiàn)場提問：嶺南天地相當(dāng)于大盤操作，舊城改造花的時間比較多，整體要到2020年才能完工，這個對資金的要求非常高，你們在資金方面是怎么考慮的？整個項目的資金來源是哪些？

　　鄒郁：我不同意香港公司就資金來源多一點這個說法，但是肯定對資金的要求是非常高的，特別是大型項目，我們項目總體面積大概在150萬平方米左右。

　　我們的融資渠道無非是幾個方面，第一，我們是上市公司，有上市公司的融資渠道。另外，我們有很多多年累積下來的戰(zhàn)略合作伙伴。

　　最近引進了Brookfield，這個也是我們的融資能力和渠道之一。我們引進的這個Brookfield是全球最大的資產(chǎn)管理公司之一，管理著超過2000億美元的資產(chǎn)。

　　引進Brookfield更看重的是對資產(chǎn)的運營能力，資金是一個商業(yè)項目運營成功的一部分。除了資金要求之外，還有我們整體的設(shè)計能力，嶺南天地的布局是非常到位的，我們花了非常多時間，請了很多國家級大師做規(guī)劃。

　　每一個條件都具備的情況下，我覺得才有可能打造出一個好項目。包括錢，也需要人，需要經(jīng)驗，這個都需要非常多時間的積累。

　　現(xiàn)場提問：今年到目前為止住宅銷售情況怎么樣？大概價位是多少？

　　鄒郁：到目前為止，嶺南天地住宅開發(fā)已經(jīng)到第四期，這個月會推出尚苑，價位大概1.5萬/平方米。這一期可能偏重年輕群體。我們五一節(jié)開放樣板房，我的同事跟我說有4千個房客到場，但是還沒有正式開售，我們希望能夠賣一個滿堂紅。

　　現(xiàn)場提問：住宅的銷售能支持項目的開發(fā)嗎？

　　鄒郁：住宅的銷售當(dāng)然是很大的資金來源，因為項目開發(fā)需要長期的回報，所以我們也是希望能夠做一個長期項目和短期項目的結(jié)合，我相信這個住宅一定會對我們這個項目支持很大。

　　現(xiàn)場提問：去年你們有出售非核心物業(yè)，包括重慶有兩個，差不多貢獻了70億的資金，這個是什么原因？

　　鄒郁：這個是最高層的決策，但是毫無疑問出售非核心物業(yè)，進行資本的運作是非常合理的安排。因為我們公司將資產(chǎn)分為三類，一類叫核心物業(yè)，第二類叫合作物業(yè)，我們占51%以上的股權(quán)，還有一部分是非核心物業(yè)，可以進行出售的。像嶺南天地，上海新天地這種天地系列產(chǎn)品我們不會出售，我們會持有長期經(jīng)營，提升它的價值，因為它的價值提升也帶動了周邊物業(yè)的提升。

　　現(xiàn)場提問：一方面要保護文物建筑，另外一方面要引導(dǎo)人流的走向，設(shè)計一些動線，這個工作是怎么做的？還有二期招商會在一期的基礎(chǔ)上有哪些變化？

　　鄒郁：我們所有的東西都是找顧問公司做，包括動線設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計，因為項目附近有兩個地鐵站，有祖廟大街，這是我們?nèi)肆鞯闹饕獊碓粗?。我們設(shè)計的動線是地鐵出口出來，然后經(jīng)過嶺南天地，經(jīng)過零售街，商業(yè)區(qū)域，從一期到二期。

　　希望下一步東華里開了就能夠穿過東華里，然后能夠到烏家莊。這整個一片是一個固定的線路，我們設(shè)計的路線大概在45分鐘左右，是一些參觀性的。

　　這個問題也牽扯到了商業(yè)布局的問題，舉個例子，假設(shè)一個商業(yè)項目一期是每天來十萬人，面積增加一倍，如果人員仍然是十萬人，意味著你每家商戶的消費會減少一半，這個不是一個好的商業(yè)布局。

　　我們的商業(yè)開發(fā)是有戰(zhàn)略性布局的，某些重點位置是必須要有什么商業(yè)業(yè)態(tài)。而且我們開業(yè)的節(jié)奏不會說開了這家就跳過去開另外一家，我一定是開這家，接著下一家，最多隔兩個鋪子，要把這個流程逐步完善。

　　現(xiàn)場提問：招商會不會很難？

　　鄒郁：公司如果給我的任務(wù)是把它填滿，我估計一個月保證100%填滿，一點問題都沒有，只不過我們對品牌有很高的要求。租金是我們最后考慮的，但也不是說你給我租金我們就要你，我們還考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營經(jīng)驗。

　　我們試過有客戶其他條件都滿足，就是經(jīng)營團隊太新了。做商業(yè)項目我敢保證十個新手做生意有八個會失敗，所以不管他投入多少錢，我們怕他失敗，當(dāng)然我們希望他成功。

　　因為他做得不好代表我們整個項目做得不好，所以我們希望他的團隊很有經(jīng)驗，這樣我們才敢要。

　　我們覺得商業(yè)最主要的一個標(biāo)準(zhǔn)就是客戶賺錢，我們業(yè)主賺錢是沒用的?？蛻舨毁嶅X，不管是有大資金支持的，還是來玩票的，只要不賺錢，我相信半年以后就關(guān)門。

　　所以我們想的一切都是為了讓客戶賺錢，客戶賺錢才能交租。而客戶的經(jīng)營一定要按照我們的要求去做，如果達不到我們的要求，我們只好請你離開。有一些事情不能做，因為要保護整體的環(huán)境。

　　現(xiàn)場提問：這么嚴格的條件，從一開業(yè)到現(xiàn)在租戶調(diào)整的比例有多少？

　　鄒郁：我們有一些客戶已經(jīng)到續(xù)約期了，但大部分客戶還沒有到，我們的續(xù)約率在80%到90%，個別客戶會調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：嶺南天地的二期和一期有什么不同？

　　鄒郁：二期會更多的加入娛樂、商業(yè)、零售元素。

　　現(xiàn)場提問：最近提得很多O2O，你們怎么看？

　　鄒郁：我覺得電商沒有人能夠回避得了，但是有幸的是我們嶺南天地的特色所在，所以受到的沖擊會相對少一點。但我們?nèi)匀皇且粋€創(chuàng)新的公司，我們現(xiàn)在已經(jīng)開通了我們的微信平臺、微博平臺，現(xiàn)在我們還在做客戶忠誠計劃，我們希望把微信、微博平臺、客戶忠誠計劃、我們的積分，和我們的引導(dǎo)系統(tǒng)結(jié)合起來。

　　還有我們的微發(fā)令，你在這里可以找到小吃，可以訂餐。因為我們在E地塊有一個項目，在祖廟旁邊的一個地方，大概有8萬平方米左右，希望12月份能夠開業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：嶺南天地總投回報率是多少？

　　鄒郁：這個得看年報，不管怎么說，這是一個很長期的回報，投資額到現(xiàn)在已經(jīng)過百億，要聞這是非常大的一個項目。

　　現(xiàn)場提問：除了找別的公司給你們設(shè)計之外，現(xiàn)在你們也做了很多天地系列的運作，有哪些模式進行總結(jié)沉淀下來的？

　　鄒郁：我覺得最重要的是商業(yè)和文化的結(jié)合，不一定是傳統(tǒng)文化，這是我們天地的根本核心。但是我覺得完全復(fù)制是做不到的，因為每一個城市天地都有它的特色，我們定義嶺南天地就是旅游、休閑、文化、藝術(shù)，它不能100%的復(fù)制。但是開放式街區(qū)是一個模式，有共性在里面。

　　現(xiàn)場提問：你們引進Brookfield主要是給你們帶來資產(chǎn)和管理經(jīng)驗嗎，對你們銷售有什么指導(dǎo)意義？

　　鄒郁：有一個很直接的變化，Brookfield剛剛宣布會請兩位高層過來，其中一位是COO，他會主管日常的運作。

　　當(dāng)然我們有自己的文化，我們希望他們每個人也能夠適應(yīng)中國的文化。既然我們叫文化商業(yè)綜合體，你不了解中國文化也不行。但是他們有多年的商業(yè)管理經(jīng)驗，他們的資產(chǎn)管理水平確實非常高。

　　現(xiàn)場提問：Brookfield是偏向財務(wù)還是其他？

　　鄒郁：資產(chǎn)管理財務(wù)運作是其中一部分，因為資產(chǎn)管理是很高深的一門學(xué)問。舉個例子，如果這邊是一個商鋪，外面擺個柜臺很明顯能夠增加收入，但是你怎么能夠讓你的商業(yè)布局調(diào)整得更合理，收的租金更高。如果你有經(jīng)驗，你可以擺得很合理，讓人更容易看到，你的商業(yè)就增值了，但這只是其中一個方面。

　　包括現(xiàn)在的電商，假如我們商場有很好的WIFI系統(tǒng)和空調(diào)，你為什么不坐在這里享受。我們這套WIFI系統(tǒng)可以和所有的電商平臺都很好的結(jié)合起來，比如說定位，尋找你需要的商品等等，這都是資產(chǎn)管理方面的內(nèi)容，最核心的是提升價值。

（發(fā)稿：武瑾瑩、見習(xí)編輯黃銀橋審校：楊曉敏）