剛需促銷(xiāo)撐市、高端啞火空窗，今年廣州樓市下行特點(diǎn)的背后實(shí)際上是供求、政策與資金狀況的多方影響。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 繼成色黯淡的“金三銀四”后，“五一”小長(zhǎng)假的樓市表現(xiàn)也并未提高市場(chǎng)信心。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)54城“五一”期間住宅總簽約套數(shù)9887套，同比去年下降幅度達(dá)32.5%，其中一線城市假期三天合計(jì)簽約1046套，同比下降40%。但相對(duì)北京、上海及深圳的成交下降幅度，廣州樓市五一表現(xiàn)卻顯得不溫不火。

　　根據(jù)廣州陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月1日-3日，廣州全市十一區(qū)共網(wǎng)簽404套一手住宅，同比上漲6.8%，網(wǎng)簽均價(jià)14015元/平米，同比下降7.9%，量漲價(jià)微跌。

　　然而，在“五一”成交平穩(wěn)表現(xiàn)的背后，剛需靠促銷(xiāo)撐市、高端面臨啞火卻似乎成為廣州樓市的整體特點(diǎn)。有分析指出，盡管廣州樓市尚未出現(xiàn)大范圍降價(jià)，但政策的持續(xù)、觀望情緒的加重和偏緊的房貸政策都將讓房企在二、三季度面臨更大的降價(jià)壓力。

　　剛需促銷(xiāo)與豪宅空窗

　　“五一”期間，雖然不見(jiàn)大幅降價(jià)，但廣州不少樓盤(pán)紛紛采取包括分期首付、特價(jià)優(yōu)惠等種種促銷(xiāo)手段。萬(wàn)科廣州旗下四盤(pán)便是促銷(xiāo)走量的發(fā)起者之一。

　　據(jù)了解，黃金周期間，萬(wàn)科廣州在售四個(gè)樓盤(pán)萬(wàn)科峯境、萬(wàn)科東薈城、萬(wàn)科歐泊及萬(wàn)科蘭喬圣菲都推出特惠單位。其中，位于蘿崗的萬(wàn)科東薈城“五一”特價(jià)單位均價(jià)為14000-15000元/平，較此前的16000-17000元/平便宜近2000元。

　　今年以來(lái)網(wǎng)簽均價(jià)20000-21000元/平的番禺萬(wàn)科歐泊則以16000-18000元/平的價(jià)格推售特惠單位，而位于白云新城的高端項(xiàng)目萬(wàn)科峯境去年開(kāi)盤(pán)售價(jià)40000元/平，日前的特惠價(jià)降至30000-35000元/平。

　　除去在售樓盤(pán)的促銷(xiāo)，新盤(pán)也傾向低姿態(tài)入市。“五一”期間號(hào)稱去化九成的蘿崗新盤(pán)新福港鼎峰帶裝修均價(jià)19000-21000元/平，該盤(pán)低于23000元/平吹風(fēng)價(jià)的價(jià)格是高成交的一大影響因素。此外，新福港鼎峰在付款方式還提供了“最低一成首付”優(yōu)惠，首套房買(mǎi)家三成首付款可在三個(gè)月內(nèi)分三期支付。

　　縱觀廣州“五一”小長(zhǎng)假樓市，銷(xiāo)售較好的樓盤(pán)絕大部分是以促銷(xiāo)手段為策略主導(dǎo)的剛需項(xiàng)目。5月1日-6日，廣州銷(xiāo)售套數(shù)排行前十中均價(jià)低于15000元/平的樓盤(pán)占據(jù)八位，成交主力是以中海譽(yù)城、保利花城等代表的郊區(qū)剛需盤(pán)。

　　剛需靠促銷(xiāo)，高端則面臨啞火。根據(jù)陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)，2014年1-4月，廣州全市網(wǎng)簽均價(jià)僅有3月單月超過(guò)15000元/平，且當(dāng)月實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽的僑鑫匯悅臺(tái)、保利天悅、富力東山新天地等一批均價(jià)50000-100000元/平的高端項(xiàng)目多為滯后簽約。

　　合富輝煌首席分析師黎文江分析指出:“3月實(shí)現(xiàn)簽約的豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)際是去年底至今年初的成交，今年一季度至今整體高端產(chǎn)品成交實(shí)際是很不理想的。”

　　黎文江同時(shí)表示，綜合來(lái)看，“五一”樓市的不溫不火正表明廣州市場(chǎng)進(jìn)入不降價(jià)難跑量的境況，“目前大部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有主動(dòng)降價(jià)的意愿，但是在房貸政策不放松，觀望情緒繼續(xù)加重的情況下，接下來(lái)二、三季度降價(jià)壓力會(huì)更凸顯。”

　　剛需促銷(xiāo)撐市、高端啞火空窗，今年廣州樓市下行特點(diǎn)的背后實(shí)際上是供求、政策與資金狀況的多方影響。

　　未來(lái)降價(jià)壓力

　　過(guò)去一直被稱為一線城市“房?jī)r(jià)洼地”的廣州，2013年樓市成交的火爆被稱之為“補(bǔ)漲”。但進(jìn)入2014年，廣州房?jī)r(jià)整體漲幅已趨平，甚至部分區(qū)域和樓盤(pán)有下降趨勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度廣州一手住宅網(wǎng)簽16194套，同比下跌40%，均價(jià)13833元/平方米，同比微跌2.5%。而4月一手住宅網(wǎng)簽為5195套，同比下跌7.5%。

　　目前廣州樓市中促銷(xiāo)手段已經(jīng)成為主導(dǎo)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，4月份廣州樓市共有17個(gè)樓盤(pán)推出了“零首付”或“低首付”促銷(xiāo)，包括保利、時(shí)代地產(chǎn)、祈福集團(tuán)在內(nèi)的多家房企都打出了“零首付”口號(hào)。

　　但市場(chǎng)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，“零首付”優(yōu)惠對(duì)剛需買(mǎi)家并沒(méi)有太大實(shí)際意義，對(duì)樓市的帶動(dòng)效果也有限。

　　合富輝煌首席分析師黎文江分析指，“外地人士三年社保的限購(gòu)政策和'穗六條'出臺(tái)后明確的二套房七成首付很大程度上是限制了投資和改善型客戶，零首付主要是開(kāi)發(fā)商希望能帶動(dòng)改善和投資型買(mǎi)家，而剛需買(mǎi)家面臨的最大問(wèn)題實(shí)際是房貸。”

　　“房貸從緊、放款時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)房貸利率上浮也增加了剛需買(mǎi)家每月還貸的壓力”，據(jù)了解，目前廣州已告別房貸利率優(yōu)惠，多家銀行房貸利率已經(jīng)上浮至10%。

　　投資和改善型買(mǎi)家被“限外令”、二套房高首付所制，剛需買(mǎi)家則因房貸而購(gòu)買(mǎi)力受困，黎文江認(rèn)為，廣州樓市目前及未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)都將陷入此種情況，房企二、三季度將面臨更大的降價(jià)壓力。

　　“目前開(kāi)發(fā)商沒(méi)有做降價(jià)主要是短期資金沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，但如果市場(chǎng)長(zhǎng)此以往，庫(kù)存積壓之下競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，二、三季度降價(jià)跑量很大可能會(huì)出現(xiàn)。”