根據(jù)我們這些年對(duì)沈陽(yáng)的研究，還有在沈陽(yáng)做的一些項(xiàng)目，關(guān)于沈陽(yáng)的城市發(fā)展給沈陽(yáng)提一個(gè)問(wèn)題，或者出一個(gè)主意。

　　高志：我想就著陳老師剛才這個(gè)話題，來(lái)講講沈陽(yáng)的城市發(fā)展的問(wèn)題。給我這個(gè)題目，我覺(jué)得這題目也太大，十分鐘講城市發(fā)展也是不可能的事。那么，我就想根據(jù)我們這些年對(duì)沈陽(yáng)的研究，還有在沈陽(yáng)做的一些項(xiàng)目，關(guān)于沈陽(yáng)的城市發(fā)展給沈陽(yáng)提一個(gè)問(wèn)題，或者出一個(gè)主意。

　　第一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在沈陽(yáng)咱們這次會(huì)議主要是講沈陽(yáng)的城市發(fā)展和沈陽(yáng)的所謂城市商業(yè)問(wèn)題，那我們看一下，沈陽(yáng)從50年代到70年代，它整個(gè)的城市發(fā)展是以政府為主導(dǎo)的，所有的商業(yè)都是大型國(guó)企為主；然后從80年代到90年代經(jīng)濟(jì)放開(kāi)以后，它還是以傳統(tǒng)的商貿(mào)為主；然后從90年代到2008年以前，開(kāi)始進(jìn)行了升級(jí)的百貨，那么沈陽(yáng)當(dāng)時(shí)的第一個(gè)mall，叫興隆大家庭，以及太原街的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；2008年以后出現(xiàn)了像恒隆廣場(chǎng)、大悅城，恒隆廣場(chǎng)是香港著名的一個(gè)大型的商業(yè)，也是國(guó)內(nèi)現(xiàn)在叫得非常響的或者效益非常好的高端的商業(yè)進(jìn)入沈陽(yáng)。

　　所以，沈陽(yáng)商業(yè)從它的城市發(fā)展來(lái)講，它是滿足沈陽(yáng)城市這個(gè)市的內(nèi)容。過(guò)去我們講沈陽(yáng)叫有城無(wú)市，我覺(jué)得沈陽(yáng)真正發(fā)展起來(lái)是2008年以后，但是發(fā)展的速度就像剛才陳老師講的，有點(diǎn)出乎所有人的意料。沈陽(yáng)我們得到的數(shù)據(jù)，是已經(jīng)進(jìn)入了全中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)建筑總量前三名，而沈陽(yáng)城市綜合實(shí)力排在全國(guó)第14或15位，但沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量已經(jīng)進(jìn)入了全國(guó)的前三名。所以，沈陽(yáng)應(yīng)該說(shuō)這些年已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，特別是沈陽(yáng)大家知道有一個(gè)很大的商場(chǎng)華府新天地，這個(gè)項(xiàng)目也是我們做過(guò)考證和考察，這個(gè)項(xiàng)目從它的建筑本身來(lái)講已經(jīng)達(dá)到國(guó)內(nèi)的絕對(duì)一流，我覺(jué)得在國(guó)際上也是數(shù)得著的，恒隆廣場(chǎng)這都不用說(shuō)了。

　　那么從我們目前來(lái)看，它的發(fā)展歷程，它開(kāi)辟比較早，但是這些年發(fā)展比較快。另外，沈陽(yáng)2012年以后人均GDP已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)美元。大家知道在國(guó)際上公認(rèn)的超過(guò)一萬(wàn)美元的時(shí)候，應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)國(guó)際水平的商業(yè)發(fā)展中心。那么據(jù)我們所知，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在沈陽(yáng)已經(jīng)建了四個(gè)中心，那么LV、古奇等一線品牌在沈陽(yáng)也早已經(jīng)出現(xiàn)了。應(yīng)該說(shuō)沈陽(yáng)商業(yè)發(fā)展得很好，也就是說(shuō)沈陽(yáng)過(guò)去有城無(wú)市的局面正在改變。

　　沈陽(yáng)分成三個(gè)市級(jí)的主要商圈，還有三個(gè)次級(jí)的主要商圈，有太原街、中街、金廊，然后次級(jí)的有鐵西、北行、奧體。

　　現(xiàn)在我們看一下，沈陽(yáng)可能我們最擔(dān)心的是金廊。我是阜新人，沈陽(yáng)也算是沾得上邊，也來(lái)過(guò)很多次，在沈陽(yáng)做過(guò)很多項(xiàng)目，這在三四年前都是一個(gè)不可想象的事，不知道怎么樣一夜之間就開(kāi)始堵車(chē)，而且堵得很?chē)?yán)重。問(wèn)題出在哪里？我覺(jué)得金廊工程是有重大的作用的。所以我建議，各位開(kāi)發(fā)商朋友，如果要是在青年大街上做商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，一定要好好考慮一下怎么樣避免這個(gè)問(wèn)題。

　　那么，沈陽(yáng)給大家看一個(gè)圖，我們所調(diào)查的光金廊從2000—2010年就十五個(gè)項(xiàng)目，最近從2012—2014年又增加了12個(gè)項(xiàng)目。隨便說(shuō)說(shuō)大概就有三十幾個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目。大型的商業(yè)項(xiàng)目看看是個(gè)什么結(jié)果？我們先一陣子一直在做渾南的改造，那么毫無(wú)疑問(wèn)的看，這是我們所謂的青年大街，然后上面是北陵商圈，下面是我們所謂的CAD，然后再往下是CCD，從彩電塔和五里河公園的文化核心，然后再就是渾南了。

　　但是這里有一個(gè)問(wèn)題，我們發(fā)現(xiàn)這全長(zhǎng)17公里，而我們大量的重點(diǎn)的商業(yè)布局都在這條街上。青年大街據(jù)我了解，應(yīng)該是沈陽(yáng)的主要交通干道，可是現(xiàn)在青年大街變成有三十多個(gè)大型的商業(yè)建筑以上。它就出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，就是把商業(yè)街區(qū)和沈陽(yáng)的南北交通所用的大動(dòng)脈兩者重合了。為了說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，我給大家看一個(gè)圖，這個(gè)圖是我們研究的一個(gè)結(jié)果，我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是青年大街上主干道單向客流量達(dá)到1.5—2.4萬(wàn)人次，單向車(chē)流量為2000—2500輛/小時(shí)，這是去年的數(shù)字。自行車(chē)最快，12公里/小時(shí)，汽車(chē)不到20公里，局部地區(qū)只有5公里。在主要的交叉路口，上下高峰，東西向大概250米左右，南北向最大310米左右，車(chē)輛平均延誤時(shí)間93.1秒，當(dāng)時(shí)我們做項(xiàng)目的時(shí)候做了現(xiàn)場(chǎng)的測(cè)量。而這樣的數(shù)據(jù)，沈陽(yáng)的交通現(xiàn)在已經(jīng)是擁擠不堪了。

　　什么原因？我們看一下。大家看這是北京的長(zhǎng)安街，大家好好想一想，北京的長(zhǎng)安街上有沒(méi)有大型的商業(yè)建筑？有沒(méi)有大型的購(gòu)物中心？上海的外灘有沒(méi)有？曾經(jīng)有過(guò)，但是已經(jīng)消失若干年都沒(méi)有了?，F(xiàn)在我很擔(dān)心，青年大街有這么多的大型商業(yè)，而青年大街又是連接沈陽(yáng)南北方向的主要交通干道，這個(gè)主要的交通干道和它的商業(yè)街區(qū)嚴(yán)重的重復(fù)，怎么辦？咱們看看北京和上海，這是北京的金融街，這是北京的西單，王府井東單，他們的商業(yè)區(qū)是和主要的交通干道呈一個(gè)垂直的關(guān)系，也就是說(shuō)如果沈陽(yáng)大型的商業(yè)建筑能夠沿著青年大街橫向的來(lái)處理，交通干道是高速，到我們商業(yè)街區(qū)就是低速，商業(yè)街區(qū)總希望人運(yùn)行的速度慢，要不然你賣(mài)誰(shuí)東西，如果是交通干道你總希望快點(diǎn)，但是很遺憾沈陽(yáng)這兩件事做到一塊去了。我說(shuō)的意思，就是大家好好考慮在金廊商圈建設(shè)我們商業(yè)建筑的時(shí)候怎么考慮的問(wèn)題。