　　李巖：平穩(wěn)的城鎮(zhèn)化化沈陽房地產之間的關系，這個話題也非常大，確實現(xiàn)在新一屆政府工作報告里面對于城鎮(zhèn)化的解讀，就是改變以往過去那種求大、求全、求快的方式，更多的去注重城市中心的發(fā)展。但其實，因為陳淮先生和歐陽捷先生可能都不是沈陽人，也在沈陽時間不長，那沈陽那個地方的情況還是挺有意思的，因為沈陽確實擁有一個龐大的人口基數(shù)，一千萬。而且沈陽單城市的中心效應非常明顯，它周邊還是有十幾個中小城市。

　　我想就這個問題想先請問一下陳淮先生，在這樣一個沈陽單中心的城市發(fā)展下，而且是一個發(fā)展非常不均衡的狀態(tài)下，這個平穩(wěn)的新型的城鎮(zhèn)化在沈陽以及在遼寧又該如何落地呢？

　　陳淮：首先，沈陽我并非那么不了解，早在亞洲金融危機之前，我那個時候在國務院發(fā)展研究中心調研老工業(yè)基地，那個時候遍地大學，沈陽晚上八點以后街上就冷冷清清，很多下崗職工沿街賣一點小吃或者是針頭線腦，我還記憶猶新，今天我們的沈陽和過去不一樣了。

　　第二層意思，也別光站在沈陽看沈陽。城市群建設是中國當前城市化中一個重要的節(jié)點，重要的方式，并不只是中國或者沈陽一體化，鄭汴一體化，西咸一體化。

　　最近中央又推京津冀一體化的問題，大家也在關注，實際上這和改革密切相結合。我舉一個廣州和佛山，本來一體化是大家的共識，是重新分工城市發(fā)展格局，但是誰為核心？佛山說，干脆把廣州并佛山得了，恐怕我們主持人剛才的問話中也有類似的意思，實際我們這個城市群最大的特點就是和武漢不一樣，湖北中部六省唯一大的省會城市武漢，但是武漢是一個老工業(yè)基地，應該說在中國近代史上如果不是陰差陽錯，武漢應當是上海現(xiàn)在的地步。大家肯定聽說過京漢鐵路，為什么當初洋務運動把機械業(yè)務引入到中國第一個是湖北，但是湖北的城市群建設和沈陽相比最大的缺點，就是周圍沒有任何可以支撐的中等規(guī)模城市，我以為沈陽最大的優(yōu)點在于：它不是像你剛才說的周邊有一片中小城市，是有一批有產業(yè)實力和歷史發(fā)展傳統(tǒng)，并且已經形成城市規(guī)模的中等規(guī)模城市。這樣說才合適。

　　而且它們的距離，和基礎設施的連接程度，使人們未必要住在沈陽，住在本溪和住在沈陽有很大的區(qū)別嗎？目前沒有。當然，住在天安門廣場旁邊和住在北京城還是有區(qū)別的。簡單說，我們在這個城市群建設最好的基礎恰好是因為它旁邊有一批中等規(guī)模城市。把沈陽硬要作為核心來擴張，我以為恐怕未必是合適，因為沈陽本身自身城市的功能分區(qū)，在歷史形成就有很多缺點大于優(yōu)點的地方。所以，恐怕這個同城化我們在和城市功能分區(qū)，與很多城市功能的外化相結合。

　　城市建設、城市發(fā)展是中國一個最重要的經濟節(jié)點。我們處在工業(yè)化、城市化，這兩個詞都是固定資產大規(guī)模形成的時期。

　　我們研究城市化，我看東北沈陽這一帶是最有希望的，比起我剛才講到的同城化問題的其他地方來說，基礎更好。

　　第三，別以主觀思想代替客觀規(guī)律。也不要貪多。比如，遼寧關于城市群的設計，三個，還有一個沿海城市群說營口到錦州，大連城市群，弄得太多恐怕不可能在一個時期都完成。中國這么大，80年代南海邊我們有一座珠三角，浦東開發(fā)我們有長三角，每十年中國建設有一個城市群已經了不起了，我們有三四十年中國已經非常足夠了，一個省就要搞好幾個城市中心、城市群，我想這恐怕是太過主觀設想。

　　李巖：感謝陳淮先生。

　　但是確實在實際的過程里面，因為我相信臺下在座有很多都是在沈陽做房地產開發(fā)的老總，包括在我們這個行業(yè)里面，但是說就是因為沈陽在經濟、教育、醫(yī)療各方面領域里邊單一的集聚，所以目前來講它對周邊的中小城鎮(zhèn)或中小城市的影響和吸引是非常大的，而且確實現(xiàn)在三線城市整個的房地產發(fā)展還是非常的不均衡，跟沈陽拉開的距離非常大。那這里還是有請歐陽捷先生，結合新城控股，在整個實際城市化發(fā)展里邊，然后結合您對沈陽的了解，也希望幫我們出一出主意和想法。

　　那么，您贊同剛才陳淮先生所說的嗎？還是說在他的觀點上還有一定的豐富和延展？

　　歐陽捷：今天這個角色好像跟原來觀點提供的不太一樣，我原來以為是讓我當一次記者，以前都是被人問，那這次可以有機會多問問陳先生，不過你既然提出這個問題，我想這樣簡單說，我們把更多的機會留給陳教授。

　　關于樣，我的觀點跟陳教授有相同，也有不同點。

　　整個遼寧，沈陽、大連是雙核城市。武漢是單核城市，武漢每年的城市人口流動量在18.5萬人，沈陽大概是10萬人左右，當然這10萬人，這個數(shù)據變化是比較奇怪的，因為我們看到沈陽在2011年的時候是800多萬人口，2012年常住人口變成700多萬，現(xiàn)在統(tǒng)計是824萬，所以它大概是10萬人左右。

　　那么它人口的聚集程度，為什么會比武漢??？因為大連分化了。所以我們講，單核城市是一個推動效應，比如說四川省，四川省在普查期間，它的人口數(shù)是凈流出300萬，與其同期成都市人口凈流入286萬，也就意味著除了成都以外的四川省所有城市人口下降585萬，說明什么問題？說明成都的人口聚集效應非常明顯。

　　但是沈陽跟大連成為了遼寧雙核城市，因此它的聚集效應是遞減的。那么這種情況下，城市化的進程與剛才陳教授講的大的方向無異，但是它的效益可能會比像武漢、成都這種情況要小。這是一個方面，從人口角度。

　　第二方面，供求關系。一個是需求，另外一個就是供應。整個遼寧，沈陽的供應量李先生比我可能更清楚，供應量是非常的巨大，我們就看庫存，從2010、2011、2012、2013年這四年時間，每年的供應量基本上是超出我們的銷售量的400萬，去年供應是1800萬方住宅，銷售是1400萬方，那么這個邏輯就是每年都存在庫存累積，累積到一定時候就導致沈陽現(xiàn)在的房價上不去。

　　所以，經濟上最基本的規(guī)律是供求關系。這是我簡單說這么一個，對沈陽的認知。

　　當然，我們看到沈陽還有一個重大問題，我們之前沒有談到的，大家沒有談到商業(yè)，就是沈陽的商業(yè)發(fā)達程度上我覺得是值得關注的一個問題。待會兒我們可以去探討。

　　那么，借這個機會我來接著問問陳教授。目前，野村證券最近對房地產的分析比較多，預期房地產的拐點會提前到今年三、四季度，而且談到了政策可能會進一步放松。那么我想請問一下陳教授，關于限貸的放松、降準的可能性會有多少？

　　陳淮：如果這是一個年輕女記者說的話，我不奇怪。如果是野村證券說的話，我以為它太不專業(yè)了，極其的不專業(yè)。

　　第一不專業(yè)，是拐點這個詞。拐點在數(shù)學意義上不是由升到降或者由降到升，希望我們遼沈晚報也不要再把這個詞用錯。拐點是所謂的加速上升到減速上升的轉折，你開汽車的時候從每小時80時速公里踩下油門，然后時速不斷提升120、140，你松開油門車還是在往前走，而它的時速是從140減到120，這個轉折點叫拐點。

　　如果說房地產的拐點，那么我們房價加速上升、加速上升的拐點已經出現(xiàn)了若干次，不是即將到來，已經出現(xiàn)了若干次，不管是世界金融危機之前還是之后，還是2013年的國五條。這是第一。

　　第二，關于中國房地產市場崩盤之說，我們已經聽了十年了，這些預測沒有一個符合中國的國情的。比如說，日本步美國之后已經全面完成了它的人口的城鄉(xiāng)分布結構，分布結構也相對穩(wěn)定，而中國正處在人口遷徙，究竟人口向沈陽集中，還是更多的把沈陽的功能向周邊的城市分散，還處在一個變化的未知過程，恐怕不像有人說得那么簡單崩盤。沈陽告訴你明天后天房價都必跌無疑，也不可能沈陽的老百姓都搬馬路上住去，把房子往外賣，等到更便宜的時候買回來。

　　是不是因為房地產市場調存準率，我想這兩個沒有因果關系，至少從目前看，我們沒有看到短期的調整貨幣政策，包括降存準或者降息。因為到兩會的時候，李克強總理還反復，我剛才講了上下線，他說只要經濟運行在我所設定的上下線之間，我就不出政策，特別是不出刺激性政策。

　　但是我們也能注意到兩點，一個是在政府工作報告兩會結束，他對今年經濟的增速表達了直言不諱的擔心，他字里行間、言談話語之間，中國沒有一定的GDP增長速度還真不成。強調了他對就業(yè)、對銀行業(yè)、中央政府和地方政府的財政收入，以及基礎重工業(yè)的影響，我們東北遼寧沈陽周邊地區(qū)是個重工業(yè)密集地區(qū)，2013年房地產購銷兩旺并沒有給我們的煤炭、水泥、鋼鐵、玻璃等這些重化工業(yè)帶來多大的影響，反而這些行業(yè)仍然是一個極端困難的格局。所以我認為，今年慎重的對經濟做出一些微調的可能性是存在的，但是這個角色不會因為房地產而生，第二也不會對房地產有多大的影響。

　　最后一層意思，我希望我們的開發(fā)商，今天我們討論房地產，希望我們開發(fā)商企業(yè)整明白一件事，別以為現(xiàn)在的貨幣供給是一個偏冷或者是嚴寒，現(xiàn)在是很溫暖的夏天。如果這個氣侯你都指著再給你加一件棉襖，政府再支持你你才能活，那你干脆退出江湖算了。我跟你這么說，1996年，江澤民抓通脹那個時代，我們一年期存款利率，或者叫做中國式的基準利率是14.98%，當年這個同指標基準利率是3.25%。你說，我們現(xiàn)在的貨幣政策利率處在高水平、中水平還是低水平。所以，我希望我們把這個貨幣政策它的活動區(qū)間有一個明確的了解。

　　另外，貨幣政策是一個靈活多變，在一個月、半年之內可以多次反復變化的，每年準存率17次升息，所以貨幣政策是一個靈活多變的看天穿衣服的。

　　最后，這個貨幣政策我估計今年會比較慎重行使，因為主要是國際大國的貨幣政策方向不定，我們通脹通縮還不敢輕易下藥，你覺得有點血壓低了自己升壓吧，結果你剛吃上血壓升上去了。因為個通脹通縮的指數(shù)權一多半不在我們手里頭，所以今年的大夫在通脹通縮貨幣政策的下藥他會非常謹慎，輕易的不會開方子。

　　李巖：陳淮先生最后的主要觀點，就是打鐵還需自身硬，適者生存。我們再次用掌聲感謝陳淮先生和歐陽捷先生。

（審校：勞蓉蓉）