資金壓力是一方面，面對(duì)杭州市場(chǎng)低迷，今年如何爭取達(dá)到150億元的目標(biāo)也是濱江須直面的難題。

觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬  最新出爐的銷售數(shù)據(jù)顯示，一季度杭州主城商品房成交5276套，創(chuàng)4年新低也同比跌52.6%。

在此背景下，杭州龍頭房企濱江集團(tuán)于4月9日下午舉辦網(wǎng)上業(yè)績說明會(huì)上表示，2014年銷售目標(biāo)確保130億元，爭取達(dá)到150億元，并計(jì)劃以銷售金額的50%用于新增土地儲(chǔ)備。

而據(jù)此前數(shù)字顯示，2013全年濱江集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額(含協(xié)議金額)136億元，其中代建管理經(jīng)營合同金額11億元。

然而值得注意的是，濱江2013年毛利率大幅下滑14.6個(gè)百分點(diǎn)到30.5%。濱江財(cái)務(wù)總監(jiān)沈偉東稱，一方面是行業(yè)整體利潤水平合理回歸，另一方面是公司2012至2013年為應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控實(shí)施戰(zhàn)略性銷售的項(xiàng)目在2013和2014年度進(jìn)入結(jié)算期。

沈偉東所指戰(zhàn)略性銷售項(xiàng)目為2012至2013年銷售的金色黎明一期·曙光之城以及紹興星城大廈等。"項(xiàng)目都屬于性價(jià)比較高的樓盤，利潤相對(duì)較低，使平均利潤率有所下降。"

同時(shí)濱江董事長戚金興也在業(yè)績會(huì)上指出，"在保持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)定狀況下，會(huì)增加代建項(xiàng)目收益和生活房產(chǎn)的租賃收益。"

資金壓力

公開數(shù)據(jù)顯示，2013年濱江在杭州拿下3幅地，總金額達(dá)67.65億元，占其總資產(chǎn)比例的17%左右，位列杭州知名房企之首。在拿地金額巨大同時(shí)，其土地的平均樓面已經(jīng)超過13400元/平方米。

業(yè)內(nèi)分析指，若杭州市場(chǎng)房價(jià)持續(xù)低迷，投資比例大同時(shí)拿地樓面價(jià)高的濱江集團(tuán)將承受不小壓力。

對(duì)此戚金興回應(yīng)稱，3幅地塊并非是濱江獨(dú)自擁有，權(quán)益部分僅為38億多，占總資產(chǎn)比例不到10%。

而對(duì)杭州樓市低迷狀況，一季度主城區(qū)成交創(chuàng)四年來新低，戚金興表示對(duì)杭州樓市預(yù)期總體還是謹(jǐn)慎看好，"局部區(qū)域可能有波動(dòng)，但我們這三幅地塊(所處區(qū)域)還是比較穩(wěn)定的。"

濱江2013年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其賬面現(xiàn)金52億元，較年初減少12億元，短債缺口擴(kuò)大至19億元；凈負(fù)債率83%，較年初降低6個(gè)百分點(diǎn)。

中投證券李少明分析認(rèn)為，濱江短期償債壓力有所上升，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。同時(shí)由于凈負(fù)債比例高達(dá)83%，中信建投證券也在研報(bào)中指出，從濱江長期財(cái)務(wù)杠桿看，凈負(fù)債率較12年略有下降，但仍處于高位，財(cái)務(wù)狀況仍存改善空間。

事實(shí)上，就在濱江公布2013年報(bào)數(shù)據(jù)同日，濱江還發(fā)布一則公告指，將減少公司全資子公司上虞濱江城市之星置業(yè)有限公司注冊(cè)資本金4.95億元。在減資完成后，城市之星公司注冊(cè)資本金將減至1000萬元，公司仍持有城市之星公司100%的股權(quán)。

該舉措被認(rèn)為是資金臨壓下的資金騰挪，而這也并非是首次。2013年7月，濱江就對(duì)旗下兩個(gè)全資子公司進(jìn)行減資共計(jì)14.85億元，以紓緩緊繃的資金鏈。某財(cái)稅專家彼時(shí)解讀稱，通過減資既不會(huì)有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也免去了資金往來手續(xù)麻煩。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

資金壓力是一方面，面對(duì)杭州市場(chǎng)低迷，今年如何爭取達(dá)到150億元的目標(biāo)也是濱江須直面的難題。

據(jù)戚金興介紹，今年竣工的項(xiàng)目有城市之星余盤、萬家星城余盤、湘湖壹號(hào)一期、凱旋門、曙光之城、衢州月亮灣、金華金色藍(lán)庭。

戚金興稱，今年濱江的重點(diǎn)會(huì)放在開發(fā)時(shí)間上的突破和營銷方式上的突破。

而據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，一季度濱江銷售額僅不到20億元。其續(xù)表示，隨著二季度濱江推盤節(jié)奏將逐步加快，預(yù)計(jì)全年銷售有望超過130億。

地產(chǎn)銷售之外，濱江在嘗試其他業(yè)務(wù)方向。李少明分析指，近幾年來，隨著全國性品牌房企紛紛進(jìn)入杭州市場(chǎng)，一定程度上擠壓了濱江的發(fā)展空間，且濱江作為區(qū)域性民營房企，在資金比拼方面不具有優(yōu)勢(shì)。

"濱江的核心優(yōu)勢(shì)在于多年來在杭州區(qū)域樹立的品牌影響力，公司力求借此實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，一是加大合作開發(fā)力度，操盤但不控股，二是大力拓展代建業(yè)務(wù)。"

在業(yè)績會(huì)上，戚金興不止一次強(qiáng)調(diào)，"尋找一些可持續(xù)發(fā)展的領(lǐng)域，如養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、旅游等一些相關(guān)的行業(yè)。"

據(jù)董秘李淵介紹，公司對(duì)未來的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎看好觀點(diǎn)，在積極保持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，積極開展代建管理和投資性地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，增加新的利潤增長點(diǎn)。

不過濱江2013年136億銷售額中僅有11億元是來自代建管理經(jīng)營合同，其中累計(jì)代建管理135萬平方米，簽約代建管理費(fèi)用6億元。

按照濱江早前公布的計(jì)劃，未來三年內(nèi)代建業(yè)務(wù)銷售總額預(yù)期達(dá)到100億元。

"加大合作開發(fā)及管理輸出力度，向'輕資產(chǎn)'模式轉(zhuǎn)型，值得關(guān)注。"李少明如是認(rèn)為。