主持嘉賓：廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生；華夏時報副總編輯筆夫先生。

對話嘉賓：卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生；金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士；金地集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)王南先生；第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄先生；德信資本董事長陳義楓先生；高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋先生；世邦魏理仕華南區(qū)商業(yè)服務(wù)部資深董事嚴(yán)思慧女士

韓世同：我們每個嘉賓可能只能講三四分鐘，我們看到臺上主要是兩類人，主要是做金融服務(wù)方面、金融稅務(wù)服務(wù)方面的，以及策劃、物業(yè)管理方面的代表。我剛剛在旁邊參加了《郎眼財經(jīng)》的錄制節(jié)目，他們講到的跟杜女士講的問題，財經(jīng)的問題對房地產(chǎn)的影響還是比較大的。剛剛杜女士的時間不太夠，所以我想請杜女士把金融方面的問題再說一說，說說金融對我們的影響，然后開發(fā)商應(yīng)該怎么應(yīng)對的問題講講。

杜麗虹：那我就接著剛才的演講再說幾句。從2012年開始，中國就在進(jìn)行金融市場化的改革，這個市場化的改革它主要帶來了兩個方面的影響，一個是現(xiàn)在大家討論的比較熱的利率市場化。利率市場化這件事情其實它從國際上來講，它在初期一定會導(dǎo)致利率的上升，然后可能會有一些金融機(jī)構(gòu)由于惡性的利率競爭而破產(chǎn)，出現(xiàn)這樣的一些風(fēng)險，然后整個市場的利率才回歸到一個理性的水平，所以應(yīng)該說利率市場化這件事情，無論是在國內(nèi)還是國外，它可能初期的表現(xiàn)都是資金成本的上升。只是說中國今天是利率市場化加上了一個互聯(lián)網(wǎng)金融，它就把這件事情變得更快樂。因為美國從1976年開始推利率市場化，但是它是到1987年的時候才有儲貸危機(jī)的爆發(fā)，才引發(fā)了市場風(fēng)險，因為它那時候沒有互聯(lián)網(wǎng)金融。但今天中國有了一個互聯(lián)網(wǎng)金融，所以可能所有的事情發(fā)生得會更快，但是原理應(yīng)該都是一樣的。這是一個方面。它對地產(chǎn)商的影響我剛才也說到了，一個是我們的資金成本在上升，一個是我們現(xiàn)在想借到長期的錢更難了，因為短期的收益率就已經(jīng)很好了。所以大家不愿意把長錢借給你，這是一個方面的影響。

金融市場化另外一個方面的影響，有了更多樣化的金融創(chuàng)新的工具，像保險資金推出的各種不動產(chǎn)的投資計劃、債券的投資計劃等等，還有就是之前已經(jīng)有信托公司和私募的地產(chǎn)基金，2012年又有了公募的基金公司，它的子公司可以設(shè)立專項的資產(chǎn)管理計劃，做各種不動產(chǎn)金融的產(chǎn)品，證券公司做資產(chǎn)證券化的門檻也放開了，去年有一單海印股份做的商業(yè)地產(chǎn)的不動產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。這個證券化產(chǎn)品的特點就是，它的期限要相對長一點，它最長可以到5年，當(dāng)然它是要求成熟的資產(chǎn)，而且是不能附帶抵押或質(zhì)押權(quán)力的。還有就是像現(xiàn)在的中信證券等機(jī)構(gòu)都在探索的私募的房地產(chǎn)信托基金，公募的房地產(chǎn)信托基金雖然在說，但是什么時候推出來還不一定，所以現(xiàn)在很多都在做私募的房地產(chǎn)信托基金。這些金融產(chǎn)品中有相當(dāng)一部分都是在圍繞著不動產(chǎn)的，它為改變我們的資金期限結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)提供了選擇。以前地產(chǎn)企業(yè)說地產(chǎn)金融是比較被動的，基本上是有什么工具我就使什么，反正總共也沒幾樣能使的，但是現(xiàn)在你的選擇變得更多了，所以這個時候你就需要主動了解這個金融市場的各種工具，然后去選擇最適合你的工具來使用。因為不同的工具，它的要求、資金期限、資金成本都是不同的，所以你需要去選擇一個最適合自己的金融的工具。最終的目標(biāo)，我個人還是覺得最核心的目標(biāo)是使你的資金來源的期限和你的資金運(yùn)用的期限盡可能縮小兩者的差距。舉個極端的情況，如果你的資金來源的期限都在10年以上，即使明年或者后年中國的地產(chǎn)市場真的崩潰了，你也不怕，因為你能夠頂過這個周期。所以我個人的觀點就是，了解這個金融創(chuàng)新，然后去重新塑造自身的金融戰(zhàn)略，實現(xiàn)一個資產(chǎn)和負(fù)債的期限匹配。

　　筆夫：剛才杜女士的講話我受到的啟發(fā)就是，金融創(chuàng)新、利率市場化的一個長期的利好和短期的利空，就是會使得融資成本上升，長期的利好，我的理解是，它帶來了一個金融資源的重整、再分配。因為我們國家的金融資產(chǎn)都是被銀行壟斷的，現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)企業(yè)如何度過這一段時間的短痛，杜女士也說了一些，我覺得還不夠具體，就是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在到底應(yīng)該怎么做能減少這個短期的成本。下面請林總來回答這個問題。

林木雄：大家好，我是第一太平戴維斯的林木雄，由于時間的關(guān)系，我就簡短地介紹一下。對于利率市場化這個問題我有兩個觀點，前面的專家的觀點我是比較同意的，就是關(guān)于今年流動性的控制方面，我們覺得這個風(fēng)險還是比較大的。第二是關(guān)于目前的金融工具不能目前房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和持有的需求，這個缺口很大，我也是比較同意的。

對于未來的發(fā)展，我想講兩個重點，一個是在交易所上市的房地產(chǎn)基金，我們覺得目前在國內(nèi)已經(jīng)談了好幾年，但是實際上還沒有實操的案例。目前我們手頭上有一些數(shù)據(jù)，全世界目前在交易所上市的房地產(chǎn)基金大概的量是7萬億，單單美國這個市場大概有5萬億，亞太區(qū)有7000億，香港有1400億。關(guān)于如何持有低一點成本的基金，在國內(nèi)還有很大的潛力。香港一個那么小的市場，它其實還不是很成熟的市場，有1700億的房地產(chǎn)基金，我覺得國內(nèi)的市場潛力還很大。第二個是目前國外的房地產(chǎn)私募基金。2013年大概有500多家私募基金在管理國內(nèi)的一些房地產(chǎn)，大概有6000多億，也就是說每家管理的資產(chǎn)只有十多個億，這個數(shù)據(jù)跟國外的一些私募基金相比，它的潛力確實很大。我們現(xiàn)在在國內(nèi)也代表一些國外上市的房地產(chǎn)基金或者是私募基金收購物業(yè)，它隨便一個項目都超過20個億，甚至100億，它們的市場吸納力量，我覺得未來潛力是很大的。這兩塊也可以作為未來發(fā)展的方向，也許一些開發(fā)商或者是投資者也可以從這方面多思考一下。

韓世同：因為林總有事要先離開，我們掌聲感謝。

剛剛林總從國際的咨詢公司的角度提出了一些建議，下面我們聽聽卓越置業(yè)集團(tuán)的張遠(yuǎn)先生的看法，他們是做商業(yè)開發(fā)的企業(yè)，他們在面對目前的金融形勢下，他們房地產(chǎn)融資的對應(yīng)和做法是怎么樣的。

張遠(yuǎn)：其實卓越在中國房地產(chǎn)界可能是比較極端的企業(yè)，我們既不是上市公司，也不是國企，所以融資渠道對我們來講更重要。但是作為一個民營企業(yè)發(fā)展到這個規(guī)模，我們早已接受了利率市場化。不單是我們，包括很多大國企、上市公司，拿資本金買地的情況很少，現(xiàn)在大部分的買地都是市場化運(yùn)營的。所以從買地這個角度來講，我覺得有信托這個橋梁，把銀行的表內(nèi)業(yè)務(wù)做成表外業(yè)務(wù)，這個過程已經(jīng)不可逆了。我們作為開發(fā)商，更關(guān)心的是市場實現(xiàn)的這一塊，我希望金融機(jī)構(gòu)更多的不是創(chuàng)新，而是守約。我們很多的商業(yè)銀行對按揭的政策，對首付的政策經(jīng)常在變，我們很開發(fā)商賣完房子，一堆的資料壓給商業(yè)銀行，其實我們開始是簽了合同的，但是它說沒有額度，就把資料壓在那里。這是市場行為，市場行為要守約，你對客戶是怎么承諾的，你要按照約定來做。中國的銀行靠著它的壟斷賺取高額利潤，它的機(jī)制已經(jīng)是很賺錢的了，現(xiàn)在我就反過來問，你還想賺那么多錢，你投到哪個行業(yè)？除了有相應(yīng)的幾個行業(yè)投資比較保險以外，銀行的資產(chǎn)往哪兒投更安全？如果把這個事情想通了，作為房地產(chǎn)行業(yè)來講，在今年得到的金融上的支持應(yīng)該是更大一些，而不是像現(xiàn)在這樣，銀行想賺更多的錢，把資金用到更需要的地方去，我就不知道你需要到哪里去，你要投到哪里去，哪個實業(yè)適合你投。現(xiàn)在說房地產(chǎn)行業(yè)最好是找直接融資的，直接融資的市場做成這個樣子，今后就算政府放開，房地產(chǎn)可以在股市直接融資，誰愿意投給你？作為金融界的朋友，我覺得更要想一下，你的錢往哪兒投，你賺得更多，你的錢往哪兒投，你收得回去，風(fēng)險更低。如果大家把這個問題都想透了，我覺得金融行業(yè)會走得更準(zhǔn)一點。

筆夫：這么高的收益率投到哪里去，的確是一個問題。下面我這個問題要問給金地集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)王總。我們知道，過去十幾年里面，房子之所以好賣，主要是大家的投資沒有別的地方去投，但是現(xiàn)在有理財，8%的收益率也可以了，就沒有必要再買房子了。像老百姓這種想法，對我們的銷售會不會形成影響？從老百姓心理的角度來說，以前股市也不好，只有買房子是一個比較好投資的機(jī)會，現(xiàn)在這種高收益的理財產(chǎn)品的出現(xiàn)，是不是改變了消費者的習(xí)慣？

王南：我覺得這不是一個金融的話題，這是房地產(chǎn)市場變化的問題?？陀^來說，現(xiàn)在中國一年賣住宅賣10億到11億平方米，這個數(shù)字再往上走應(yīng)該不會走得太多了，但是你說這個數(shù)字會不會往下掉？我們看到有這么多人，有很多剛需，這個需求還是在的。投資或者投機(jī)的需求從限購以后，基本上已經(jīng)很少了，買房的基本上都是需要住的?，F(xiàn)在大部分中產(chǎn)階級誰手里沒有兩三套房子？他也沒有再買房的欲望。而且把買房作為一個投資手段的人已經(jīng)很少了，現(xiàn)在市場上每年10到11億平方米的住宅，基本上都是剛性的需求，但是這個增速也是在減緩?，F(xiàn)在整個中國新成立的家庭，新結(jié)婚的數(shù)量，這個增速也在減緩。如果回答您的這個問題，我覺得投資、投機(jī)的需求肯定會少，但是我們從2011年限貸以后，到后來的限購，可以看到中國由于人口基數(shù)的原因，包括人口紅利的原因，這樣一個市場的需求還會存在一段時間，肯定不會永遠(yuǎn)存在下去。我覺得這是一個市場問題。

筆夫：接下來的提問就有點難了，因為從稅制又回到了金融改革和融資，我都不知道提什么問題。

下面有請德信資本的董事長陳總來談?wù)劇?/p>

陳義楓：地產(chǎn)基金目前規(guī)模還有限，大家可能還不太熟悉，我們德信資本是總部位于深圳，業(yè)務(wù)面向全國的地產(chǎn)基金，我們連續(xù)兩年是全國前十的基金公司，我們也是華南區(qū)唯一一家排名進(jìn)入前10的地產(chǎn)基金。

由于時間有限，我拋幾個觀點出來。第一，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)最好的十年已經(jīng)過去了，現(xiàn)在也不差，過去是黃金十年，現(xiàn)在是白銀十年。但是地產(chǎn)基金的黃金十年剛剛開始，這個觀點是在兩年半以前我再一次大型活動上拋的觀點，業(yè)內(nèi)都比較認(rèn)可，從這幾年的實踐來看發(fā)展也很好。這個黃金十年，我認(rèn)為還有兩個版本，現(xiàn)在是初級版本，現(xiàn)在大家發(fā)展得很快，但是所能擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧邢?。什么叫高級版本呢？我認(rèn)為一旦政策允許，有了房地產(chǎn)公募基金，它就能擔(dān)當(dāng)大的角色，能夠顛覆整個房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)。什么時候能夠出公募基金呢？我認(rèn)為萬事俱備，就等著房地產(chǎn)行業(yè)有系統(tǒng)性風(fēng)險的苗頭。因為這個是重大利好，這個現(xiàn)在出來，但是其它條件是具備的，什么時候房地產(chǎn)風(fēng)險比較大，政府放開公募基金，能夠解決很多問題，到那時候，一場地產(chǎn)的革命，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的革命就會到來，這是第一個觀點。

第二，我認(rèn)為金融創(chuàng)新的能力越來越會成為開發(fā)商的一項核心競爭能力，而且它的角色、作用會越來越高。

第三，現(xiàn)在有不少有規(guī)模的開發(fā)商都自辦私募基金的平臺，有的自己獨立辦，有的跟地產(chǎn)基金公司合伙辦。我認(rèn)為不能小看這個趨勢?，F(xiàn)在這個私募基金對于大開發(fā)商來講只能解決小問題，因為它的規(guī)模比較大，私募基金的融資效率還是比較低的。但是為什么不能小看呢？因為地產(chǎn)商的金融基因需要時間去熏陶，就像武功需要時間去磨煉一樣，一旦公募基金放開你才去學(xué)，恐怕你就遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后了。所以我認(rèn)為開發(fā)商進(jìn)入地產(chǎn)基金的這個模式也非常有必要。有能力的自己辦，沒有能力的可以合伙辦，再不濟(jì)的，你就密切關(guān)注，有機(jī)會多合作，這是我對開發(fā)商朋友的一個建議。

最后，我向在座的開發(fā)商朋友發(fā)出一個邀約，期待跟我們德信資本開展各種合作。

韓世同：后面還剩下兩位嘉賓，也是國際五大行的，就是高力國際的陳總和世邦魏理仕的嚴(yán)總，他們都會談到商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)融資方面的內(nèi)容，首先有請陳先生談一談，您的策劃經(jīng)驗非常豐富，給大家介紹一下這里面有哪些路徑。

陳厚橋：我們高力國際是比較專注在房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的策劃、營銷方面，這幾年商業(yè)地產(chǎn)的項目非常多，所以我們在跟發(fā)展商合作的過程中也感受到他們在資金方面的壓力。在這一塊，我有幾個觀點。第一，因為現(xiàn)在市場競爭越來越大，房地產(chǎn)的利潤空間越來越窄，所以金融創(chuàng)新肯定是志在必行的，而且未來可能發(fā)展商對于融資，對于資金的安全更為關(guān)注。第二，因為現(xiàn)在市場的發(fā)展逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)的比重也越來越大，參照國外的一些經(jīng)驗，可能未來的地產(chǎn)開發(fā)模式從純地產(chǎn)開發(fā)會轉(zhuǎn)向未來的持有、運(yùn)營。我覺得未來的金融創(chuàng)新可能更多的是跟地產(chǎn)后續(xù)運(yùn)營要相掛鉤。所以在這幾個方面，比如說聯(lián)合開發(fā)，開發(fā)商結(jié)合有運(yùn)營經(jīng)驗的運(yùn)營商來做一個聯(lián)合開發(fā)，通過運(yùn)營商來解決后續(xù)項目運(yùn)營的安全問題，這是一個模式。另外，前面有一位專家提到，專業(yè)的房地產(chǎn)基金，這一塊未來也是一個重點。第三，未來的融資可能更多的是從房地產(chǎn)開發(fā)的中段去介入。我們現(xiàn)在講的融資都是首購環(huán)節(jié)，就是怎么樣融資去拿地，怎么樣融資啟動這個開發(fā)，但是可能未來開發(fā)商會更關(guān)注后面這個房子怎么賣出去，怎么把它運(yùn)營好。在后面怎么樣通過好的方式去吸引這些投資人，特別是藏富于民，怎么樣把這么多民間的資金結(jié)合起來，開發(fā)商給投資人定制一個產(chǎn)品，在后續(xù)通過市場的運(yùn)作，把這個產(chǎn)品通過市場價格銷售出去，這樣開發(fā)商可以贏得一個資金，投資人也可以得到一個獲利的空間，這樣確保了資金進(jìn)入到地產(chǎn)行業(yè)。所以我覺得未來的重心可能是在中段，特別是跟后續(xù)運(yùn)營相關(guān)的融資。

韓世同：下面請嚴(yán)女士接著談一下商業(yè)地產(chǎn)融資的問題。

　　嚴(yán)思慧：謝謝韓老師。我想說一下商業(yè)跟金融方面的看法。我們在做一些開發(fā)商的商業(yè)顧問的時候，就會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商迫于一種壓力，必須要做商業(yè)。因為現(xiàn)在很少批出純住宅用地，政府也希望土地能夠集約利用，在財政收入方面能夠增加稅收，而且長期來看也能有稅收收入。開發(fā)商在開發(fā)這些商業(yè)物業(yè)的時候，假如說住宅可能是18個回收期，它可以把資金全部回籠，如果是購物中心的話，我們極少看到10年之內(nèi)能把資金回籠回來的。在這種情況下，開發(fā)商的融資渠道是非常少的，要么就是向銀行貸款，那個貸款的利率基本上也是到了6%到8%。

另外還有就是金融創(chuàng)新，這需要市場上有充足的資金，我們才能創(chuàng)新。市場上除了金融機(jī)構(gòu)、保險機(jī)構(gòu)還有沒有其它的資金呢？很多資金持有方是需要有穩(wěn)定的回報的。我們認(rèn)為私募基金是一個創(chuàng)新的渠道，只要是他們能夠合理的運(yùn)用，而且是能夠受到監(jiān)管的，我認(rèn)為它可以給商業(yè)的房地產(chǎn)帶來一個新的融資的渠道。

最后有一個提議給到開發(fā)商。與其說我們的物業(yè)建好之后總是想著自己不營運(yùn)，要把它整體賣掉，不如及早地創(chuàng)建一個自己的營運(yùn)團(tuán)隊，因為這個事情提前做好過以后你再做，到時候可能市場上已經(jīng)出現(xiàn)了很多你的競爭對手，他們的管理能力比你強(qiáng)。所以政府的發(fā)展方向也是，以后會把土地作為更多的商業(yè)功能去推出的。因此，有自己的一個商業(yè)管理團(tuán)隊會更加好。

筆夫：剛才聽了各位專家的發(fā)言，韓總讓我最后總結(jié)，恭敬不如從命。其實也談不上總結(jié)，各位專家說的，我覺得真的是非常的專業(yè)，我覺得受益匪淺，如果讓你們聊上一天的話，我覺得大家也不會覺得時間長。

我聽了這么多專家的發(fā)言，我有三點體會，一個是房地產(chǎn)進(jìn)入了新的時期，原來可能是一個工業(yè)化時期，現(xiàn)在是一個后工業(yè)化時期，房地產(chǎn)這個產(chǎn)品更加金融化，這也是面對房地產(chǎn)的金融服務(wù)業(yè)的一個大好的機(jī)會。第二，房地產(chǎn)市場專業(yè)分工更加明細(xì)，不一定都得自己去做，可以交給專業(yè)的公司來處理。第三是整個市場更加市場化，利率市場化必定帶來整個房地產(chǎn)的市場化。這是我聽了各位專家的發(fā)言之后的一點體會。

謝謝各位專家的發(fā)言，謝謝各位嘉賓，我們這個環(huán)節(jié)到此結(jié)束。