研究榮盛的分析師指出，三四線地價(jià)雖低，但市場(chǎng)承受力有限；受宏觀經(jīng)濟(jì)很大影響，榮盛一直被政策牽著鼻子走。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 郭凈凈 40天內(nèi)連下秦皇島、神農(nóng)架、黃山三城旅游項(xiàng)目，榮盛發(fā)展低調(diào)轉(zhuǎn)攻旅游地產(chǎn)。

　　1月23日晚間，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)布，其與湖北省黃山市黃山區(qū)政府簽訂投資協(xié)議，擬在黃山太平湖金盆灣打造旅游休閑度假區(qū)，建設(shè)用地約2200畝，總投資規(guī)模約50億元。

　　至此，包括此前12月18日所拿的秦皇島一杯瀾項(xiàng)目和1月20日的神農(nóng)架項(xiàng)目，短短40天內(nèi)，這已是榮盛發(fā)展拿下的第三個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　三城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目

　　榮盛發(fā)展1月23日宣布，將投資近50億元開(kāi)發(fā)湖北省黃山太平湖項(xiàng)目，項(xiàng)目選址黃山太平湖金盆灣，可出讓建設(shè)用地約2200畝，擬打造集度假、旅游、養(yǎng)老、商業(yè)居住等于一體的旅游休閑度假區(qū)。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目共分四期建設(shè)，其中一期項(xiàng)目建設(shè)用地405.66畝，今年即有望開(kāi)工銷售，明年起貢獻(xiàn)利潤(rùn)；項(xiàng)目全部建設(shè)用地均須以“凈地”掛牌方式出讓，出讓時(shí)達(dá)到“五通”條件。協(xié)議要求，黃山區(qū)政府全力配合榮盛發(fā)展依法收購(gòu)黃山浩鼎豐置業(yè)有限公司的股權(quán)及其名下的405.66畝土地。

　　另于1月20日，榮盛發(fā)展宣布將開(kāi)發(fā)近800畝的神農(nóng)架林區(qū)龍降坪旅游綜合項(xiàng)目。至此，加上2013年12月18日收購(gòu)的秦皇島一杯瀾項(xiàng)目，該公司目前旅游地產(chǎn)已布局三城。

　　對(duì)此，榮盛發(fā)展表示，擬在保持原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等主業(yè)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)?shù)耐卣构镜臉I(yè)務(wù)范圍，在諸如旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面進(jìn)行適度的探索。

　　據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)的研報(bào)透露，發(fā)展旅游地產(chǎn)是榮盛發(fā)展經(jīng)過(guò)一年多的醞釀、研究、考察之后做出的決策；據(jù)分析，在住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)整體增速趨緩的大背景下，未來(lái)在深耕二線城市同時(shí)，榮盛發(fā)展或在多元化地產(chǎn)加大投入力度，進(jìn)一步豐富公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　二線窘迫榮盛轉(zhuǎn)軌

　　據(jù)了解，在房企紛紛從二三線退守，進(jìn)軍一線城市搶地時(shí)，榮盛發(fā)展仍保持在二三線城市發(fā)展，其多年來(lái)的發(fā)展基調(diào)是深耕三四線中小城市，拿便宜地、做便宜產(chǎn)品，普通產(chǎn)品占總產(chǎn)品比重在70%左右，產(chǎn)品主要面向首次置業(yè)剛需。

　　研究榮盛發(fā)展的分析師指出，三四線的地價(jià)雖低，但市場(chǎng)的承受力有限；受到宏觀經(jīng)濟(jì)很大影響，榮盛發(fā)展一直被政策牽著鼻子走。

　　此外，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2013年，榮盛銷售規(guī)模達(dá)到270億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)50%，今年有望超越300億元的規(guī)模邊界；市場(chǎng)認(rèn)為，這通常是房企都要經(jīng)歷的規(guī)模瓶頸，如何成功突破也將是榮盛發(fā)展接下來(lái)面臨的最大挑戰(zhàn)。

　　無(wú)疑，為突破規(guī)模瓶頸，榮盛發(fā)展首先將寶押在了旅游地產(chǎn)上。

　　戴德梁行酒店和旅游地產(chǎn)投資資源副總裁朱超倫表示，在住宅毛利下降、受限購(gòu)壓力之下，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，做旅游地產(chǎn)無(wú)論在拿地的策略，還是區(qū)域深耕及迎合政策等方面，都是比較有利的。

　　但據(jù)民生證券研報(bào)分析，旅游項(xiàng)目自持自營(yíng)，與原本住宅銷售的盈利模式差距甚遠(yuǎn)，且旅游項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)，與榮盛發(fā)展之前的快周轉(zhuǎn)模式差別也較大，公司轉(zhuǎn)型是否成功仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。

　　“在旅游地產(chǎn)上，榮盛發(fā)展還是新兵，”熟悉榮盛發(fā)展的分析師認(rèn)為，雖然該公司此前做過(guò)高端酒店、餐廳等物業(yè)，但真正切入旅游業(yè)，榮盛發(fā)展缺少相應(yīng)的資本。據(jù)分析，目前旅游地產(chǎn)還是資金沉淀比較大的產(chǎn)品，作為民營(yíng)房企的榮盛發(fā)展，自身資金并不是很寬裕，能否運(yùn)作好旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，還需長(zhǎng)期觀察。

　　據(jù)容盛發(fā)展最新財(cái)報(bào)顯示，截止2013年三季度末，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率為78.91%，凈負(fù)債比率為132.71%，現(xiàn)金持有和一年期短債缺口為64億元，較年初擴(kuò)大54億元。

　　此前榮盛發(fā)展曾寄望通過(guò)再融資提高公司資產(chǎn)質(zhì)量、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、改善財(cái)務(wù)狀況、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)盈利能力。但今年1月10日該公司稱，由于股價(jià)倒掛，申請(qǐng)撤回45億元的再融資方案已經(jīng)獲批；融資計(jì)劃告吹后，榮盛的資金將面臨著更加緊張的格局。

　　另外，長(zhǎng)期跟蹤榮盛發(fā)展的分析師則對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露，榮盛發(fā)展并未表現(xiàn)出很強(qiáng)的要轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)的意向；該人士指出，對(duì)于榮盛發(fā)展而言，現(xiàn)在主要還是要找到一種最合適的拿地方式；旅游地產(chǎn)可能只是拿地的幌子而已。

　　“還是跑馬圈地的意思更多一點(diǎn)，旅游地區(qū)資源好，土地成本低；通過(guò)簽框架性協(xié)議這種占坑式的方式，也是一種比較低成本的拿地方式，或者是這種一級(jí)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)的方式。”