　　對于此次合作，上實發(fā)展在公告中指出，此次合作可以整合內(nèi)外部資源，充分發(fā)揮交易各方的優(yōu)勢，在做優(yōu)做強房地產(chǎn)主業(yè)的同時，參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設以涉足新型房地產(chǎn)開發(fā)領域，為公司打造新的盈利增長點及公司未來發(fā)展奠定良好的基礎。

　　不過，在業(yè)內(nèi)人士看，兩家公司聯(lián)手的原因并非這么簡單。

　　“實際上，上實集團在上海市崇明島東灘原本就有一個養(yǎng)老項目。”據(jù)知情業(yè)內(nèi)人士介紹，很早之前，上實集團曾在崇明島東灘圈了一塊較大面積的土地，打造成一個濕地旅游區(qū)，在景區(qū)之中就規(guī)劃出了所謂的“長者社區(qū)”，被當?shù)厝朔Q作“濱海萬人養(yǎng)老院”。

　　現(xiàn)在在開發(fā)上很可能遇到了問題。上述人士表示，從賬面來看，兩家公司似乎又在做資產(chǎn)整合。

　　“之前那家公司自己無力操盤，開發(fā)能力不豐厚，做不成熟，但又不想融進你來，怎么辦呢？那就索性讓上實發(fā)展再出一部分股份，成立一個平臺公司。把這塊資產(chǎn)給盤整好。這次的直接目的或許在這兒。”

　　該人士進一步分析，上實東灘投資很可能遇到了兩方面問題。一方面是來自資金的問題，當時拿下這塊地，做景區(qū)開發(fā)投入了很多錢，但景區(qū)回報率太差。

　　“所以現(xiàn)在開始考慮做第二輪開發(fā)。只有先把景區(qū)開發(fā)出來，有了一定的高度之后，土地才能跟著升值，這樣再做開發(fā)，項目才會有一定的價值。不過現(xiàn)在看來，他們這個后續(xù)開發(fā)似乎有些心有余而力不足，錢不夠了。”

　　“另一方面，上實東灘投資的技術力量或會比較欠缺。可能打造景區(qū)、做園林還行，但現(xiàn)在要做一些新的物業(yè)開發(fā)就遇到麻煩了。”上述人士如是說。

　　整合上海東灘

　　值得注意的是，對于上實發(fā)展和上實城開這兩家兄弟公司而言，東灘項目并不陌生，甚至是上實系地產(chǎn)業(yè)務整合的關鍵資產(chǎn)之一。

　　起初，上實集團曾公開承諾將東灘項目注入上實發(fā)展。

　　集團方面曾明確表示，除上實發(fā)展之外，將不再新設從事房地產(chǎn)業(yè)務的子公司，且承諾上實集團的房地產(chǎn)業(yè)務將全部由上實發(fā)展來經(jīng)營。“上述承諾同樣適用于上實集團在上海崇明島的東灘項目。”

　　但隨著2008年時任上實發(fā)展董事長、東灘項目公司總裁馬成樑的離職，東灘項目此后便遲遲未有新的進展，承諾的事情也遲遲得不到落實。

　　直到2010年，這一承諾徹底破滅。當時有媒體報道，針對東灘項目，大股東曾有意將其轉(zhuǎn)手給上海實業(yè)控股有限公司(0363.HK，上實控股)來開發(fā)。時任上實控股副總裁的倪建達在接受媒體采訪時亦曾表示：“東灘項目未必由上實發(fā)展來負責，也存在注入上實控股的可能。”

　　然而，隨著上實控股收購上海城開及中新地產(chǎn)集團(控股)有限公司，東灘項目的歸屬再一次不了了之，逐漸被人淡忘。

　　而這一次上實發(fā)展與上實東灘共同出資成立上實養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺公司，似乎預示著早前未完成的資產(chǎn)整合又有了新進展。

　　不過對此，分析人士表示，雙方仍然沒有把兩家公司合并為一家的想法，只是先做一個新的公司，雙方各占一部分股份，把資源做一定的合并，看看能否將價值發(fā)揮到最大。

　　資料顯示，位于上海崇明島的東灘項目是一項兼濕地保護與生態(tài)開發(fā)的大型項目，占地85平方公里。1998年，上實集團通過旗下子公司上實東灘投資以28億元購得。

　　而“長者社區(qū)”的規(guī)劃起于2010年底，項目位于崇明東灘生態(tài)城東村，占地約2700畝，總建筑面積約100萬平方米，容積率0.55，可容納約7700戶，超過10000名老人，總投資約100億元。

　　據(jù)了解，自獲得東灘地塊開發(fā)權以來，上實集團不斷為這一投資預算達到100億元的項目尋找戰(zhàn)略合作伙伴，麥肯錫、愛爾蘭地產(chǎn)公司財富控股集團等國際知名機構都曾經(jīng)參與。2011年，上實最終與國內(nèi)某著名保險公司達成合作意向，引入保險資金加入東灘地塊的開發(fā)。

　　當時，該集團還曾為此制定了崇明東灘地塊開發(fā)的3年行動計劃，3年內(nèi)將重點建設長者社區(qū)這一養(yǎng)老項目。

　　根據(jù)規(guī)劃，長者社區(qū)項目定位為“持續(xù)照護退休社區(qū)”，采取租售結合的方式，以中等收入人群為主，以80-110平方米的一至兩室為主，全裝修設計。

　　在硬件配備上，長者社區(qū)項目將設置上海最高水平的養(yǎng)老設施，包括地源熱泵系統(tǒng)，居室內(nèi)外配備適應老年人生活起居的設施和緊急求助裝置，設置公共交流空間、走道安裝扶手，房間內(nèi)設置紅外報警器等。除了商業(yè)、交通等配套外，還計劃設立老年大學和市區(qū)三甲醫(yī)院分部，分部主要針對老年人的冠心病、跌傷病等進行康復治療、體檢。

　　盡管如此，養(yǎng)老地產(chǎn)投資周期長、盈利緩慢的問題還是令外界頗為憂慮。即便在歐美，比較成熟的養(yǎng)老城項目至少也要15年才能收回成本。

　　有行業(yè)人士在接受媒體采訪時指出，雖然長者社區(qū)是由國企和大的保險公司主導，但對于一出手就幾十億元的國企而言，其對運營模式是否想明白了，是否能運作起來還需要時間來檢驗。除此之外，老年人口的導入也是一個不可忽視的問題。

（審校：劉滿桃）