方興大寧地塊4.76萬(wàn)/平方米的樓板價(jià)意味著未來產(chǎn)品的售價(jià)要在7萬(wàn)/平方米以上，未來難以支撐這樣的價(jià)格水平。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露、見習(xí)編輯 張常旺 備受關(guān)注的“上海閘北大寧準(zhǔn)地王”終于在馬年春節(jié)來臨前夕如愿“出嫁”。

　　1月28日，方興地產(chǎn)經(jīng)過100多輪競(jìng)價(jià)，最終以101億元奪得閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價(jià)率111.59%，折合樓板價(jià)達(dá)47609元/平米。至此，該地塊也毫無(wú)懸念地刷新了上海宅地總價(jià)地王紀(jì)錄。

　　101億創(chuàng)上海宅地地王

　　資料顯示，閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，東至平型關(guān)路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、東北明園森林都市攬翠苑、規(guī)劃路。出讓面積為9.64萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為普通商品住房，起始樓板價(jià)2.25萬(wàn)元/平方米。

　　此外，該地塊凈地交付，中小套型(90平方米以下)住宅建筑面積不得低于總住宅面積的20%，共計(jì)4.24萬(wàn)平方米。

　　事實(shí)上，該大寧地塊未拍先熱，在這之前更有消息稱124家企業(yè)欲參與申請(qǐng)競(jìng)買。而從現(xiàn)場(chǎng)情況來看，共有招商萬(wàn)科寶礦聯(lián)合體、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)綠城、保利置業(yè)、方興地產(chǎn)、九龍倉(cāng)地產(chǎn)、金地集團(tuán)等15家企業(yè)參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

　　眾多知名房企的參與無(wú)疑使得此次“奪地大戰(zhàn)”看點(diǎn)連連。最終，方興地產(chǎn)經(jīng)過28分鐘、140輪激烈競(jìng)價(jià)，力克“勁敵”，以101億元如愿摘得閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊。經(jīng)測(cè)算，該地塊溢價(jià)111.59%，樓板價(jià)高達(dá)47609元/平方米。

　　101億元的成交價(jià)毫無(wú)懸念地刷新了上海宅地地王總價(jià)。此前紀(jì)錄保持者為2009年拍出的徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號(hào)，當(dāng)時(shí)成交價(jià)格為72.45億元。

　　而據(jù)了解，今天(1月28日)從47.82億元開始競(jìng)拍，到最終奪得該地塊，方興地產(chǎn)的舉牌未有過間斷。

　　針對(duì)此次閘北大寧地塊的獲取，方興地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)媒體時(shí)說，詳細(xì)的項(xiàng)目規(guī)劃目前仍在進(jìn)行中，方興地產(chǎn)將沿襲金茂系產(chǎn)品線，將此項(xiàng)目打造成上海又一個(gè)精品標(biāo)桿項(xiàng)目，這也標(biāo)志著“金茂府”品牌首次落子上海。

　　而對(duì)于該“閘北大寧地王”令人咋舌的高溢價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士指出，拍出如此高的溢價(jià)，一方面是上海市內(nèi)純住宅類優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，另一方面是開發(fā)商對(duì)未來上海房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)期樂觀。

　　方興“地王慣性”或存風(fēng)險(xiǎn)

　　事實(shí)上，方興地產(chǎn)創(chuàng)造“地王”的例子并不少見，而其在樓市里的亮相也時(shí)常以地王的身份出現(xiàn)。

　　回顧2009年6月30日，在與萬(wàn)科、SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋、保利、中信、首開、華潤(rùn)等多家房企進(jìn)行97輪的激烈競(jìng)價(jià)后，方興地產(chǎn)以40.6億的價(jià)格將北京廣渠門15號(hào)地塊收入囊中，樓面地價(jià)從起始的5800元/平方米提升到14500元/平方米。方興也憑借此“地王之戰(zhàn)”一炮而紅。

　　而在2012年12月26日，方興地產(chǎn)全資附屬公司威旺置業(yè)與上港集團(tuán)聯(lián)合體，以總價(jià)56.8億元摘得上海海門路55號(hào)商辦地塊，樓面地價(jià)23330元/平方米，溢價(jià)21.11%。

　　近57億的成交價(jià)刷新了上海當(dāng)年土拍的最高總價(jià)記錄，也刷新了2012年全國(guó)土地總價(jià)紀(jì)錄。

　　對(duì)此，有上海業(yè)內(nèi)人士指出，拿地王是方興的一貫作風(fēng)，“他們會(huì)把一些地的價(jià)格抬高，寄望于市場(chǎng)走高后實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目解套，而這樣的做法是存有風(fēng)險(xiǎn)的”。

　　該上海業(yè)內(nèi)人士分析，方興大寧地塊4.76萬(wàn)/平方米的成交樓板價(jià)已經(jīng)略顯偏高，對(duì)在售房源價(jià)格有直接的沖擊。據(jù)其介紹，當(dāng)前該區(qū)域周邊新房的價(jià)格在4到5萬(wàn)之間，二手房房?jī)r(jià)在3至4萬(wàn)。

　　大寧板塊在售住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，位于大寧核心地帶的慧芝湖花園去年最后一批房源開盤售價(jià)為4萬(wàn)元/平方米，離大寧中心有一定距離的上海灘大寧城售價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，而方興地塊緊鄰的明園森林都市目前的售價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米。周邊板塊標(biāo)桿項(xiàng)目方面，虹口內(nèi)環(huán)板塊的瑞虹新城售價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米。

　　“方興大寧地塊4.76萬(wàn)/平方米的樓板價(jià)意味著未來產(chǎn)品的售價(jià)要在7萬(wàn)/平方米以上，而該地塊實(shí)際上處于大寧整個(gè)居住區(qū)的外圍，從未來的城市規(guī)劃和區(qū)域基礎(chǔ)現(xiàn)狀來看，都難以支撐這樣的價(jià)格水平。”該業(yè)內(nèi)人士指出。

　　“未來上海房?jī)r(jià)上升的速度要維持在20%到30%，才能確保這個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)一到兩年之后實(shí)現(xiàn)一個(gè)基本的收益保障。但是從目前的市場(chǎng)背景來講，還無(wú)法支撐這么高的房?jī)r(jià)上行速度。并且2014年上海政策風(fēng)險(xiǎn)比較集中，房?jī)r(jià)上行速度有可能放慢。”該人士補(bǔ)充道。

　　而從當(dāng)前上海市場(chǎng)情況來看，主推中高端產(chǎn)品的方興還將面臨著營(yíng)銷方面的壓力。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從市場(chǎng)的銷售回籠資金來看，當(dāng)前上海中高端產(chǎn)品的去化一直不是特別快，為此，該項(xiàng)目開發(fā)起來會(huì)面臨著比較大的營(yíng)銷壓力。

　　他還透露，“方興上海項(xiàng)目2012年并不是走得特別好，回籠資金大概10來個(gè)億，而2013年相對(duì)優(yōu)化一些，但是也不足以說能夠很快速把資金盤出來”。