近期的房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍應(yīng)該會(huì)采取上海、重慶模式進(jìn)行擴(kuò)圍征收，也有可能會(huì)有第三套方案出來(lái)作為試點(diǎn)的可能性。

　　張宏偉 2014年1月8日媒體報(bào)道，重慶市國(guó)土房管局消息，再次調(diào)整全市高檔住房房產(chǎn)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)。2014年1月1日起，重慶主城九區(qū)高檔應(yīng)稅住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為13192元/平方米，較2013年提高413元。重慶市國(guó)土房管局消息再次調(diào)整全市高檔住房房產(chǎn)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)，將再次引起業(yè)內(nèi)關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的爭(zhēng)論。

　　此前，2013年12月31日，國(guó)家發(fā)改委法規(guī)司行政復(fù)議處韋大樂(lè)處長(zhǎng)介紹，明年將新立3部法律。2014年擬研究推進(jìn)《房產(chǎn)稅法》、《環(huán)境保護(hù)稅法》和《期貨法》立法工作。

　　其實(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅)立法官方已有多次表態(tài)。盡管房地產(chǎn)稅立法是在十八屆三中全會(huì)剛剛提出，但是，隨后官方對(duì)于這方面的表態(tài)卻頻率出現(xiàn)。一定程度上說(shuō)明，房地產(chǎn)立法的推進(jìn)有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變。

　　總體來(lái)講，重慶市國(guó)土房管局消息，再次調(diào)整全市高檔住房房產(chǎn)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)，與近期建立個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革等消息，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，也就意味著今后最有可能直接推進(jìn)的就是房產(chǎn)稅會(huì)試點(diǎn)擴(kuò)圍與深入開(kāi)展。

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍工作的準(zhǔn)備及“去投資化”的意義

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍工作的準(zhǔn)備早已開(kāi)始，據(jù)筆者了解，目標(biāo)擴(kuò)圍城市對(duì)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的培訓(xùn)、技術(shù)準(zhǔn)備等已基本完成。但是，至今尚未明確動(dòng)作。原因主要是由于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然是觸底階段，不是良好的擴(kuò)圍時(shí)機(jī)。

　　首先，從城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)來(lái)講，早在2013年3月，住建部曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知》，要求地方做好個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作。在2013年全國(guó)“兩會(huì)”上，住建部副部長(zhǎng)齊驥才公開(kāi)表示，40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成(最新媒體報(bào)道稱(chēng)60個(gè)城市已聯(lián)網(wǎng))。下一階段的目標(biāo)是，同時(shí)實(shí)現(xiàn)500個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)，但目前看來(lái)難度較大，可能需要更久的時(shí)間。

　　從個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(住建部)聯(lián)網(wǎng)的作用和目的角度而言，房產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費(fèi)的征收需要家庭房產(chǎn)數(shù)據(jù)的詳細(xì)數(shù)據(jù)做為依托，住房信息聯(lián)網(wǎng)是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的必要條件。從中長(zhǎng)期來(lái)講，(40個(gè)或更多城市的)聯(lián)網(wǎng)為全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術(shù)上的鋪墊已成為共識(shí)。盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際作用并不明顯，但是，我們也應(yīng)該看到，如果限購(gòu)、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對(duì)象的范圍會(huì)明顯擴(kuò)大，這時(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)于控制投資性投機(jī)性需求也會(huì)起到一定的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)稅才會(huì)真正發(fā)揮它的作用。

　　其次，全國(guó)住房系統(tǒng)的通聯(lián)是對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展有利的。國(guó)家相關(guān)部門(mén)設(shè)法將全國(guó)住房系統(tǒng)通聯(lián)在一起，通過(guò)通聯(lián)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)及時(shí)發(fā)展異地購(gòu)房、樓市投資投機(jī)現(xiàn)象，可有針對(duì)性的出臺(tái)差別化的調(diào)控措施(例如貸款利率、房產(chǎn)稅、二手房20%增值稅等)抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象，可避免像現(xiàn)在調(diào)控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場(chǎng)及購(gòu)房者。

　　第三、從未來(lái)房產(chǎn)稅政策走勢(shì)來(lái)看，僅就官方表態(tài)來(lái)看，目前目標(biāo)城市各項(xiàng)準(zhǔn)備工作就緒，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢(shì)在必行，未來(lái)類(lèi)似于二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅的政策也有可能逐步落地。從十八屆三中全會(huì)來(lái)看，2014年在建立個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅勢(shì)在必行，關(guān)于房產(chǎn)方面的稅制改革設(shè)計(jì)勢(shì)必會(huì)逐步推出。最終，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)手段會(huì)更加突出，以稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投資化”，使市場(chǎng)回歸自住屬性，促使樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐步形成。

　　從滬渝房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整看2014年房產(chǎn)稅擴(kuò)圍

　　從房產(chǎn)稅自身來(lái)講，其實(shí)是對(duì)于購(gòu)房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場(chǎng)去投機(jī)化，調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，通過(guò)稅費(fèi)的征收，讓投資客的投資回報(bào)收益回歸到一個(gè)正常合理的范圍內(nèi)，同樣，也是通過(guò)房產(chǎn)稅的征收防止市場(chǎng)再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場(chǎng)特性。

　　從中長(zhǎng)期來(lái)講，(40個(gè)或更多城市的)聯(lián)網(wǎng)為全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅做技術(shù)上的鋪墊已成為共識(shí)。盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際作用并不明顯，但是，我們也應(yīng)該看到，上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)都在根據(jù)政策制定之初的游戲規(guī)則正在慢慢向深度調(diào)整，并不是像之前大家認(rèn)為那樣沒(méi)有任何動(dòng)作。

　　以上海房產(chǎn)稅為例，同策咨詢(xún)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)，27740元/平方米成稅率分界線(xiàn)，比2012年上漲844元/平米，27740元/平方米以上的按照0.6的稅率執(zhí)行，27740元/平方米以下的按照0.4的稅率執(zhí)行。

　　同時(shí)，根據(jù)上海稅務(wù)機(jī)關(guān)公布數(shù)據(jù)，2011年認(rèn)定應(yīng)征房產(chǎn)稅套數(shù)為2萬(wàn)套左右，2012年應(yīng)稅房為3萬(wàn)套左右，應(yīng)稅房數(shù)量呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，2013年官方預(yù)計(jì)應(yīng)稅房套數(shù)在11萬(wàn)套左右；2011年應(yīng)稅房源中0.4%稅率占據(jù)90%，受2012年房?jī)r(jià)上漲的影響，2013年0.6%稅率的比例將會(huì)擴(kuò)大。

　　再以重慶房產(chǎn)稅為例，2014年1月8日媒體報(bào)道，重慶市國(guó)土房管局消息，再次調(diào)整全市高檔住房房產(chǎn)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)。2014年1月1日起，重慶主城九區(qū)高檔應(yīng)稅住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為13192元/平方米，較2013年提高413元。建面交易單價(jià)在上兩年重慶主城九區(qū)成交建面均價(jià)3倍以下的，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。而此前，2011-2013年重慶房產(chǎn)稅起征點(diǎn)分別為9941元/平方米、12152元/平方米、12779元/平方米，應(yīng)稅住房套數(shù)也是按照這個(gè)惡標(biāo)準(zhǔn)每年進(jìn)行調(diào)整。

　　此外，同策咨詢(xún)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，自2011年重慶實(shí)施房產(chǎn)稅以來(lái)，根據(jù)重慶市政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年重慶應(yīng)稅住房為8791套，2012年新增應(yīng)稅房源為2236套，合計(jì)11027套，應(yīng)稅房數(shù)量盡管上漲幅度不大，但是總體也是呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。同時(shí)，主城區(qū)高檔住宅建筑面積占供應(yīng)面積的比例來(lái)看，也從2011年的10.38%下降到2012年的6.65%。

　　近期的房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍應(yīng)該會(huì)采取上海、重慶模式進(jìn)行擴(kuò)圍征收，也有可能會(huì)有第三套方案出來(lái)作為試點(diǎn)的可能性?？偟膩?lái)看，通過(guò)多套不同模式的試點(diǎn)的推廣展開(kāi)，在今后幾年中慢慢進(jìn)行深度調(diào)整，無(wú)論是重慶的高端存量征收模式，還是上海的增量征收模式，盡管各地的征收的出發(fā)點(diǎn)不一樣，但是，經(jīng)歷幾年的深度調(diào)整，房產(chǎn)稅最終會(huì)回歸到一個(gè)同一個(gè)征收水平上，以起到對(duì)多套房的投資客在持有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用。

　　從推進(jìn)范圍和力度來(lái)講，房產(chǎn)稅擴(kuò)容一開(kāi)始就向存量開(kāi)征顯得有些倉(cāng)促與不合理。首先，市場(chǎng)層面有可能會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅征收力度比較大而引起短期內(nèi)較大的市場(chǎng)波動(dòng)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展不利；此外，從市場(chǎng)接受心理的角度來(lái)講，一開(kāi)始向存量征收市場(chǎng)主體各方心理層面也難以一下子接受，沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)心理層面的緩沖期，對(duì)于房產(chǎn)稅存量征收來(lái)講是缺乏周全考慮的。

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)容與征收應(yīng)學(xué)做“刀削面”，每次只削一點(diǎn)，一點(diǎn)一點(diǎn)來(lái)，最終將面團(tuán)削平，不應(yīng)一蹴而就。

　　就現(xiàn)階段房產(chǎn)稅城市擴(kuò)圍而言，可以分批次逐步在各個(gè)城市擴(kuò)圍推進(jìn)，“溫水煮青蛙”，不可能一下子所有省會(huì)城市都鋪開(kāi)，首先一線(xiàn)城市及部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市可以?xún)?yōu)先推進(jìn)，比如深圳、北京、杭州等，其次，東中部省會(huì)省市都參與進(jìn)來(lái)，接著，其他市場(chǎng)征收條件成熟的地級(jí)市也可以征收，尤其是東部一些地區(qū)的地級(jí)市。

　　從房產(chǎn)稅征收力度來(lái)講，應(yīng)該多學(xué)習(xí)上海、重慶這兩年穩(wěn)步推進(jìn)的成效和方法。當(dāng)前，上海、重慶根據(jù)政策制定之初的游戲規(guī)則，通過(guò)逐年調(diào)整、逐年增加征收對(duì)象范圍的方式擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅對(duì)象的范圍，每年調(diào)整的范圍和力度不大，市場(chǎng)均可接受，可謂是做“刀削面”式征收方法。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者